全球約四分之一的房地產(chǎn)投資信托（REITs）被認定為綜合類REITs。該類別由投資于多種地產(chǎn)的REITs組成，如工業(yè)和寫字樓。此外，綜合類REITs在多個地產(chǎn)類別所產(chǎn)生的收入方面保持平衡。

截至2020年5月13日，綜合類REITs的房地產(chǎn)資產(chǎn)組合較為廣泛，其表現(xiàn)與全球范圍內(nèi)的REITs保持一致。在全球范圍內(nèi)，綜合類REITs和所有的REITs一樣，在此期間的總回報率中位數(shù)下降了22%。在過去的五年內(nèi)也出現(xiàn)了類似的表現(xiàn)。作為一個子類別，綜合類REITs也保持了與全球REIT市場類似的股息收益率、資產(chǎn)負債率和市凈率，如下圖所示。

過去，綜合類REITs與廣大REIT市場表現(xiàn)的相似之處，使尋求在相對較小的資產(chǎn)組合中獲得有效REIT市場敞口的投資者受益匪淺。

新交所上市的三只市值最大的綜合類REITs分別是：豐樹商業(yè)信托（“MCT”）、新達產(chǎn)業(yè)信托和豐樹北亞商業(yè)信托（“MNACT”）。這些綜合類REITs均持有寫字樓、零售和會展中心資產(chǎn)。4月的最后兩周，豐樹商業(yè)信托和豐樹北亞商業(yè)信托公布了截至2020年3月31日的季度業(yè)績報告，而新達產(chǎn)業(yè)信托則提供了一季度的最新業(yè)務(wù)情況。

不過，長期來看，過去五年，這三只信托的總回報率均超過了全球綜合房地產(chǎn)投資信托的中位數(shù)。豐樹商業(yè)信托是在此期間全球20只表現(xiàn)最為強勁的綜合REITs之一，總回報率為60%。

收益亮點

截至2020年5月13日，這三只REITs的總回報率平均下降24.0%，機構(gòu)凈流出總額為7,700萬新元。截至2020年3月31日的第一季度，這三只信托的平均每單位派息（DPU）為1.41新分，同比平均下降36.1%。物業(yè)凈收入同比平均下降8.9%，至6,980萬新元，總收入同比平均下降5.5%，至9,700萬新元。

豐樹商業(yè)信托的每單位派息為0.91新分，同比下降60.6%，此前該信托仍保留4,370萬新元的派息，以期更好地應(yīng)對未來的挑戰(zhàn)。

新達產(chǎn)業(yè)信托的每單位派息最高，為1.76新分，同比下降27.7%，此前該信托仍保留10%的可分配經(jīng)營收入，并因新冠肺炎疫情扣留其資本分配。

豐樹北亞商業(yè)信托的每單位派息為1.57新分，同比下降19.9%，這主要是由于向租戶提供租金折扣，以減輕社會動蕩和新冠肺炎疫情期間帶來的影響。

物業(yè)凈收入方面，豐樹商業(yè)信托同比增長13%，而新達產(chǎn)業(yè)信托和豐樹北亞商業(yè)信托均同比下降。在各自的季報更新之后，豐樹商業(yè)信托的總回報率為5%，新達產(chǎn)業(yè)信托的總回報率為4%，而豐樹北亞商業(yè)信托的總回報率下降7%（截至5月13日）。

截至2020年3月31日，這三只REITs的平均總資產(chǎn)負債率為37.5%。而截至2019年12月31日，這一比率為36.1%。新達產(chǎn)業(yè)信托的總資產(chǎn)負債率最高，為39.9%，而豐樹商業(yè)信托的資產(chǎn)負債率最低，為33.3%。這三只REITs今年第一季度的平均利息保障倍數(shù)為3.3倍，與2019年第四季度持平。

來源：公司數(shù)據(jù)

今年第一季度，新達產(chǎn)業(yè)信托的未償債務(wù)總額最高，為39億新元，加權(quán)平均債務(wù)期限為3.4年，而豐樹商業(yè)信托的未償債務(wù)總額最低，為30億新元，其加權(quán)平均債務(wù)期限亦最長，為4.2年。

來源：公司數(shù)據(jù)

前景展望

豐樹商業(yè)信托

在新冠肺炎疫情不確定性的影響下，越來越多的寫字樓租戶選擇通過續(xù)租或搬遷來縮小規(guī)模。因此，預(yù)計2020/2021年空置率將上升，租金將面臨更大的下行壓力。

鑒于疲軟的經(jīng)濟前景，全球性房地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕預(yù)計，新加坡全境優(yōu)質(zhì)地段的零售租金將經(jīng)歷重大調(diào)整，而郊區(qū)商場可能更具抗壓性。

新冠肺炎疫情對該集團新財年表現(xiàn)的全面影響尚無法確定。該集團將繼續(xù)采取積極靈活的措施，協(xié)助租戶，管理成本，并減輕進一步遭到破壞的潛在影響。

該集團擁有多元化的資產(chǎn)組合，其一流的資產(chǎn)足以抵御這些不利因素。特別是豐樹商業(yè)城優(yōu)質(zhì)租戶穩(wěn)定的現(xiàn)金流有望提供支持。

新達產(chǎn)業(yè)信托

鑒于其租戶基礎(chǔ)多樣，寫字樓供應(yīng)有限，新加坡寫字樓資產(chǎn)組合預(yù)計將在2020年保持抗壓性。預(yù)計今年剩余時間內(nèi)，租金復(fù)歸率仍將保持正值。

2020年第二季度，新達城購物中心的顧客流量可能大幅下降。第三季度租金預(yù)計將逐步回升，但由于零售商需求減弱，剩余季度的租金回調(diào)可能為負值。

租戶救濟措施將影響2020年的租金收入。不過，這將被該商場第一季度三分之一到期租約的續(xù)簽部分抵消，續(xù)簽率高達兩位數(shù)。

受活動延期和取消的影響，新加坡新達城將專注于成本控制和就業(yè)保障。如果情況無法得到改善，該REIT將考慮暫時關(guān)閉會展中心。

由于國際旅游業(yè)復(fù)蘇緩慢，對國際會議的需求預(yù)計將繼續(xù)疲軟。新加坡新達城在新達產(chǎn)業(yè)信托的收入中占比將大幅減少。

得益于強勁的入住率和長期租賃期限，該REIT在澳大利亞的寫字樓組合預(yù)計將繼續(xù)保持抗壓性，2020年的租賃期限將降至最低。其他資產(chǎn)的收入也將從2020年年中開始帶動整體收入提高。

豐樹北亞商業(yè)信托

鑒于新冠肺炎疫情帶來的不確定性及市場波動性加劇，收入和入住率水平預(yù)計將繼續(xù)受到不利影響，豐樹北亞商業(yè)信托在2020/2021財年的業(yè)績預(yù)計將低于2019/2020財年。

香港大型購物商場又一城：

在社會動蕩期間，即2019/2020財年第三季度和2019/2020財年第四季度，直至2020/2021財年第一季度，該商場提供了租金減免；它將繼續(xù)評估接下來幾個月對持續(xù)減免的需求

零售商的商業(yè)前景依然悲觀。與2019/2020財年相比，不確定性預(yù)計會導(dǎo)致未來續(xù)租或再出租率降低

又一城正在進行的維修工程，包括自動扶梯和電梯的維修，以及永久欄桿的安裝，預(yù)計將在2020/2021財年末逐步完成

從保險索賠中可收回的收入損失和財產(chǎn)損失的全部數(shù)額評估工作正在繼續(xù)展開。該商場正與保險公司密切合作，并將適時提供進一步的更新

其他物業(yè)：

佳程廣場 – 將全力做好市場營銷和租賃工作，穩(wěn)定租賃和入住水平

展想廣場 – 得益于受當(dāng)前形勢影響相對較小的科技、媒體和通信類租戶，表現(xiàn)保持抗壓性

日本物業(yè) – 將集中精力留住租戶，以保持較高的入住率和穩(wěn)定性

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