房子，和每個(gè)人息息相關(guān)。

有人靠著房子賺的缽滿盆盈，也有人為了有一套房子拼盡全力。

7月以來，多個(gè)中央部委集中就房地產(chǎn)問題發(fā)表意見，多地也紛紛出臺(tái)了限購(gòu)政策。自深圳限購(gòu)令開始，房?jī)r(jià)調(diào)控已經(jīng)成為很多人討論的熱點(diǎn)問題。

有很多朋友私信，希望我分析一下這波政策調(diào)控。但關(guān)于以深圳為代表的一些城市的房?jī)r(jià)及政策已經(jīng)有很多文章，也分析的極為精彩，本文不在這個(gè)角度過多重復(fù)了。這篇文章不偏向任何城市，僅考慮宏觀視角下房市的底層邏輯，來探究一個(gè)問題：

中國(guó)樓市未來將行至何處？

本文主要考慮以下三條邏輯線：

1.短期投資邏輯：依然是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一。

2.長(zhǎng)期調(diào)整邏輯：房住不炒政策的強(qiáng)化。

3.政策根源邏輯：將泡沫轉(zhuǎn)化為新動(dòng)能。

1.短期投資邏輯：依然是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一

首先和大家講一個(gè)我個(gè)人十分推崇的投資原則。

這個(gè)原則相信金融科班出身的都不陌生，它起源于商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)的手段——“三性原則”，即流動(dòng)性、安全性、盈利性最多只能滿足其二。

所謂安全性，就是指你的資產(chǎn)不會(huì)突然因?yàn)槟撤N沖擊而流失、貶值，也指能經(jīng)得起重大的風(fēng)險(xiǎn)。盈利性指持有這一項(xiàng)金融資產(chǎn)可獲得收益的大小。

流動(dòng)性是金融學(xué)中的一個(gè)專業(yè)名詞，和之前文章所說的等同于“錢”是不一樣的，在這里我們主要指資產(chǎn)的流動(dòng)性，即資產(chǎn)以合理的價(jià)格，迅速變現(xiàn)的能力。大家注意，這句話中要求了“合理的價(jià)格”與“迅速變現(xiàn)”，這兩點(diǎn)需要同時(shí)滿足，任意一點(diǎn)不滿足都不能稱為高流動(dòng)性。

個(gè)人投資三性原則基于金融學(xué)的另一個(gè)底層邏輯——當(dāng)市場(chǎng)均衡時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)越高、收益越大。

對(duì)于滿足了流動(dòng)性和安全性的資產(chǎn)，其盈利性是很難滿足的。低風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品從本質(zhì)上就被限制了獲取高收益的可能性，這一部分資產(chǎn)最典型的是現(xiàn)金、國(guó)債。

滿足安全性和盈利性的資產(chǎn)，是以犧牲流動(dòng)性為前提的，比如不動(dòng)產(chǎn)。房產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力與盈利能力是比較強(qiáng)的，但流動(dòng)性顯然不如現(xiàn)金和國(guó)債。

滿足了流動(dòng)性和盈利性的資產(chǎn)，最典型的就是股票、比特幣、P2P和一部分金融衍生品。這些產(chǎn)品依靠較高的收益率和流動(dòng)性吸引了大量資金入場(chǎng)，但安全性難以保證，非常容易產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)。

圖：個(gè)人三性投資原則，不周山學(xué)社

完全地滿足三性其中之二、放棄一點(diǎn)的做法，我們通常叫它角點(diǎn)解。這是比較極端的情況。

但實(shí)際進(jìn)行投資時(shí)，講究的是“中庸之道”，并不一定非要采用角點(diǎn)解，有時(shí)候可以取內(nèi)點(diǎn)解，即不完全地滿足三性之二，為第三點(diǎn)留出發(fā)揮空間。

因此我建議個(gè)人投資組合滿足以下原則：以安全性為前提，流動(dòng)性與盈利性按市場(chǎng)情況權(quán)衡。當(dāng)市場(chǎng)發(fā)出明顯的復(fù)蘇信號(hào)時(shí)，在保證安全性的前提下，考慮盈利性大于流動(dòng)性，反之則放棄一部分盈利性資產(chǎn)的配置，保證安全性與流動(dòng)性。

掌握了這個(gè)投資原則，我們就可以更好地來優(yōu)化資產(chǎn)配置。

目前我國(guó)個(gè)人投資基本就是三類：股債房。接下來一個(gè)一個(gè)分析。

首先是債券。債券的邏輯比較簡(jiǎn)單，和股票體現(xiàn)在當(dāng)前買賣雙方相互作用不同，債券的定價(jià)更多地體現(xiàn)在未來預(yù)期上。一般來說，當(dāng)未來經(jīng)濟(jì)預(yù)期好，當(dāng)前債券價(jià)格會(huì)下跌。

在疫情得到控制后，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)預(yù)期已經(jīng)得到了較好的修正，尤其是最近剛剛公布的二季度GPD同比增長(zhǎng)3.2%，向全世界證明了中國(guó)經(jīng)驗(yàn)，成為了新冠疫情以來第一個(gè)實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的主要經(jīng)濟(jì)體。反映到債市上，自4月30日起十年期國(guó)債期貨價(jià)格下跌，進(jìn)入長(zhǎng)期下行區(qū)間。

圖：十年期國(guó)債期貨價(jià)格，Wind，不周山學(xué)社

因此我們認(rèn)為，債券是目前不太適合個(gè)人投資的金融資產(chǎn)。

然后是股票。股票是典型的高流動(dòng)性、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益型資產(chǎn)。股票價(jià)格是未來預(yù)期和當(dāng)前交易作用的共同結(jié)果。

未來預(yù)期一般被認(rèn)為是股票估值。股票估值怎么估？在這里和大家科普一下。估值實(shí)際上就是未來現(xiàn)金流的折現(xiàn)，即未來的現(xiàn)金流在當(dāng)前的實(shí)際價(jià)值。最簡(jiǎn)單的估值方法就是將未來的紅利除以折現(xiàn)率，扣除時(shí)間價(jià)值。

無論是用最簡(jiǎn)單的DDM模型來估計(jì)，還是剩余收益模型或剩余收益增長(zhǎng)模型，其折現(xiàn)率基本都是股票的資本成本Rs。資本成本依托于無風(fēng)險(xiǎn)利率計(jì)算，一般選用長(zhǎng)期國(guó)債來近似。

因此，從未來價(jià)值層面，十年期國(guó)債價(jià)格下降，即收益率上升，造成模型分母變大，估值降低。

但從當(dāng)前市場(chǎng)情況來看，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇信號(hào)的釋放，又帶來股票市場(chǎng)的利好，一部分資金入場(chǎng)，另一部分多頭止盈?；靵y的市場(chǎng)情緒與交易操作造成了股票價(jià)值的混亂，這也就是為何近期股市仿佛無頭蒼蠅一般，漲的時(shí)候瘋漲，跌的時(shí)候大跌。

圖：上證指數(shù)，Wind，不周山學(xué)社

長(zhǎng)期來看，當(dāng)股票價(jià)值回歸穩(wěn)定，將重新由經(jīng)濟(jì)景氣情況所主導(dǎo)，目前這一階段的牛市真的是長(zhǎng)牛嗎？我持懷疑態(tài)度。

最后是房產(chǎn)。我在之前的文章中得出了中國(guó)房?jī)r(jià)不會(huì)崩盤的結(jié)論，引起了很多人的反感。這一點(diǎn)我是非常理解的，畢竟人類總是喜歡有利于自己的信息，而反感不利信息。對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房者，他們顯然更希望得到中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫即將崩潰的結(jié)論。

但自疫情爆發(fā)以來，居民的收入在下降，房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)和銷售一度陷入停擺，這看起來似乎是離房?jī)r(jià)泡沫被戳破最近的時(shí)刻。然而，房?jī)r(jià)依然保持了穩(wěn)定，部分地區(qū)房?jī)r(jià)甚至還逆勢(shì)上升，這似乎印證了我們之前的結(jié)論。

圖：房?jī)r(jià)走勢(shì)，房天下，不周山學(xué)社

我在前面的文章中已經(jīng)指出，房住不炒這四個(gè)字是二元的。對(duì)于需方來說，房住不炒指的是中國(guó)房地產(chǎn)不再存在暴漲的基礎(chǔ)；對(duì)于供方來說，房?jī)r(jià)同樣也不可能暴跌，否則將會(huì)帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)的硬著陸，造成經(jīng)濟(jì)的動(dòng)蕩，這是所有人都不愿看到的。

從2018年起，政策也多次提及了防止樓市大起大落。

總結(jié)成四個(gè)字，就是房?jī)r(jià)要穩(wěn)。

這次深圳出臺(tái)限購(gòu)令，就是摁住了房?jī)r(jià)抬頭的趨勢(shì)，有關(guān)這一點(diǎn)有許多文章已經(jīng)給出了分析。

我預(yù)測(cè)，在有限的時(shí)間范圍內(nèi)，先前暴漲的一二線城市將迎來橫盤和陰跌（這一點(diǎn)將在后面分析），部分二三線城市將迎來小幅上揚(yáng)。

首先拋開房地產(chǎn)本身的買賣盤不談，房?jī)r(jià)的影響因素還包括什么？

第一是人口。一線城市的人口已經(jīng)達(dá)到了相當(dāng)飽和。如果人都去一線了，二三線城市誰來建設(shè)？要知道在一定范圍內(nèi)人口和發(fā)展是正相關(guān)的，隨著多地人才引入政策的出臺(tái)，這些城市的房?jī)r(jià)也能迎來正常范圍內(nèi)的升高。

第二是國(guó)家扶持建設(shè)。比如對(duì)中西部的政策扶持，以及在“補(bǔ)短板”下的西部基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

我在之前的文章中說過，買房買的其實(shí)是居住地+金融資產(chǎn)+城市建設(shè)。在隨后的分析中，房地產(chǎn)作為金融資產(chǎn)的屬性是將被消除了的，但依然存在城市建設(shè)的影響因素。

這是短期投資的總體邏輯。

雖然在后面的分析中，我們會(huì)得到房地產(chǎn)總體將長(zhǎng)期橫盤的結(jié)論（有關(guān)橫盤與短期投資的沖突后面有說）。但這個(gè)時(shí)代，低波動(dòng)性的資產(chǎn)就已經(jīng)是很好的資產(chǎn)了！至少它不會(huì)睡醒一覺就消失不見。

更形象些來說，房地產(chǎn)是“固體資產(chǎn)”，金融資產(chǎn)是“液體資產(chǎn)”。固體難以流動(dòng)，但可以保存很久；液體可以流動(dòng)，但可能會(huì)蒸發(fā)掉。在家庭資產(chǎn)組合中，留一個(gè)壓艙石作為保險(xiǎn)，哪怕其盈利性已經(jīng)大不如前，都是一種比較穩(wěn)妥的選擇。

因此我建議，在資產(chǎn)配置中，二三線城市核心圈的房產(chǎn)占大頭（以承受能力為基準(zhǔn)），股票與現(xiàn)金按照市場(chǎng)情況和個(gè)人承受能力配比，但總原則是保證足夠的流動(dòng)性以應(yīng)對(duì)可能發(fā)生的危機(jī)。

2.長(zhǎng)期調(diào)整邏輯：房住不炒政策的強(qiáng)化

要分析房?jī)r(jià)未來的長(zhǎng)期變動(dòng)并不是個(gè)簡(jiǎn)單輕松的工作。房地產(chǎn)的價(jià)格并不是單純由買賣盤決定的，最主要還是看未來國(guó)家政策的方向。

向回看，我們可以發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)和財(cái)政貨幣政策是緊密連接的。不同城市房?jī)r(jià)起飛都有各自的道理，而且不甚相同。

對(duì)于一二線城市來說，房?jī)r(jià)與貨幣政策高度相關(guān)，靠貨幣增發(fā)帶動(dòng)；二三線城市與財(cái)政政策高度相關(guān)，靠貨幣化棚改拉動(dòng)。

前者沒什么可說的。后者有必要解釋下，貨幣化棚改促成了二三線城市的大批新富人，他們用手上的補(bǔ)償款購(gòu)置了大量房屋，直接拉高了小城市的房產(chǎn)價(jià)格。

但這并沒有結(jié)束。當(dāng)一線城市的漲幅到頂了，或政府開始限購(gòu)，資金就從一線城市流出到二三線城市，又進(jìn)一步拉高了當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)。

這個(gè)價(jià)格是健康、合理的嗎？我相信在大街上隨機(jī)問100個(gè)人，有99個(gè)人都會(huì)回答：不是。

什么叫做合理的價(jià)格？簡(jiǎn)單來說就是“上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒”，讓市場(chǎng)供求雙方的力量自動(dòng)形成均衡價(jià)格。這個(gè)時(shí)候買方和賣方都開開心心地交易，都認(rèn)為自己付出和得到的是合理的。

購(gòu)房者認(rèn)為這個(gè)價(jià)格是合理的嗎？顯然不可能。

這需要我們來看看房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)。

從供需本身來分析。供給本質(zhì)上看似是房地產(chǎn)開發(fā)商，但其實(shí)本質(zhì)上是依托的是政府所掌控的土地存量，房地產(chǎn)的終極提供者是地方政府。需求則依托房屋的投資品屬性，哪怕所謂剛需，他們所需求的更多是房屋之上所衍生出的其他意義，包括學(xué)區(qū)、戶口、城市公共服務(wù)……，因此我們可以認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給有限而需求無限。

就房地產(chǎn)來說，供給總量天生就是被限制住了的，而需求卻總是無限的——?dú)v史已經(jīng)證明了，人們總是想購(gòu)買更多的房產(chǎn)，以及房產(chǎn)之上的衍生物。

再細(xì)化，其實(shí)就是兩類人之間的交鋒——炒房客和剛需。剛需在整個(gè)市場(chǎng)中議價(jià)能力最低，對(duì)價(jià)格不敏感，從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角也能窺得一二：

圖：微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下的剛需，不周山學(xué)社

可以看出，剛需的需求曲線更加陡峭，相同的價(jià)格變動(dòng)下，剛需比非剛需的需求變動(dòng)要小。換句話說，剛需對(duì)于價(jià)格的波動(dòng)是不甚敏感的，房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎是完全的賣方市場(chǎng)。這形成了房地產(chǎn)價(jià)格扭曲的一部分原因。

那么長(zhǎng)期內(nèi)，房?jī)r(jià)將會(huì)如何調(diào)整呢？

目前房?jī)r(jià)存在泡沫，這是毋庸置疑的，也是我國(guó)在發(fā)展過程中所必須的——這可不是洗地，而是明明白白的事實(shí)。房地產(chǎn)向上下游都產(chǎn)生信貸，更多地起到經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)的作用，在早些年對(duì)于經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用十分明顯。但隨著泡沫越來越大，危機(jī)也逐漸開始顯現(xiàn)。

現(xiàn)在來探究一下，為什么會(huì)產(chǎn)生泡沫。

資本市場(chǎng)有一個(gè)非常神奇的功能——只要是可交易的商品，無論是什么，基本都可以給你搞個(gè)金融資產(chǎn)出來。

放在房地產(chǎn)市場(chǎng)上也是一樣。房地產(chǎn)兼有消費(fèi)品（住房）和投資品雙重身份，這是比較危險(xiǎn)的。

但是我們突然想到，比如大豆也是有消費(fèi)品和投資品（大豆期貨）兩種身份，為什么沒人提呢？

這是因?yàn)椋M(fèi)品大豆和投資品大豆是在兩個(gè)不同的市場(chǎng)進(jìn)行交易，分別地決定本市場(chǎng)上的價(jià)格，因此是比較安全和市場(chǎng)化的。

但房地產(chǎn)不同，無論是消費(fèi)品還是投資品屬性，都反映在同一個(gè)市場(chǎng)，也就是房?jī)r(jià)里。

在消費(fèi)品角度，供給與需求能夠形成合理的定價(jià)，但從投資品角度就未必了。

在金融學(xué)中是這樣定義泡沫的——某種價(jià)格水平相對(duì)于一般均衡狀態(tài)下的理論價(jià)格的非平穩(wěn)性向上偏移。

房地產(chǎn)作為投資品，可能會(huì)在消費(fèi)品市場(chǎng)所形成均衡價(jià)格的基礎(chǔ)上再偏離，這就是我們所說的“房?jī)r(jià)泡沫”的理論解釋。

圖：房?jī)r(jià)的構(gòu)成，不周山學(xué)社

接下來回到主邏輯線。

現(xiàn)在大家應(yīng)該明白了什么叫做“房住不炒”，就是通過房地產(chǎn)去金融資產(chǎn)化，從屬性變更上達(dá)到去泡沫的目的。

7月22日，最高法表示要引導(dǎo)房產(chǎn)交易回歸居住屬性，防范炒地炒房投機(jī)行為。前半句指的是要去除房地產(chǎn)的投資品屬性，后半句表明了誰才是真正的敵人——投機(jī)者。

想去掉房地產(chǎn)的投資屬性，就必須嚴(yán)格防范投機(jī)者。到這里我們就可以得到一個(gè)邏輯：去房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，歸根結(jié)底還是落在防范投機(jī)者上。

資本市場(chǎng)上，只要有投機(jī)收益就一定存在投機(jī)者，這里說的投機(jī)者可能是人，也可能是企業(yè)和機(jī)構(gòu)。但更多的是國(guó)企央企和大型民企買地，做地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)長(zhǎng)期的走勢(shì)，和兩方面有關(guān)：對(duì)市場(chǎng)參與者的政策、對(duì)房?jī)r(jià)的控制本身。

一個(gè)一個(gè)來分析。

前者比單獨(dú)處理投機(jī)者更為寬泛，包括了幾乎全部的市場(chǎng)參與者。

就貨幣政策來說，已經(jīng)保持了應(yīng)有的克制，從以前的大水漫灌轉(zhuǎn)向精準(zhǔn)滴灌。這斷絕了流動(dòng)性進(jìn)入房地產(chǎn)的路徑，在一定程度上擋住了貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

從企業(yè)角度看，2010年出臺(tái)的“央企退房令”效果似乎不大，多家央企重新進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)。但2020年1月20日，國(guó)資委發(fā)布了《關(guān)于中央企業(yè)加強(qiáng)參股管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》，以更嚴(yán)厲的態(tài)度重申了“退房令”，才控制住了央企入場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的拉升作用。

但是家庭部門沒辦法管理啊，總不能不讓人們買房了吧。房產(chǎn)讓居民杠桿率節(jié)節(jié)飆升，幾乎到了不能維持的時(shí)刻，也掏空了公眾的六個(gè)錢包。于是只能從購(gòu)買資格上下手——也就是限購(gòu)令——滿足購(gòu)買資格的大多數(shù)是剛需，而非個(gè)人炒房客。

當(dāng)房?jī)r(jià)失去了炒房者們的影響，就變成了剛需與供給之間的較量，慢慢的抹去投資品的屬性。

從管理市場(chǎng)參與者的角度來看，目前達(dá)到的效果還是不錯(cuò)的。

但這并不是全部的手段，房?jī)r(jià)的泡沫還應(yīng)該包括管理房?jī)r(jià)本身。

更主要的邏輯是壓住房?jī)r(jià)，形成長(zhǎng)期的橫盤。

有些讀者可能要問：你在第一章不是說過部分城市有上漲嗎？怎么到這里就前后矛盾了呢？

要知道，中央政策不是不允許房子漲，而是不允許房子被炒高（政府松綁自然也包括在內(nèi)）。當(dāng)房?jī)r(jià)只剩消費(fèi)品屬性時(shí)，價(jià)格同樣也是可以波動(dòng)的，但那就是供需雙方共同決定的、市場(chǎng)化的價(jià)格了。

在當(dāng)前全球疫情和經(jīng)濟(jì)承壓的背景下，中央的一切政策特點(diǎn)都可以歸結(jié)為一個(gè)“穩(wěn)”字，對(duì)于房?jī)r(jià)同樣如此。7月24日，韓正在座談會(huì)上就表示要“穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量”，就是這個(gè)道理。

這是因?yàn)榉績(jī)r(jià)預(yù)期先要穩(wěn)住。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，預(yù)期的影響非常顯著，舉個(gè)例子，如果市場(chǎng)普遍預(yù)期房?jī)r(jià)將下跌（你也可以理解為崩盤），炒房者將馬上撤出資金，剛需也會(huì)暫時(shí)持幣觀望，等待抄底。這會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)在很短的時(shí)間內(nèi)失去交易量，價(jià)格大幅度下跌，這被稱為房地產(chǎn)“硬著陸”。

圖：硬著陸和軟著陸示意圖，不周山學(xué)社

有人認(rèn)為國(guó)家需要快刀斬亂麻，但房?jī)r(jià)硬著陸會(huì)引起嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)問題，這不是“長(zhǎng)痛不如短痛”的道理，日本消失的二十年就是前車之鑒。

所以國(guó)家必須保持長(zhǎng)期的橫盤來去泡沫，而不是腰斬。在資本市場(chǎng)中，長(zhǎng)期橫盤帶來的結(jié)果必然是緩慢下跌。因?yàn)樵谕顿Y者的預(yù)期中，投資品失去了高收益率的特性，所以資金會(huì)退出市場(chǎng)，另尋高收益率。

房?jī)r(jià)一定要去泡沫化，這是毋庸置疑的。但這并不等同于房?jī)r(jià)會(huì)被腰斬，并且去泡沫是一個(gè)長(zhǎng)期的過程。房住不炒也已經(jīng)喊了好幾年了，不影響我們短期的投資邏輯。

我之所以對(duì)長(zhǎng)期的分析比較確定，主要在于“房住不炒”政策出臺(tái)的根源之一：房地產(chǎn)的根基是現(xiàn)金流，居民生活的根基也是現(xiàn)金流，必須保持房地產(chǎn)穩(wěn)定和居民生活穩(wěn)定的平衡。所以穩(wěn)定的現(xiàn)金流，必須控制在房地產(chǎn)企業(yè)所能承受的最低點(diǎn)以上，和居民能夠承擔(dān)的極限以下。目前來看，房?jī)r(jià)離房地產(chǎn)企業(yè)的極限還很遠(yuǎn)，但距離居民的極限已經(jīng)很接近了。

至于政策邏輯，我將在下一章進(jìn)行詳述。

3.政策根源邏輯：將泡沫轉(zhuǎn)化為新動(dòng)能

很多文章在分析樓市走勢(shì)時(shí)，單純從買賣盤的視角來考慮，這個(gè)分析方法其實(shí)是不太正確的。房地產(chǎn)和一般的商品市場(chǎng)不同，它同時(shí)也作為國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的一種調(diào)控手段，因此僅從商品市場(chǎng)角度來分析顯然不夠嚴(yán)謹(jǐn)。

先來明確接下來分析的一個(gè)最重要的前提——六穩(wěn)六保。

六穩(wěn)是穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期工作；六保是保居民就業(yè)、保基本民生、保市場(chǎng)主體、保糧食能源安全、保產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定、?；鶎舆\(yùn)轉(zhuǎn)。這是我國(guó)接下來很長(zhǎng)一段時(shí)間工作的基本框架。

在這十二項(xiàng)工作的基本框架中，六穩(wěn)是大局，六保是前提。全面落實(shí)六保，是當(dāng)前時(shí)間點(diǎn)上政策安排乃至中國(guó)經(jīng)濟(jì)工作的大前提。

對(duì)于房?jī)r(jià)來說，反映在六保中，就是?；久裆Ｃ鞔_了這個(gè)大前提，我們才可以進(jìn)行接下來的分析。

我國(guó)對(duì)待樓市曾經(jīng)是什么態(tài)度呢？

以前，當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行時(shí)，中央大概率會(huì)出手抬一把樓市，以此刺激經(jīng)濟(jì)。

比如2008年全球金融危機(jī)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重沖擊，風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。于是央行宣布首套房利率打7折、首付2成、普宅契稅下調(diào)至1%；還包括印花稅、增值稅優(yōu)惠、支持房企融資。

此政策一出，房?jī)r(jià)直接翻倍，政府緊急出臺(tái)了“國(guó)四條”，壓住了房地產(chǎn)上漲的趨勢(shì)。

再比如2015年歐債危機(jī)加上美聯(lián)儲(chǔ)十年來首次加息，中國(guó)經(jīng)濟(jì)再次承受外部壓力，中央松綁了之前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，房?jī)r(jià)又一次起飛。

房地產(chǎn)更多成為了經(jīng)濟(jì)的電擊器，成為了中央政策工具箱中的一種用于短期刺激的特殊政策工具。

但很快，中央已經(jīng)意識(shí)到了房地產(chǎn)作為短期刺激工具的問題所在：中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)被房地產(chǎn)綁架了。

換句話說，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不適合也不能再用房地產(chǎn)來拉動(dòng)了，為什么呢？

第一，房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了高點(diǎn)，買一套房子、有個(gè)容身之所，已經(jīng)掏空了居民的六個(gè)錢包，甚至成為了很多人可望卻不可及的事。尤其是自貨幣化棚改以來，房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了居民負(fù)債率的極限，很多人是真的買不起了。再向上拉房?jī)r(jià)，不光不會(huì)增加房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，成交量可能反而降低，而且很容易造成社會(huì)動(dòng)蕩。

第二，逢經(jīng)濟(jì)下行，政府就利用房地產(chǎn)進(jìn)行短期調(diào)控，這讓個(gè)人、企業(yè)、地方政府都患上了某種嚴(yán)重的房地產(chǎn)依賴癥。一到經(jīng)濟(jì)不好，地產(chǎn)商和炒房者就大肆提升房?jī)r(jià)，就是吃準(zhǔn)了中央必然會(huì)出手救市，以此獲利。

這種價(jià)格扭曲造成了一種反市場(chǎng)化的現(xiàn)象：經(jīng)濟(jì)形勢(shì)越不好，居民收入越低，房?jī)r(jià)卻越高。這又回到了基本民生問題。

第三，消費(fèi)被房地產(chǎn)嚴(yán)重?cái)D出。我們總是說三駕馬車失速，消費(fèi)不足，難以再拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。這其中固然有中國(guó)人的傳統(tǒng)心態(tài)作祟，但原因并不僅限于此。

以上海為例，2019年平均房?jī)r(jià)50000元，考慮排除一部分“樓王”對(duì)平均價(jià)格的影響，取大多數(shù)房地產(chǎn)成交價(jià)在400萬左右。以按揭年數(shù)30年、貸款利率4.9%計(jì)算，每個(gè)月需要還款14860元。

而資料顯示，2019年上海市平均工資9580/月。也就是說如果夫妻月收入一共兩萬元，刨除房貸后只剩下五千元出頭。但問題在于，更多剛需的家庭月收入是很難達(dá)到這個(gè)數(shù)字的，可支配收入就更少。當(dāng)人們大多數(shù)的錢都拿來還房貸了，還會(huì)有錢再消費(fèi)嗎？

經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴性，和房地產(chǎn)短期調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)的后遺癥，都越來越嚴(yán)重了。

然而之前中央“逢下行則必救房?jī)r(jià)”的舉措已經(jīng)深入人心，市場(chǎng)普遍認(rèn)為政策定力不足。所以當(dāng)經(jīng)濟(jì)不好時(shí)，人們對(duì)于中央調(diào)控政策的可維持性依然持懷疑態(tài)度。

但近幾年，中央壓住房?jī)r(jià)上漲的意愿和決心越來越強(qiáng)烈，尤其是在疫情之后達(dá)到了空前的高度。當(dāng)疫情造成了第一季度GDP負(fù)增長(zhǎng)時(shí)，中央不但沒有解綁房地產(chǎn)，反而更加嚴(yán)格，表現(xiàn)出了勢(shì)必壓住房地產(chǎn)的決心。

7月開始，多個(gè)部委就房地產(chǎn)問題集中表態(tài)。

7月16日，國(guó)資委表示“繼續(xù)嚴(yán)控非主業(yè)投資比例和投向，持續(xù)加強(qiáng)對(duì)金融、房地產(chǎn)等高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域的項(xiàng)目監(jiān)管力度?！?/p>

7月20日，銀保監(jiān)會(huì)召開年中工作會(huì)議，會(huì)議要求“牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)底線。堅(jiān)決防止影子銀行死灰復(fù)燃、房地產(chǎn)貸款亂象回潮和盲目擴(kuò)張粗放經(jīng)營(yíng)卷土重來?！?/p>

7月22日，最高法表示要防范炒地炒房投機(jī)行為。

7月24日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理韓正主持召開房地產(chǎn)工作座談會(huì)。韓正在會(huì)議上指出，要牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策、一城一策，從各地實(shí)際出發(fā)，采取差異化調(diào)控措施，及時(shí)科學(xué)精準(zhǔn)調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

這次由正國(guó)級(jí)干部組織的座談會(huì)，被認(rèn)為是最具約束力的一次會(huì)議，徹底向外界表明了中央的立場(chǎng)——房住不炒不是口號(hào)，中央是有定力和決心的。

我在之前的幾篇文章中，都提到了地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴癥。這種依賴癥嚴(yán)重到什么程度呢？

在“一城一策”的工作框架下，房地產(chǎn)調(diào)控的權(quán)力是轉(zhuǎn)交給地方政府的。所以在中央控制房?jī)r(jià)的態(tài)度開始明確后，依然有部分地方想要松綁房地產(chǎn)，“一日游”“幾日游”的短命政策頻頻出現(xiàn)。

今年2月底開始，在疫情的沖擊下，駐馬店市、廣州市、寶雞市、濟(jì)南市紛紛松綁了房地產(chǎn)政策，希望以此拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。包括降低首套房貸款首付比例、松綁限購(gòu)、解禁“類住宅”。隨后幾天之內(nèi)主要負(fù)責(zé)同志被約談，政策被撤回或修改。

所以各部委表態(tài)后，地方政府也真正理解了中央的態(tài)度，不再嘗試著試探中央的底線。

以前地方政府主要靠房地產(chǎn)拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)，明面調(diào)控、暗地刺激。但現(xiàn)在中央不可能再允許這種情況發(fā)生，必須重拳出擊，嚴(yán)格管住地方政府松綁房地產(chǎn)的沖動(dòng)。

在突發(fā)的疫情下，中央都沒有松綁樓市提振經(jīng)濟(jì)。當(dāng)疫情的特殊政策退出后，房地產(chǎn)政策更不可能轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)政策已經(jīng)不再是中央政策工具箱中的一員了。于是地方政府也紛紛開始表態(tài)，出臺(tái)限購(gòu)政策。

在中央強(qiáng)監(jiān)管下，地方出臺(tái)限購(gòu)政策具有傳播性。

舉個(gè)例子，當(dāng)深圳限購(gòu)后東莞立刻跟進(jìn)，為什么？

深圳限購(gòu)后，炒房客的資金捂在手里，只能向周邊城市流動(dòng)，如果東莞不出臺(tái)限購(gòu)令，房?jī)r(jià)立刻就會(huì)被本應(yīng)屬于深圳的熱錢推高，無論是為了中央對(duì)城市的印象，或是為了官員的政績(jī)，東莞政府絕對(duì)不會(huì)允許自己在這種敏感的時(shí)候去觸中央的霉頭。

放到其他城市也是如此，限購(gòu)的城市將因此越來越多。我?guī)缀蹩梢钥隙ǖ氖牵?020年下半年，全國(guó)主要城市，尤其是參加7月24日座談會(huì)的十個(gè)城市，房?jī)r(jià)都將被死死壓住。

所以我才給出了前面文章的短期投資策略和長(zhǎng)期調(diào)整邏輯。還是那句話，對(duì)于剛需和家庭投資來說，最近是個(gè)不錯(cuò)的購(gòu)房時(shí)間點(diǎn)；對(duì)于炒房客來說，這個(gè)時(shí)候還敢進(jìn)場(chǎng)，將會(huì)死得很慘。

說了這么多，中央的意圖到底是什么？限制住房?jī)r(jià)就結(jié)束了嗎？

不，這才剛剛開始。

事實(shí)上，國(guó)家有關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)的邏輯非常清晰。

首先明確，我們國(guó)家面臨著怎樣的時(shí)間節(jié)點(diǎn)？

從國(guó)內(nèi)來說，2020年是十三五收官之年，也是十四五開局之年，我國(guó)的產(chǎn)業(yè)布局、資源配置、重大工程項(xiàng)目都會(huì)根據(jù)實(shí)際狀況進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化。

就國(guó)際環(huán)境來說，拋開近幾年一直存在的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易摩擦和全球范圍內(nèi)的衰退，最主要的是特朗普發(fā)起了與北京的政治對(duì)抗，中美關(guān)系以螺旋式下降，并于今年年中降到了幾十年來的最低點(diǎn)。

兩國(guó)關(guān)系要以最差的狀況來應(yīng)對(duì)。就美國(guó)來說，無論是特朗普連任或者拜登就任，將都保留對(duì)華的強(qiáng)硬態(tài)度，因此中國(guó)要時(shí)刻防止某些國(guó)家與我國(guó)脫鉤、或是對(duì)我國(guó)產(chǎn)業(yè)的圍追堵截造成比較嚴(yán)重的影響。

現(xiàn)階段，我國(guó)的產(chǎn)業(yè)中，有不少核心技術(shù)都由他國(guó)把控，如果不能把技術(shù)攥在自己手里，無異于仰人鼻息生存。

這就是中央本次堅(jiān)定不移地進(jìn)行控制房?jī)r(jià)的核心原因。

房地產(chǎn)存在虹吸效應(yīng)，簡(jiǎn)單來說就是會(huì)將本屬于其他產(chǎn)業(yè)的資金吸引過來，減緩其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)越發(fā)達(dá)，其他產(chǎn)業(yè)就越萎靡。

房產(chǎn)興國(guó)？不存在的。

我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)不應(yīng)該是、也一定不能是房地產(chǎn)，而應(yīng)當(dāng)是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，比如信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高端裝備制造業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)等等。

更進(jìn)一步說，靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的舊動(dòng)能時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，現(xiàn)在進(jìn)入了科技動(dòng)能時(shí)代。新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換就意味著必須退出舊動(dòng)能、培育新動(dòng)能，但流動(dòng)性是有限的，并且會(huì)自發(fā)流入收益率更高的房地產(chǎn)中（至少曾經(jīng)是），必須死死限制住，這樣新動(dòng)能才有發(fā)展的土壤。

這是中央新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的主要手段之一。

限制住房地產(chǎn)，就限制住了虹吸效應(yīng)，具體表現(xiàn)為當(dāng)主要城市限購(gòu)全部啟動(dòng)后，投向房?jī)r(jià)的熱錢沒有了投資標(biāo)的，只能被迫轉(zhuǎn)換投資方向。

投向哪？股市啊。

再詳細(xì)一點(diǎn)呢？科創(chuàng)板。

資本市場(chǎng)是干什么的？最重要的作用就是為企業(yè)輸血。

高新技術(shù)企業(yè)有三個(gè)特點(diǎn)：研發(fā)周期長(zhǎng)、研發(fā)費(fèi)用高、風(fēng)險(xiǎn)高。第一點(diǎn)導(dǎo)致投向企業(yè)的資金短期內(nèi)很難獲得可觀的回報(bào)；第二點(diǎn)導(dǎo)致企業(yè)資金需求數(shù)量大、時(shí)間長(zhǎng)；第三點(diǎn)導(dǎo)致不少投資者不愿冒高風(fēng)險(xiǎn)，投資意愿低。

這么一對(duì)比我們發(fā)現(xiàn)，炒房多簡(jiǎn)單啊！

所以對(duì)于這些企業(yè)來說，獲得直接投資是很難的，但科創(chuàng)板解決了這個(gè)難題，在這里就不展開來說了，否則又是長(zhǎng)篇大論。

總之，科創(chuàng)板里的錢越多，高新技術(shù)企業(yè)能獲得的資金就越多，可投入研發(fā)的資金就越多。

總結(jié)起來，中央對(duì)樓市政策的核心邏輯就是：

緩慢轉(zhuǎn)移樓市的泡沫資金向股市流動(dòng)，以此拉動(dòng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)能。

房地產(chǎn)是十分特殊的，必須以國(guó)家的視角、政策的視角來觀察，才能真正看清其未來將行至何處。

此刻的中國(guó)，正處于“百年未有之大變局”的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控正確地處理了經(jīng)濟(jì)發(fā)展道路上的障礙，我也十分相信中央具備相當(dāng)程度的政策定力，在波譎云詭的國(guó)際形勢(shì)中朝著正確的方向前進(jìn)。