在新交所上市的房地產(chǎn)投資信托（REITs）中，隸屬豐樹集團(tuán)的三只最大的REITs分別為豐樹物流信托、豐樹工業(yè)信托以及豐樹商業(yè)信托。在10月的最后兩周，三只豐樹REITs公布了截至2020年9月30日的六個(gè)月收益情況。

豐樹物流信托和豐樹工業(yè)信托分別在新加坡及其他地區(qū)投資物流、工業(yè)和數(shù)據(jù)中心，而豐樹商業(yè)信托則在新加坡投資辦公和/或零售房地產(chǎn)。

鑒于全球和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇軌跡的不確定性，工業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景仍面臨挑戰(zhàn)，但在謹(jǐn)慎的管理策略和資產(chǎn)組合強(qiáng)勁基本面的支撐下，三只豐樹REITs仍保持抗壓性。

收益亮點(diǎn)

截至2020年9月30日的六個(gè)月內(nèi)，豐樹物流信托、豐樹工業(yè)信托以及豐樹商業(yè)信托的平均每單位派息（DPU）為4.75新分。在本報(bào)告所述期間，豐樹物流信托的每單位派息同比增長1.2%。

2020/2021財(cái)年上半年，豐樹物流信托、豐樹工業(yè)信托以及豐樹商業(yè)信托的平均物業(yè)凈收入為1.898億新元，同比增長3.1%，平均總收入為2.2850億新元，同比增長2.5%。

前景展望

豐樹物流信托

隨著疫情的持續(xù)蔓延，租戶們對(duì)擴(kuò)張持謹(jǐn)慎態(tài)度，并且考慮到經(jīng)濟(jì)的不確定性，租戶也不愿做出承諾

除新加坡的少數(shù)租戶外，所有租戶均已恢復(fù)營業(yè)，占豐樹物流信托收入基礎(chǔ)的0.3%

整體而言，豐樹物流信托的物流設(shè)施占用率為97.5%，仍具抗壓性，同時(shí)出租率保持穩(wěn)定

新冠肺炎疫情持續(xù)以及經(jīng)濟(jì)低迷可能對(duì)倉儲(chǔ)空間需求產(chǎn)生不利影響。信托管理人將持續(xù)保持警惕，專注于積極主動(dòng)的資產(chǎn)管理和戰(zhàn)略性收購機(jī)會(huì)，以期為單位持有人提供穩(wěn)定的長期回報(bào)

信托管理人將在保持強(qiáng)勁資產(chǎn)負(fù)債表的同時(shí)，在現(xiàn)金流管理上保持謹(jǐn)慎

在資本管理方面，豐樹物流信托總債務(wù)的80%被對(duì)沖為固定利率，而未來12個(gè)月75%的收入流被對(duì)沖為新元

豐樹工業(yè)信托

信托管理人將繼續(xù)為租戶提供支持，特別是受疫情影響，供應(yīng)鏈中斷以及業(yè)務(wù)量下降的中小型企業(yè)租戶。截至2020年9月30日，新加坡資產(chǎn)組合中約54%（或總投資組合的40%）為中小企業(yè)租戶

該信托管理人預(yù)計(jì)，對(duì)租戶的租金減免將達(dá)到約2,000萬新元，這將對(duì)豐樹工業(yè)信托2020/2021財(cái)年的可分配收入造成影響，其中包括高達(dá)1370萬新元的新冠肺炎援助和救濟(jì)方案，以及《新冠肺炎（臨時(shí)措施）（修正）法案》規(guī)定的強(qiáng)制性租金減免

在2020/2021財(cái)年第一季度以及2020/2021財(cái)年第二季度，租戶獲得了約710萬新元的租金減免，預(yù)計(jì)2020/2021財(cái)年還將獲得額外租金減免

鑒于新加坡的新冠肺炎疫情正逐步穩(wěn)定，信托管理人預(yù)計(jì)不會(huì)在2020/2021財(cái)年第二季度扣留任何收入

豐樹工業(yè)信托擁有龐大而多元化的租戶基礎(chǔ)，對(duì)單一租戶或貿(mào)易部門的依賴性較低，這將持續(xù)鞏固其資產(chǎn)組合的抗壓性

新加坡和北美數(shù)據(jù)中心的長期租約及定制建造項(xiàng)目將進(jìn)一步加強(qiáng)該資產(chǎn)組合的抗壓性

豐樹商業(yè)信托

零售

世邦魏理仕（CBRE）表示，隨著隔離措施的進(jìn)一步放寬，大部分零售商戶已恢復(fù)營業(yè)，零售額和客流量亦逐漸回升

盡管市場(chǎng)情緒有所改善，但零售市場(chǎng)依然受到缺乏國際游客和居家辦公措施的影響

盡管少量的零售供應(yīng)能夠紓緩壓力，但入住率和租金預(yù)計(jì)仍將承壓

辦公資產(chǎn)

鑒于就業(yè)情況的黯淡前景，辦公室需求持續(xù)低迷

由于空置率預(yù)計(jì)上升，房東正在調(diào)整租金預(yù)期，以縮小租客與房東之間的期望租金差距；政府推出的各種刺激計(jì)劃和租金減免計(jì)劃緩解了租金下滑的速度

由于疫情發(fā)展已延續(xù)了至少3個(gè)月，供需關(guān)系得以重新調(diào)整，因此對(duì)于2022年可能出現(xiàn)的供過于求的擔(dān)憂已經(jīng)煙消云散

商業(yè)園區(qū)

租住活動(dòng)相對(duì)低迷，部分需求來自科技行業(yè)

盡管一些大型租戶減少了空間需求，續(xù)訂仍成為顯著特點(diǎn)；由于租戶重新調(diào)整發(fā)展規(guī)劃，可能會(huì)出現(xiàn)更多裁員

盡管如此，企業(yè)仍將商業(yè)園區(qū)納入其長期計(jì)劃之中；盡管城市邊緣商業(yè)園區(qū)供應(yīng)緊張，且租金溢價(jià)高于其他離島商業(yè)園區(qū)，但它們?nèi)詫⒊掷m(xù)吸引投資者的興趣。

整體情況

豐樹商業(yè)信托意識(shí)到新冠肺炎疫情讓整個(gè)行業(yè)充斥著不確定性，包括消費(fèi)者信心減弱、持續(xù)關(guān)閉邊境、居家辦公以及社交距離措施，以及對(duì)商業(yè)空間的預(yù)期需求下降

在政府援助措施結(jié)束后，如果新冠肺炎疫情全面爆發(fā)且持續(xù)時(shí)間延長，潛在挑戰(zhàn)也可能出現(xiàn)

豐樹商業(yè)信托依然專注于同租戶密切合作，保持良好的資產(chǎn)組合入住率和可持續(xù)的租金收入

憑借擁有一流關(guān)鍵資產(chǎn)的多元化資產(chǎn)組合，豐樹商業(yè)信托有望從優(yōu)質(zhì)租戶中獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流；其抗壓性將為危機(jī)中的運(yùn)營保駕護(hù)航

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