信貸

關于買房，最大的誤區(qū)可能就是貸款這一塊了，理解了貸款，就可以理解很多問題。

很多人經(jīng)常納悶，一套房子三百萬，我現(xiàn)在一個月一萬收入，一年極度省錢，攢十萬，需要三十年才能把房子攢出來。而且什么樣的人才能買得起六七百萬的房呢？

事實上這個問題如果沒搞明白，就很難理解現(xiàn)在房價為啥那么高。

這個問題的關鍵就是，將來你買房的三百萬，主要是貸款，你自己只需要花一小部分就可以了。

為了討論方便，就假設首付是30%（其實真實情況里買新房是30%，二手房估值較低，加上稅費和中介費，需要40%多，現(xiàn)在部分城市限購，二套要60%以上，不過我們這里統(tǒng)一假設30%），也就是說，如果你想買一套300萬的房，需要攢100萬。

每年攢十萬，大概八九年就能攢出來，考慮到你還要漲工資什么的，你還要娶媳婦，你媳婦還能給你湊點，結婚彩禮也能湊點，你父母再給湊點，可能6、7年就可以買房了。

事實上大部分白領買房，都是這個時間點，畢業(yè)后六七年，剛結婚，小孩出生前。

一線房地產(chǎn)貴一些，但是收入也高很多；二三線賺得少一些，不過房價也低很多。最后大概都能集中在6、7年這個時間點，不信大家看看自己周圍的人。

不過這是房地產(chǎn)的第一層，關鍵是后續(xù)這幾層。

也就是你買房后又過了一些年，你的收入慢慢上去了，房貸對你來說已經(jīng)沒啥壓力，家里也攢了一些錢，開始有別的想法。

這時候你看上了一套700萬的房。

大家不要動不動就覺得北京房價十萬，其實7萬已經(jīng)能買到非常好的小區(qū)了，打開綠中介，截了個圖，大家就能看到，網(wǎng)上經(jīng)常說的“朝陽群眾”，大部分都是七萬的房價，甚至大使館那一帶也是七萬多點：

如果硬買這套700萬的房，你需要拿出兩三百萬的首付，這個就太崩潰了。哪怕一個月攢三萬，都需要攢七八年。問題是你之前還有套房，賣了那套手里就有錢了，你這些年可能又攢了一些，不夠的再去找同事借，如果還不夠，刷幾張信用卡，可能就把這兩百萬輕松給湊出來了。

也就是說，你把你的小房子賣掉，再借點，買個大點的好點的。而買你之前房子的人，正是剛畢業(yè)6、7年的小年輕。

這樣就實現(xiàn)了一波涌動，小年輕買便宜的房子，你賣掉后買改善房，賣你房的人手里有錢又可以去買更好的房。

都是“賣掉手里房子，貸款買更好的”。

大家也看出來了吧，看似天價的房子，其實你只需要支付1/3的首付就可以了，剩下的全是銀行的錢。而且越是有錢人，越會玩銀行杠桿，而普通人普遍不喜歡銀行，也懶得去了解銀行的套路和玩法。

更極端的模型下，如果按照30%首付購房：

剛畢業(yè)沒幾年的小年輕用100萬買了你300萬的房，銀行出了200萬；

你用300萬買了900萬的房，銀行出了600萬；

賣你房的那個人可以去買2700萬的房，銀行出了1800萬；

看出來了吧，銀行全程參與放大財富，三套房從銀行掏出來2600萬，從這個意義上說：房地產(chǎn)遠遠不是貨幣蓄水池，而是貨幣的放大器。

說到這里，大家也就明白了那個最關鍵的問題了吧？

房地產(chǎn)的漲落，核心是“貸款政策”和“接盤俠”。如果有人買你的房子，而且貸款容易，房價就會大漲；如果貸不出來款或者沒人買你房子，你就沒法買別人的，交易量上不去，房價就沒法漲。

比如2016房價漲得太猛，北京在2017年搞了個“二套首付比例不低于60%”，為了防止你跟你媳婦離了婚把房產(chǎn)放你老婆名下你凈身出戶冒充首套，又搞了個“離婚一年內(nèi)只要你之前買過房就算二套”，也就是傳說中的“認貸認離”，這些玩意全是針對貸款的。政策一出，當年的火熱的房地產(chǎn)市場應聲就涼了。

假如你想賣掉你家的300萬房子買700萬的，首付一下子飆到了420萬，而不是之前的兩百多萬，你也就換不了房子了。當然了，你不是唯一一個，非常非常多得跟你一樣的人都買不了了 。

這種情況下，市場上的交易量會暴跌，房價上升趨勢也就限制住了，多說一句，北京房地產(chǎn)行業(yè)有個明顯的規(guī)律，如果某個月房產(chǎn)買賣超過9000套，這就是要漲價的標志，如果低于這個數(shù)，那就是正常交易。

所以說貸款政策是房地產(chǎn)領域的關鍵政策，大家整天都在探討房價的漲落，其實關鍵就是政府會不會動貸款政策，如果稍微動下貸款政策，房價立竿見影地波動。

在一線城市，一個常識而且是共識的問題是，月供不是問題，關鍵是首付，首付越低，參與進來的人就越多，房價漲得就越快。

舉個例子大家就知道了，一套700萬的房子，如果首付10%，70萬，貸款630萬，月供30000多，能買得起的人多的離譜，房價肯定會上漲。

同樣是那套700萬的房子，如果首付60%，也就是420萬，月供15000，總價沒變，能買得起的人一下子就非常非常少了，既然買不起，房價也就上不去了。

而且越是有錢人，玩貸款玩得越溜，普通人很多時候都想不到的招在他們那里日常玩。

深圳之謎

這里就有個問題，深圳前段時間怎么回事？怎么突然就暴漲了？我那段時間沒少跟深圳的中介小伙伴聊，大概感覺有這么幾個原因：

首先是漲價預期，或者說漲價共識。

我在很早的文章里就提到了這個事，美國為了應對疫情，已經(jīng)大規(guī)模發(fā)錢，這些錢當中的一部分會進入中國，換成人民幣，這些錢不用懷疑會推高資產(chǎn)價格。

事實上每次貨幣擴張，都會推高資產(chǎn)價格。資產(chǎn)這玩意在不同的地方代表不同的東西，比如在美國，一般說的是股票，然后才是房子。在歐洲，歐洲人比較喜歡債券。但是在中國，那主要就是房子，除了房子還是房子，基本沒別的東西什么事，尤其是最近二十年形成的這種思維慣性，讓全國人民有了共識。共識是世界上最關鍵的東西，其他國家房地產(chǎn)多多少少都崩過，所以沒有像中國這樣的“房地產(chǎn)神話”。

這個背景下，“房價要漲”就形成了廣泛的共識，反正不是北京就是上海，要不就是深圳，或者像2016年一樣，來一波普漲。

其次貸款容易。

一般說金融發(fā)達，其實就是可以低利率地借到錢。

我們上文說了對房地產(chǎn)有決定性作用的，就是貸款，如果首付足夠低，誰都敢買。

大概在4月份，深圳那邊為了讓小微企業(yè)渡過難關，放開了貸款審批，不少貸款利率竟然低到了2%以下，相當于變相解除了“限貸”，而且可以用抵押貸的形勢來避開限購，這個話題稍微有點敏感，不在這里說了，大家找深圳的房產(chǎn)中介私下里打聽下他們都知道。

前段時間跟深圳的中介小伙伴聊，他們可以把一套房的首付做到二成。也就是800萬的房，通過過橋等操作，最終首付只需要160萬，這樣無形中就可以讓更多的人參與進來。

而且全國接盤。

深圳和北京又不一樣，北京這邊的房子不是說想買就買的，需要連續(xù)社保60個月。而深圳那邊不需要，這讓很多人可以輕輕松松拿到房票。至于落戶，在北京落戶難度比深圳高了不止100倍。而中國的隱形富豪非常多，他們手里有大量的錢，都在找能升值的資產(chǎn)，深圳房價一漲，就跟水里滴了一滴血一樣，吸引來了大批鯊魚。

大家都跑去買，供不應求，房價可不是果然上漲了。“房價要漲”的共識進一步加強，吸引來更多的人入場。

這也是為啥經(jīng)常能看到說“深圳寫字樓空置率越來越高”，但是深圳房價卻越來越高，這倆事按理說是矛盾的，大家把寫字樓退租了，說明工作崗位少了，那房價是誰撐著呢？

當然來自全國的富豪嘛。

這也是為啥這次規(guī)定深圳買房需要三年社保，房價立刻歇了，因為深圳老百姓自己撐不住房價，外地富人們還得等三年。

說到這里大家可能有件事比較納悶了，買房那些人貸那么多款，難道不用還了嗎那么淡定？

這個必須淡定啊，大家都覺得房價會一直漲，將來還不上月供就把房賣了嘛，還是能賺到，這種高杠桿的人，限購政策出來后往往被傷德最深。也就是說，“房價一直會上漲”這個共識如果不動搖，大家啥事都能做出來。

這里就有個問題，為啥中國人覺得房價一直會漲？

房價一直漲？

我們以前的文章回顧了歷史上多次暴跌，美國英國日本德國等等，如果大家不是那種“人云亦云”的人，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了下邊這句話非常扯，基本是糊弄小孩的：

中國政府肯定不會讓房價下跌。

這個不是讓不讓的事，如果有一天發(fā)生了暴跌，誰都攔不住。大家經(jīng)歷過2015年股災就明白這一點，當時國家隊也是拼了命地救市，依舊沒攔住一輪又一輪的暴跌，最后跌回3000點左右，這不這么多年過去了，依舊沒漲起來。

也就是說，政府只能是作些預防工作，真發(fā)生暴跌，神仙也攔不住。

中國平均擁房率差不多是全世界最高的，央行自己說中國自有住房率96%，全世界第一，按理說中國人是全世界各國最不需要追逐高房價的老百姓，你看人家德國，5%的人擁有全國一半的房子，剩下的人淡定地租房：

說白了，中國人追逐房子本身是追逐“升值”，多于“實用”，有了這個共識，開發(fā)多少就能賣掉多少，房子越多的人越愛買房子。

那為啥中國房價一直這么堅挺呢？似乎好像只漲不跌。

因為下邊的這個模型：

如果不加管控，幾乎所有大家追捧的資產(chǎn)價格都是呈現(xiàn)出這個造型，一飛沖天，然后在頂部發(fā)現(xiàn)沒人接盤再跌下來。

人類歷史上頻繁出現(xiàn)這種玩意，荷蘭的郁金香，英國的南海股票，法國的國債，美國的股票，日本的房地產(chǎn)，都一再出現(xiàn)了這個情況。

大家知道牛頓吧，牛頓炒股不是賠了嘛，他說“我可以算出天體的運動，卻算不出人們的瘋狂”。

其實你看看他做了啥，就知道這句話有多不要臉。當時英國有一支妖股叫“南海股票”，漲得非常厲害。

牛頓老師在股票上漲階段賺了不少，同時也覺得這股票漲得太離譜，趕緊把自己手里的股票賣了。然后躲在一邊等著暴跌，還跟別人到處說股票要跌了。沒想到南海股票一漲再漲，周圍的人都賺了，天天打牛老師的臉，他眼紅的不行，沒把持住，又去重倉買股票，然后高位接盤被套牢，賠了兩萬多英鎊，值現(xiàn)在上千萬英鎊。

所以他不是算不出人們的瘋狂，他是沒算出來自己有多想占便宜，眼紅病害了他，他竟然把責任歸給別人，竟然好意思說別人瘋狂。

世界上所有的泡沫資產(chǎn)都是這樣，在別人的懷疑中上漲，大家都覺得它會繼續(xù)漲得時候瘋狂上漲，等到大家覺得它永遠漲得時候發(fā)現(xiàn)資金不足，沒人接盤爆掉了。

我國房價如果放任不管，毫無疑問會重走那條路，在萬眾矚目中一飛沖天，最后跟日本房價一樣重重摔到地板上。

如果發(fā)生這種事，既有好處又有毛病。

好處是“全民祛魅”，大家今后也就不再迷信房價永遠漲得鬼話了，可以適當把一部分錢投在消費領域，畢竟每天都在說“內(nèi)循環(huán)”，“拉動內(nèi)需”，全民炒房可沒法造就一個健康的內(nèi)循環(huán)。

毛病也很明顯，如果發(fā)生暴跌，會跟日本的情況一樣，天量財富消失，不少人欠一屁股債，一生都在郁郁寡歡中度過。

大家可能理解不了天量財富怎么就消失了，大家的心態(tài)怎么就崩了。很容易理解嘛。

你家八百萬的房子擺在那里，你可以去銀行抵押貸款400萬出來去做買賣嘛。如果房價跌了，跌成200萬，就只能抵押出來100萬了，縮水一大截。

而且800萬的房子你背著400萬的房貸你也認了，如果房子剩下了200萬，你還在還400萬的房貸，你啥心情？

這不是天方夜譚，上世紀的日本，我國的香港，臺灣，都發(fā)生過這種事，房價跌的還沒貸款多，大家天天上班跟上墳一樣痛苦，不過還是把房貸給還上了。

那我國怎么成功避免了這一切的呢？咱們再把上邊的那個圖搬下來：

看到上圖加的那個“調(diào)控線”了吧。

每次房價大漲眼瞅要出事的時候，政府果斷出臺限購政策，最近的一次就在2017年“317新政”，大幅收緊了貸款，買房想貸款也貸不出來，房價直接就被卡在那里了，從那以后就成了個“廠”型，也就是高位橫盤了，接下來這三年里，一線房價整體是“陰跌”，也就是房價看著變化不大，不過想賣出去卻很費勁，成交量也一直半死不活。

也就是說，我國每次都在房價高到出事之前把房價給限制住了，避免了泡沫被刺破，大家心中的那個“房地產(chǎn)非常堅挺”的共識一直沒有出現(xiàn)動搖，對于房子，永遠都是“有錢就買”。

我們一直在說，共識是這個世界上最重要最有影響力的東西，如果“房價堅挺”這個共識不存在了，中國的房子大規(guī)模拋售，別說賣了房能買下整個美國了，很快就會因為找不到買家一文不值。就跟1949年上海解放前時候的房地產(chǎn)似的，不少洪幫青幫大佬的房產(chǎn)一折起售，根本賣不出去，因為能接盤的人也都罪行累累準備跑路。

接下來會發(fā)生啥？

深圳這事其實說的很清楚了，今年政府的態(tài)度就是摁住房價。

其實也很好理解，我給大家舉個例子大家就知道了。

朋友有個小公司，有幾十個員工。他有次跟我說，我們這些人累死累活，每年收益大部分都交房租了，這幾年周圍的人都建議他把公司注銷了，把員工遣散，去買幾套房算了。

不過他覺得這些年房價整體是陰跌的，做公司收益不太高，但是房子這幾年也在陰跌啊，如果再發(fā)生暴漲，就干脆不做公司了，去當寓公。

事實上這幾年在深圳大規(guī)模買房的，確實有不少就是實業(yè)做不下去的小老板，把員工遣散，把剩下的錢投入了房市。

大家看出來了吧，房價太高、漲幅太快這事不僅會腐蝕經(jīng)濟，還可能造成大面積失業(yè)潮，其他問題都好說，失業(yè)是最麻煩的一件事。

而且是一種雙向傷害：

買房的白領們都把錢都拿去還房貸，沒錢消費，必然內(nèi)需不振；

房價太高，房租自然不會便宜，做買賣的人賺的錢全交房租了，他們不賺錢自然會解散公司去炒房，又影響實體經(jīng)濟。問題是這個社會最寶貴的是企業(yè)家，他們創(chuàng)造財富提供就業(yè)崗位。

所以政府后續(xù)要做一個非常復雜的操作：

既讓大家相信房地產(chǎn)依舊堅挺，畢竟影響了“房價堅挺”這個共識的后果不堪設想。

又要讓大家覺得房價不會暴漲，安安心心地去做買賣去消費。

具體怎么操作呢？其實就是慢慢漲，如果發(fā)生暴漲立刻摁住，就跟衣袋里露出一沓錢趕緊塞回去一樣，既表達了自己有錢，又比較低調(diào)含蓄地表示不是那種張揚的人。房價也一樣，既讓大家不失去信心，又沒法投機。畢竟政府又要賣地賺錢，又不能讓房地產(chǎn)把市場給腐蝕了。

所以吧，緩慢而溫和地上漲是接下來很多年的基本態(tài)勢，甚至漲幅會低于宏觀利率，也就是房價漲幅可能長期低于你把錢存銀行。

這也就向我們揭示了三件事：

如果是剛需，或者改善，買了也沒啥問題。

如果是長期投資，問題也不大，共識一天不破裂，大家依舊有錢就會去買。

如果短期內(nèi)借錢貸款買房準備套利，下場就是深圳這段時間炒房客的下場，剛入場就被套住了。

至于城市選擇，毫無疑問，一直都在說：

人類的文明史，就是大城市變得越來越大的歷史，進入工業(yè)化社會后，更是出現(xiàn)了幾千萬人口級別的超級巨獸型城市。

英國早期的一個學者叫拉文斯坦，他應該是最早提出來了人口遷移理論，他盡管研究的是19世紀的東西，不過現(xiàn)在依舊適用，他的理論中有三條認為：

1、遷徙主要是經(jīng)濟因素；

2、交通會刺激遷徙；

3、對外遷徙主要是發(fā)生在20-35歲。

綜合起來，就是經(jīng)濟越發(fā)達的地區(qū)，今后人越多，而且還都是適齡的年輕人，我國大規(guī)模搞基建，會加重這一趨勢。

尤其是隨著高鐵的開通，人口會加速向大城市聚集，今后會出現(xiàn)越來越多的鶴崗，在那種地方，房子會越來越不稀缺，好在中國沒啥持有成本，不然也會出現(xiàn)底特律那種一美元賣房的情況。而與此同時，超大城市卻會越來越寸土寸金。

不過拉文斯坦在19世紀就觀察到，每次人口遷徙之后，都有一波“反人口遷徙”，這些年也很明顯，比如我畢業(yè)的時候我們十幾個人到了北京，現(xiàn)在留下來的并不多，大部分都回二線去了，比如成都武漢南京等等，他們在一線攢的錢也帶回到其他城市去了。

不過這種狀態(tài)到底能持續(xù)多久，非常難說，很多東西的價值，是和群眾的觀念強相關的，同樣的一份簽名，如果是NBA球星的，可能會賣到幾十萬，如果是普通人的，一文不值。問題是隨著時間的流逝，知道這個球星的人越來越少，同樣的一個球星簽名慢慢也變得一文不值。

房子也有這種情況，將來年輕人觀念會不會變，非常難說。不過房地產(chǎn)周期是以二十年算的，短期內(nèi)擔心這種變化其實沒意義。

文末再說幾句股市。

我知道大家普遍不看好股市，說實話我對股市也沒好感，除非大盤跌到低位，基本不出手。

不過長期看來，發(fā)達的金融市場才是一個強國的標配，我國如果想成為真正的大國，于情于理都會形成一個成熟健康的股票市場，這玩意非常關鍵，因為真正強大起來后，股票市場也是割全世界韭菜的利器。至于你說股市多少年能成熟，我也不知道，這玩意考核政府的決心，還有外部的環(huán)境。不過絲毫不用懷疑，將來可能會形成美國那種模式。