隨著新冠疫情在中國得到進一步控制，3月起，新交所上市的5只目前專注中國投資的房地產(chǎn)投資信托和財產(chǎn)信托相繼重新開放旗下商場。這5只信托分別為：凱德商用中國信托、砂之船房地產(chǎn)投資信托、大信商用信托、中國運通網(wǎng)城房地產(chǎn)投資信托以及北京華聯(lián)商業(yè)信托。

其中，北京華聯(lián)商業(yè)信托3月10日宣布，經(jīng)當?shù)赜嘘P部門批準，合肥蒙城路購物中心以及合肥長江西路購物中心已重新開業(yè)。3月11日起，砂之船房地產(chǎn)投資信托旗下四個零售商場也陸續(xù)重新開業(yè)。凱德商用中國信托同時表示，其位于武漢的凱德MALL?民眾樂園店也將擇期在當?shù)貤l件允許的情況下重新開業(yè)。凱德商用中國信托補充道，由于民眾樂園店在該信托投資組合價值中所占比例不高，暫時性的關閉不會對該信托2020財年的業(yè)績表現(xiàn)產(chǎn)生實質性影響。

盡管目前房地產(chǎn)股票和房地產(chǎn)投資信托隨大市出現(xiàn)下跌，但隨著新冠疫情進一步得到控制以及各家商場的重新開業(yè)，它們依然保持著穩(wěn)健的基本態(tài)勢和強勁的增長潛力。

5只專注中國市場的REITs，估值與房地產(chǎn)股票趨同

受疫情影響，全球股市出現(xiàn)下跌，上市的房地產(chǎn)股票也隨大市下跌。其中，在新加坡、日本、澳大利亞、中國香港及中國臺灣交易所有合共150只上市的房地產(chǎn)股票的收入均來自中國。2020年截至3月17日，這150只股票的下跌中值為13%，而2019年的上漲中值為5%。這輪下跌使得這150只股票的市凈率中值從2019年底的0.75倍下跌至到目前的0.62倍。

同樣，2020年截至3月17日，上述5只房地產(chǎn)投資信托和財產(chǎn)信托在這一大趨勢下的平均回報率也下跌了23%，而2019年的平均總回報率為21%。它們的平均市凈率也從2019年的0.89倍下滑至0.64倍。

從2019年的相對強勢，到2020年截至3月17日的大幅下跌，新交所上市的這5只房地產(chǎn)投資信托和財產(chǎn)信托的市凈率已經(jīng)與上述150只房地產(chǎn)股票趨同。截至2019年底，這5只財產(chǎn)信托的平均市凈率為0.89倍，較同類信托溢價19%，主要原因是房地產(chǎn)投資信托和財產(chǎn)信托的估值普遍高于房地產(chǎn)開發(fā)商，而開發(fā)商在上述150只股票中所占比例較大。

來源：湯森路透、彭博社、公司財務報告（數(shù)據(jù)截至2020年3月17日）

穩(wěn)健的債務股本比和股本回報率

根據(jù)最近提交的文件顯示，在新加坡、日本、澳大利亞、中國香港及中國臺灣交易所上市且所有收入均來自中國的這150只房地產(chǎn)股票，其債務股本比中值為83%，股本回報率中值為9%。

相比之下，新加坡上市的5只目前只專注投資中國的房地產(chǎn)投資信托和財產(chǎn)信托中，有4只信托均保持較低的債務股本比和較高的股本回報率。這5只財產(chǎn)信托的單位現(xiàn)金流也高于150只房地產(chǎn)股票的每股現(xiàn)金流中值。

各個信托及其基本比率如下圖所示。

來源：湯森路透、彭博社、公司財務報告（數(shù)據(jù)截至2020年3月17日）

凱德商用中國信托——自2006年起逐漸壯大

凱德商用中國信托于2006年12月8日在新交所上市，其認購率達到新加坡股市有史以來的最高值。最初的投資組合包括5個主要城市的7家零售商場，是首只新加坡上市的純中國零售房地產(chǎn)投資信托。該投資組合的價值已從首次公開募股時的6.889億新元增至2019年底的32億新元。

截至2020年3月17日，僅股息分配一項就使以每單位1.13新元認購的投資者的初始投資回報率增長了一倍以上。2006年以來，不斷增長的中產(chǎn)階級、居民收入以及持續(xù)的城市化被視為零售業(yè)增長的主要驅動力。

凱德商用中國信托與初始投資組合僅限于中國的3只房托（北京華聯(lián)商業(yè)信托、中國運通網(wǎng)城房地產(chǎn)投資信托和砂之船房地產(chǎn)投資信托）以及商業(yè)信托大信商用信托，這5只信托在中國各地的房地產(chǎn)如下圖所示。值得注意的是，這些REITs中有一些還獲得了投資中國境外房地產(chǎn)的授權。

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