新交所上市的房地產(chǎn)投資信托（REITs）中，所持有的資產(chǎn)全部為美國資產(chǎn)的三大REITs是宏利美國房地產(chǎn)投資信托、Prime美國房地產(chǎn)投資信托和吉寶太恒美國房地產(chǎn)信托。近期，這三只信托公布了截至2020年9月30日的三個(gè)月業(yè)績。這三只專注于寫字樓市場的信托均預(yù)期自身表現(xiàn)具有抗壓性，這得益于它們的甲級資產(chǎn)、多元化的租戶組合、強(qiáng)勁的資產(chǎn)負(fù)債表，和/或?qū)萍己歪t(yī)療保健等高增長行業(yè)的敞口。

表現(xiàn)亮點(diǎn)

宏利美國房地產(chǎn)投資信托

資產(chǎn)負(fù)債表表現(xiàn)依然強(qiáng)勁，未提取承諾性貸款為1.345億美元

已執(zhí)行的租約有217,300平方英尺，截至2020年9月底，租金回報(bào)率為7.9%

正在洽談的租賃主要來自法律、金融以及保險(xiǎn)和信息行業(yè)

資產(chǎn)組合出租率從96.2%下降至94.3%，主要是由于既定的租約到期（與新冠疫情無關(guān)）以及全國范圍內(nèi)新租賃業(yè)務(wù)的放緩

截至2020年9月，租金收繳率為98%，2020年第3季度為94%；延期和減免除外（基于截至2020年9月底的收入，提供0.3%的租金延期和0.2%的租金減免；對收入的影響甚微）

緩慢的租金收繳主要來自餐飲、生活時(shí)尚和零售

新冠疫情期間，轉(zhuǎn)租面積未出現(xiàn)大幅增長，僅為3.3%

大部分債務(wù)期限為2.6年

Prime美國房地產(chǎn)投資信托

2020年第3季度的總收入和物業(yè)凈收入分別為3,670萬美元和2,420萬美元，分別超出上市預(yù)期9.1%和9.8%

可分配收入為1,800萬美元，超出上市時(shí)預(yù)期15.4%

2020年第3季度的租金收繳率穩(wěn)定在99%，延期支付率甚微

2020年第3季度租賃活動強(qiáng)勁，租賃面積為83,168平方英尺，租金回報(bào)率為8.9%

租戶類型呈多元化和高質(zhì)量的組合特色，展現(xiàn)出抗壓性，具規(guī)模和增長型行業(yè)的租戶繼續(xù)提供穩(wěn)定的收入流

吉寶太恒美國房地產(chǎn)信托

2020年第3季度總收入和物業(yè)凈收入分別為3,450萬美元和2,050萬美元，同比分別增長13.5%和10.8%；可分配收入1,470萬美元，同比增長18.5%

繼續(xù)致力于推動增長并專注于優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營效率，贏得同比增長的主要原因是：

―  得益于2019年11月收購的美國德州達(dá)拉斯歐文的One Twenty Five 寫字樓

―  西雅圖和丹佛科技中心的新增和擴(kuò)充租約

強(qiáng)勁的資產(chǎn)負(fù)債表和充分的流動性

―  37.7%的低資產(chǎn)負(fù)債率，2022年11月前無長期再融資要求

―  截至2020年9月30日，現(xiàn)金和未提取貸款為1.09億美元

債務(wù)概況

截至2020年9月30日，這三只信托的平均總資產(chǎn)負(fù)債率為36.8%，相比之下，它們截至2020年6月30日的平均總資產(chǎn)負(fù)債率為36.5%。三者第3季度的平均利息保障倍數(shù)為4.7倍，而第2季度的平均利息保障倍數(shù)為4.5倍。截至2020年9月30日，Prime美國房地產(chǎn)投資信托的利息保障倍數(shù)最高，為5.8倍。

來源：公司數(shù)據(jù)

前景展望

宏利美國房地產(chǎn)投資信托

標(biāo)志性/甲級物業(yè)資產(chǎn)組合的支撐可度過危機(jī)

啟動2021年貸款談判（現(xiàn)有貸款為3.2%）—預(yù)計(jì)成本節(jié)約

對美國大選后的稅收結(jié)構(gòu)無直接影響

預(yù)計(jì)2020財(cái)年將支付100%的股息

2021年到期的租約將專注于瞄準(zhǔn)高增長行業(yè)，并提供多種租約選擇

并購市場保持活躍—瞄準(zhǔn)專注于高增長行業(yè)（科技、醫(yī)療保?。┑睦硐氲乩砦恢?/p>

Prime美國房地產(chǎn)投資信托

收入實(shí)現(xiàn)自然增長，且展現(xiàn)抗壓性

―  強(qiáng)大的租戶基礎(chǔ)，70%以上來自成熟和增長型行業(yè)

―  加權(quán)平均租賃期限為4.6年，截至2021年底到期

―  入住率保持穩(wěn)定，為92.6%，99.8%租約的自然增長率為2%

―  截至今年9月底，每月租金收繳率保持強(qiáng)勢，達(dá)99%

當(dāng)前環(huán)境下的租賃業(yè)務(wù)發(fā)展保持穩(wěn)健態(tài)勢

―  2020年第3季度出租83,168平方英尺面積，2020年初迄今出租165,717平方英尺面積

―  物業(yè)資產(chǎn)組合的租金開價(jià)比當(dāng)前租金高出6.7%，提供了足夠的緩沖

―  租金回報(bào)率表現(xiàn)強(qiáng)勁，租戶保有率超過60%

資產(chǎn)負(fù)債表穩(wěn)健，資產(chǎn)負(fù)債率為32.7%，流動性充足

在當(dāng)前的環(huán)境下，Prime美國房地產(chǎn)投資信托憑借其穩(wěn)健的信用指標(biāo)和對美國主要理想寫字樓市場的敞口，繼續(xù)處于良好的增長態(tài)勢，這些市場具有健康的經(jīng)濟(jì)和就業(yè)增長、多元化的人才庫、教育背景良好的勞動力、可靠的交通基礎(chǔ)設(shè)施以及有利的供需前景

吉寶太恒美國房地產(chǎn)信托

將資產(chǎn)戰(zhàn)略性定位于關(guān)鍵增長市場

高度多元化的資產(chǎn)組合，租戶來自高增長和防御性行業(yè)

租戶集中度低，以及強(qiáng)勁的租戶組合為收入的抗壓性提供支持

租賃合約結(jié)構(gòu)良好、內(nèi)含租金的年度上調(diào)和正面的租金回報(bào)率都為自然增長提供支持

強(qiáng)勁的資產(chǎn)負(fù)債表和流動性，100%無擔(dān)保債務(wù)，2022年11月前無需長期再融資

強(qiáng)大和敬業(yè)的保薦人陣容，管理團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定性高且經(jīng)驗(yàn)豐富

This document is not an offer or solicitation to buy or sell, nor financial advice or recommendation for any investment product. This document has been published for general circulation only. It does not address the specific investment objectives, financial situation or particular needs of any person. Advice should be sought from a financial adviser regarding the suitability of any investment product before investing or adopting any investment strategies.  

Investment products are subject to significant investment risks, including the possible loss of the principal amount invested. Past performance of investment products is not indicative of their future performance.  

Each of Singapore Exchange Limited (“SGX”) and its affiliates (collectively, the “SGX Group Companies”) disclaims any and all guarantees, representations and warranties, expressed or implied, in relation to this document and shall not be responsible or liable for any loss or damage of any kind (whether direct, indirect or consequential losses or other economic loss of any kind) suffered due to any omission, error, inaccuracy, incompleteness, or otherwise, any reliance on such information.  

The information in this document may have been obtained via third party sources and which have not been independently verified by any SGX Group Company. 

The information in this document is subject to change without notice. This document shall not be reproduced, republished, uploaded, linked, posted, transmitted, adapted, copied, translated, modified, edited or otherwise displayed or distributed in any manner without SGX’s prior written consent.

本文件不是要求或招攬購買或出售，也不是任何投資產(chǎn)品的財(cái)務(wù)建議或建議。本文件僅出版發(fā)行。它不涉及任何人的具體投資目標(biāo)，財(cái)務(wù)狀況或特定需求。在投資或采用任何投資策略之前，應(yīng)向財(cái)務(wù)顧問咨詢?nèi)魏瓮顿Y產(chǎn)品的適用性。

投資產(chǎn)品將面臨重大投資風(fēng)險(xiǎn)，包括投資本金損失。投資產(chǎn)品的過去表現(xiàn)并不代表其未來表現(xiàn)。

新加坡交易所有限公司（“新交所”）及其附屬公司（統(tǒng)稱“新交所集團(tuán)公司”）不對本文件作出任何明示或暗示的保證，陳述和保證，不承擔(dān)任何責(zé)任或義務(wù)任何因任何遺漏，錯(cuò)誤，不準(zhǔn)確，不完整或其他原因而導(dǎo)致的任何損失或損害（無論是直接的，間接的或間接的損失或任何其他經(jīng)濟(jì)損失）都受到此類信息的依賴。

本文檔中的信息可能是通過第三方來源獲得的，并未被任何新西蘭集團(tuán)公司獨(dú)立核實(shí)。

本文檔中的信息如有更改，恕不另行通知。未經(jīng)新西蘭事先書面同意，本文件不得以任何形式復(fù)制，轉(zhuǎn)載，上傳，鏈接，發(fā)布，轉(zhuǎn)載，修改，復(fù)制，翻譯，修改，編輯或以其他方式展示或分發(fā)。