這次的新冠疫情,對全球經(jīng)濟(jì)都造成了明顯的影響,各類資產(chǎn)價格都劇烈下跌,甚至引發(fā)全球央行集體放水來保經(jīng)濟(jì)。 那么中國的房價,在這波疫情之后,會漲,還是會跌呢? 長期以來,中國的房價有兩個明顯的特點,且互相矛盾。 1、大家都覺得房價有泡沫。 2、大家都覺得房價不會跌。 矛盾中帶著和諧,大家都早已接受并習(xí)慣這一事實。 我先跟大家說說為啥房價有泡沫,再和大家說說為啥房價不會跌。 亞洲金融危機(jī)+非典疫情 中國房價有泡沫的最大證據(jù),就是租售比。 雖然我已經(jīng)提過很多次,但是我今天還是想說一下。 中國大城市的房產(chǎn),每年的租金收益僅為總房價的1/70,大約每年1.5%,租金其實漲的并不慢,但房價漲的太快了。 要知道在2003年時,中國的房租收益,還能達(dá)到每年7%左右。 所以這些年,我國一直在嘗試推廣租房業(yè)務(wù),采用土地競拍設(shè)上限,然后讓開發(fā)商自持租賃的辦法來冷卻房價。 但結(jié)果大家也看到了,開發(fā)商先不惜一切代價,甚至允諾會100%自持來獲取土地,隨后就開始偷偷搞以租代售,簽超長租約,一次性收取款項來變相銷售,最后迫使管理層出手整治。 開發(fā)商對每年1.5%的租金收益毫無興趣,快速回籠現(xiàn)金才是他們最感興趣的。 相比于3.5~4%的理財收益而言,指望租金收益無疑是不靠譜的,大家購買房產(chǎn)都是指望房價上漲,甚至有人長期閑置房產(chǎn)。 而這種投機(jī)行為,正是泡沫的一大特征。 中國的房地產(chǎn)制度源于香港,各方面都高度相似,所以香港的房價走勢,對中國非常具有參考意義。 香港房價曾出現(xiàn)過一次峰值,就是1997年。 隨后,金融危機(jī)席卷亞洲,香港經(jīng)濟(jì)受到了極大的沖擊。 而在2003年,中國經(jīng)歷了非典疫情,香港地區(qū)是僅次于大陸的重災(zāi)區(qū)。 而香港的房價自1998年起,就一路下跌,一直到2005年才重拾升勢。 金融危機(jī)+非典疫情,讓香港的這一次房價走勢非常具有參考意義。 香港的房價波動 1984年,中英簽訂聯(lián)合聲明,約定1997年香港回歸中國。 為防止港英政府在這13年里大量出售土地,趁機(jī)卷款走人,在聯(lián)合聲明里中方限定港英政府平均每年只能售地50公頃,大大壓縮了香港的土地供應(yīng)。 雖然本意是防止港英政府做最后變現(xiàn),但事實上造成了香港土地供不應(yīng)求的狀況。 5年后,香港的土地吃緊,房價開始迅速上漲。 到1997年時,香港樓價出現(xiàn)最高峰,市中心的房價要1萬港元1平方尺(約合0.09平方米),差不多合11萬人民幣一平方米,哪怕把城郊的貧民窟拉過來折合一下,均價也達(dá)到了7萬多一平米。 要注意,這是1997年,不是2017年。 在2003年,北京的房價,也才2000多一平米。 如果你看過當(dāng)時的港劇,就會發(fā)現(xiàn)里面的霸道總裁和主角們,住的也就是“千尺豪宅”。 一千尺,折合90平米,這就是香港電視劇里的土豪生活了。在普通人眼里,這就是富,而且是大富大貴。 為了平息沸騰的民怨,香港首任特首董建華推出了“八萬五”計劃來壓低房價。 1、每年興建的公營和私營房屋單位不少于八萬五千個 2、十年內(nèi)全港七成的家庭可以自置居所 3、輪候租住公屋的平均時間縮 短至三年 特區(qū)政府有意放寬土地和房屋的供應(yīng),加上亞洲金融危機(jī),董特首的政策立竿見影的生效了,香港房價一跌再跌,2003年非典疫情時的最低價,較之巔峰跌去了70%。 但從圖中我們可以看到,1998~2003香港政府的賣地數(shù)量并沒有顯著的增長,甚至還不如港英政府賣的多。 所以我們可以認(rèn)為,香港的房價下跌主要是因為金融危機(jī)刺破了地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致的,董建華的八萬五計劃只不過是背鍋俠而已。 2003年的非典疫情,給了香港房價再一次的重重一擊。 從圖上看起來好像沒跌多少,但其實百分比很嚇人,這個道理炒過股的人都懂。 房價從100塊跌到70塊,是下跌30%。 房價從40塊跌到30塊,也是下跌接近30%。 香港的自有住宅率是49.4%,房價下跌固然有一半的無房人很滿意,但同樣有一半的人不滿意。 而這不滿意的一半有房人,掌握的能量和話語權(quán)遠(yuǎn)大于另外一半的無房人。 2003年時,香港陸陸續(xù)續(xù)的開始有人因為房屋被銀行沒收拍賣而自殺,在當(dāng)時的香港,負(fù)資產(chǎn)者有10萬戶之多,95-97年買入房產(chǎn)的人悉數(shù)被套,不僅自己拿來當(dāng)首付的一輩子的積蓄沒了,還倒欠銀行幾百萬元,一個月2萬的月供讓很多家庭不堪重負(fù),勉強(qiáng)抗了幾年之后幾乎耗盡了所有的力量。 當(dāng)因為意外而失去工作,房屋被拍賣沒收,銀行通知你還欠幾百萬,以后一輩子都在還債陰影之中時,絕望到自殺,就成了不少人的選擇。 2003年7月1日,非典疫情剛剛結(jié)束,香港街頭就爆發(fā)了50萬人大游行,抗議房價下跌,要求港府救市。 6年前,為迎合輿論,香港媒體盛贊八萬五計劃是大善政。 6年后,為迎合輿論,香港媒體痛罵特首為董八萬。 面對巨大的輿論壓力,董建華特首黯然下臺,新任特首立刻廢除了八萬五計劃,并大幅降低土地供應(yīng)量,一度甚至接近零。 效果很很顯著,從2005年開始,香港房價就開始一路上漲,并于2010年左右正式超過1997年的巔峰房價。 從香港的例子我們可以看出,房價下跌,未必會讓天下會和諧,相反可能會引發(fā)有房人極大的不滿和動亂。 中國房價如果真像香港那樣大跌70%,你可以想象一下會發(fā)生什么場景。 而且房價這個東西無所謂泡沫不泡沫,核心在于供給和需求。 供需關(guān)系決定價格 自2001年以來,中國房價經(jīng)歷了暴漲的19年,房價一漲再漲,已經(jīng)漲出了慣性。 但這個上漲,并不是因為供給不足,而是因為需求太大。 中國這些建的樓盤,不可謂不多,不知道有多少人望著密密麻麻的樓盤說: 這么多房子賣給誰啊,以后不會成鬼城吧。 但實際上鬼城是極少數(shù),絕大多數(shù)房子都賣出去了。 不僅賣出去了,房價還一漲再漲。 北京從二環(huán)擴(kuò)到了五環(huán),當(dāng)年很多五環(huán)房子都蓋在麥田里,每天回家都有一種倩女幽魂的感覺。 結(jié)果十幾年后,這里全都住滿了人,五環(huán)居然都成了市中心了,得到通州才算郊區(qū)。。。 這就是典型的需求太大導(dǎo)致房價上漲,蓋再多房子都不夠用。 但購房是可以貸款的,租房卻只能用現(xiàn)金。 這就導(dǎo)致房價的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于租金的漲幅,雙方慢慢拉開了差距。 租金收益低至1.5%,表示了很多人的經(jīng)濟(jì)收入已經(jīng)和房價脫節(jié)了。 這些人不是對房子沒需求,而是真的買不起。 有需求沒錢,就等于沒需求,在市場經(jīng)濟(jì)里并沒有區(qū)別,這就為房價下跌埋下了隱患。 如果有一天狂熱的中國人發(fā)現(xiàn)房價真的不漲了,那面對區(qū)區(qū)1.5%的租房收益,沒人會滿意的,他們寧可把房子賣了選擇租房,這個時候房價就會承受巨大的壓力。 但房價是可以維持的,因為需求減少了沒關(guān)系,只要供應(yīng)量也減少,就可以達(dá)到造市的目的。 一個鍋一只羊,你嫌貴。 沒關(guān)系,我砸?guī)讉€鍋,一個鍋三只羊你也得買。 2008年美國金融危機(jī)時,曾有人建議美聯(lián)儲直接購買房產(chǎn),然后一把火燒掉,就是這個原理。 房產(chǎn)建筑作為一種消耗品,并不是永恒不變的,設(shè)計院只定下了70年壽命。 這相當(dāng)于房屋每年會自然折損1.5%,如果時間拉的足夠長,那效果就會很顯著。 我們從衛(wèi)星地圖上可以明顯看到,香港地區(qū)簡直就是一片綠,大片的土地閑置。從深圳關(guān)口去香港,需要乘坐三四十分鐘的港鐵才能抵達(dá)市中心香港九龍。 這三四十分鐘的旅途中,經(jīng)過的大多數(shù)都是山林野地,完全沒有任何開發(fā)。 香港人說這叫自然保護(hù),這些地是拿來當(dāng)森林公園的。 香港只有6.9%的土地,是拿來做住宅的,農(nóng)地、荒地、林地、草地、濕地高達(dá)75.7%。 而即便是這6.9%的住宅用地里,還有一半是密度超低的城中村,香港警匪片特別喜歡在這樣的破落區(qū)域內(nèi)取景,尤其是打斗和槍戰(zhàn)場景。 如果把這些城中村全部建設(shè)成高層,那香港的住宅數(shù)量可以憑空翻倍都不止。 深圳南山科技園,和香港一河之隔,其建筑類型是這樣的。 但香港沒有絲毫開發(fā)荒地的打算,甚至連繞開“自然保護(hù)”的填海政策,也被廢止。 2003年,環(huán)保人士在香港終審法院推翻《灣仔填海計劃》,絕了填海造地的路,又不準(zhǔn)開發(fā)那些“森林公園”,那香港當(dāng)然沒有土地了。 只要不供地,房價就一定不會跌,甚至還會漲。 談?wù)摲績r泡沫其實沒有意義 今天中國的房價有沒有泡沫,其實沒太大意義。 也許今天有泡沫,但明天一起床,政府說以后不供地了,那今天的房價不僅沒泡沫,反而被大大低估了。 也許今天沒泡沫,但明天一起床,政府說城市周邊的農(nóng)田,都挪到偏遠(yuǎn)山區(qū)去,以后在那里種糧食,從今天開始城市土地供應(yīng)量直接翻倍,那房價就立刻有泡沫了。 新冠疫情雖然對房價有一定的沖擊作用,但這個房價的本質(zhì)是不會變的。 這個地球上,無論你去任何一個國家,你所見的一切都是被精英們給精心設(shè)計的,一種隱形的力量會誘使你主動做出別人想讓你做出的決定。 只有你洞悉了事物的本質(zhì),才能做出正確的決定。 而房價的本質(zhì),就是一個稅收游戲。 建設(shè)城市需要大量的資金,基建需要的資金量之龐大遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般人的想象,但建設(shè)城市帶來的經(jīng)濟(jì)好處,需要很多年后才能返還。 按人類正常的發(fā)展路徑,我們需要先積累很多年,攢夠了資金,才能開始建設(shè)城市,然后等城市紅利釋放后,才能進(jìn)行新一輪的建設(shè)。 所以很多國家的城市化遲遲不能啟動,或者進(jìn)展緩慢,就是因為積累不夠,需要時間。 而中國的地產(chǎn)制度,讓全中國人一起掏錢來建設(shè)城市,讓我們可以把未來數(shù)十年的積累挪到今天來使用。 這讓中國的城市化變得異常簡單和迅速,而城市化帶來的紅利,也反哺了中國。 賣地相當(dāng)于收稅,地產(chǎn)公司相當(dāng)于替政府收稅的包稅人,但所有參與的人也的的確確受益了,土拍制度在過去的20年里,對中國也確實做出了巨大的貢獻(xiàn)。 中國借地產(chǎn)制度實現(xiàn)了城市化,所以房地產(chǎn)已經(jīng)深深融入了中國的城市經(jīng)濟(jì)里,成為了不可分割的一部分,要想徹底剝離房地產(chǎn),擺脫地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的鉗制,這幾乎是不可能的。 在中國,房價問題已經(jīng)不再是一個經(jīng)濟(jì)問題了,而是一個社會問題。 而房價越來越高,對政府來說也未必是好事。 很多人眼里,政府賣地能賺大錢,自然是美滋滋,巴不得房價越高越好。 但實際上,過高的房價會導(dǎo)致企業(yè)和人才的流失,從而導(dǎo)致稅收和房價失去了根基,政府未必美滋滋,甚至可能是淚汪汪。 深圳就是一個例子,因為房價過高,導(dǎo)致華為被迫把大批員工和基地從深圳龍崗遷徙到了東莞。 人才走了,產(chǎn)業(yè)鏈也走了,你覺得深圳政府心里會美滋滋? 所以政府要平衡房價和經(jīng)濟(jì)的影響,房價中等偏高是最好的。 而在確定房價的時候,政府既不能得罪那些無房的群體,確保他們跳一跳就能買得起房,也不能得罪那些有房的群體。 漲了得罪一頭,跌了得罪另一頭。 目前中國的房價怎么看都是中等偏高了,為確保社會穩(wěn)定,凍市就成為了唯一的選擇。 而不管疫情對經(jīng)濟(jì)有多大沖擊,政府都是有能力給房價托底的,阻止房價上漲那更是輕而易舉。 這次疫情面前,有人認(rèn)為是買房的時機(jī)到了,有人認(rèn)為該把房產(chǎn)給套現(xiàn)了。 在我看來,這都是瞎折騰,這幾年的房產(chǎn),注定只能以居住為目的,以盈利為目的的買賣都必然是虧損。 你對這個世界有多大認(rèn)知,決定了你能賺多少錢。而這個世界上最需要認(rèn)知的地方,就是樓市,因為這里動輒就是幾百萬幾千萬的盈利和虧損。 哪怕是利息,都是一個很大的數(shù)字。 不明白房價的本質(zhì),一味討論泡沫和漲跌,毫無意義。 責(zé)任編輯:李燁 |
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