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馬光遠(yuǎn):解讀央行關(guān)于房地產(chǎn)信號

最新高手視頻! 七禾網(wǎng) 時(shí)間:2020-03-05 13:25:59 來源:新浪博客

這周我在潛心寫一篇關(guān)于疫情沖擊下,中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀、趨勢,房地產(chǎn)政策的走向以及房價(jià)走勢的文章。大體會(huì)在下周我的公號上首發(fā)。但是,因?yàn)檠胄泻拓?cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)3月3日召開了金融支持疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展座談會(huì)暨電視電話會(huì)。談及房地產(chǎn)進(jìn)入政策,會(huì)議重申,堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”要求,保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。


銀保監(jiān)會(huì)首席風(fēng)險(xiǎn)官兼辦公廳主任、新聞發(fā)言人肖遠(yuǎn)企日前強(qiáng)調(diào),房地產(chǎn)金融政策目前沒有調(diào)整,對房地產(chǎn)金融的情況會(huì)動(dòng)態(tài)監(jiān)測。房地產(chǎn)金融政策仍是“一城一策”,地方根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r,在不違反大的政策框架下可以自行安排。


對于央行以及銀保監(jiān)會(huì)的表態(tài),是不是意味著房地產(chǎn)政策會(huì)重新收緊,央行重申“房住不炒”究竟透露出什么信號。鑒于這個(gè)表態(tài)引發(fā)了市場的很多解讀,很多人也給我發(fā)信息,問我對央行表態(tài)的看法。為避免誤導(dǎo),我先簡單談點(diǎn)自己的看法,在我的下一篇文章中,關(guān)于疫情下房地產(chǎn)政策的走向我會(huì)有更加具體的分析和預(yù)判。


第一、我想告訴諸位,千萬不要按照字面意思理解中國的宏觀政策,不結(jié)合宏觀背景,僅僅從字面去理解政策,都會(huì)錯(cuò)得離譜。


我給很多人講過,中國的老百姓一定要學(xué)會(huì)正確的理解政策。注意,“正確”兩個(gè)字非常重要?!罢_”意味著,不是按照你的意愿去理解,而是按照事實(shí)和經(jīng)濟(jì)形勢去理解。比如,“確保房價(jià)穩(wěn)定”,穩(wěn)定這個(gè)詞,在房價(jià)的不同周期,意義是完全不一樣的。在房地產(chǎn)低迷時(shí),穩(wěn)定的意思就是不能跌;在房價(jià)暴漲時(shí),穩(wěn)定的意思就是不能漲得太快。


不結(jié)合宏觀背景,只就字面意思理解,你是永遠(yuǎn)無法理解中國經(jīng)濟(jì)政策的微言大義的。不識廬山真面目,只緣身在此山中!正確理解中國的政策意圖,是一種能力,可惜很多人不具備這樣的能力。


第二、強(qiáng)調(diào)“房住不炒”不等于房地產(chǎn)政策收緊。我不止一次的告訴諸位,“房住不炒”是對中國房地產(chǎn)行業(yè)的長期定位。這點(diǎn)至少在五年之內(nèi)不會(huì)有任何改變。


但強(qiáng)調(diào)“房住不炒”,強(qiáng)調(diào)不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,不代表要繼續(xù)打壓房地產(chǎn)。這是兩個(gè)概念!為什么要不斷強(qiáng)調(diào)“房住不炒”,因?yàn)楦邔訐?dān)心房地產(chǎn)泡沫成為中國經(jīng)濟(jì)未來的最大風(fēng)險(xiǎn)?!安粚⒎康禺a(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”,這不過是跟在“房住不炒”后面的一句套話,絕不意味著還要繼續(xù)打壓房地產(chǎn)。這是基本常識啊,你怎么能一廂情愿的認(rèn)為這是要繼續(xù)打壓房地產(chǎn)呢?打壓房地產(chǎn)對疫情下的中國經(jīng)濟(jì)有好處?稍微腦子正常,這個(gè)問題不應(yīng)該成為問題。


第三、中國的很多政策表述都有“滯后性”。你們還記得在“房住不炒”之前,中國房地產(chǎn)政策的主旋律是什么嗎?是“去庫存”。


為什么“去庫存”,因?yàn)?014年房價(jià)調(diào)整,房地產(chǎn)投資下滑,到2015年,房地產(chǎn)投資增速下滑至1%的歷史低點(diǎn),很多地方的房子賣不出去,所以“去庫存”,但是,你如果認(rèn)真研究政策,你發(fā)現(xiàn)“去庫存”之前一線城市的限購等政策從來沒有放松過;你也會(huì)發(fā)現(xiàn),在2016年,一些城市開始對房價(jià)快速上漲進(jìn)行調(diào)控的情況下,官方文件對房地產(chǎn)政策的定位仍然是“去庫存”,在2017年北京出臺了極其嚴(yán)厲的“3.17”新政之后,房地產(chǎn)政策的描述仍然是“去庫存”。


這次“房住不炒”也是一樣,在高層對房地產(chǎn)提出新的政策前,不管實(shí)際怎么做,“房住不炒”這個(gè)政策在官方文件里是不會(huì)改變的。但這不意味著房地產(chǎn)政策真的不會(huì)改變!


第四、根本不用擔(dān)心房地產(chǎn)政策放開,還有很多人去炒房子。可以看看我去年關(guān)于今年房地產(chǎn)政策的一些文章。即使沒有當(dāng)下的疫情,我也告訴大家,房子作為最好投資品的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束!


很多城市的房價(jià)處在階段性的高位,需求已經(jīng)基本釋放完畢,老百姓手里的錢基本都花在房子上了,怎么可能還有很多人會(huì)去炒房子。一些老是臆想一旦調(diào)控政策放開很多人都會(huì)去炒房的純粹是想當(dāng)然。這樣想的很多人基本屬于沒有房子的,根本不知道買房怎么回事。炒房的很多人都不傻,他知道價(jià)格究竟如何,收益究竟如何。只有那些從來沒有投資過房子的人才會(huì)認(rèn)為炒房很簡單。被套住的多著呢。


第五、對今年房地產(chǎn)政策走向的判斷,即使沒有疫情,我之前的判斷也是會(huì)放松,我提醒過大家把政策重點(diǎn)放到“因城施策”四個(gè)字上,這四個(gè)字也是微言大義,也是內(nèi)涵豐富。


疫情對整個(gè)房地產(chǎn)短期的沖擊很大,很多城市交易量在2月份跌去了80%。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì),已經(jīng)有60多個(gè)城市調(diào)整房地產(chǎn)政策。這是對的,這是實(shí)事求是,因?yàn)榉康禺a(chǎn)一旦出問題,那將是大問題。


我對政策的基本判斷是:二三線會(huì)明顯放松限購限售等政策;四五六線基本取消相應(yīng)的限制,而一線也會(huì)玩點(diǎn)曲線救國,在這輪房地產(chǎn)政策調(diào)整中,每個(gè)城市只會(huì)遲到,只會(huì)有方式的不同,但不會(huì)缺席。


第六、房地產(chǎn)金融政策保持“連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性”不代表不會(huì)微調(diào)。注意,對房地產(chǎn)金融政策進(jìn)行微調(diào),主要不違背“房住不炒”的大原則,都是可以調(diào)整的。


比如,支持居民自主購房,就可以調(diào)整,因?yàn)楝F(xiàn)在的金融政策連居民自住購房都不支持了;再比如,支持居民改善性購房,則二套也就跟著可以調(diào)整。這次,我沒想到的是河南駐馬店市打了頭炮,以前都要么是深圳,要么是佛山,要么是東莞。


第七、“竊書不算偷”,孔乙己的這句話其實(shí)是指導(dǎo)大家理解中國的很多政策的。這在很多政策領(lǐng)域都是適用的。


第八、疫情下,中國房地產(chǎn)會(huì)何去何從,房價(jià)走勢會(huì)如何,要不要出手買房子,下一篇文章會(huì)交代的清清楚楚。請大家務(wù)必放心,我對房價(jià)的判斷一定會(huì)保持“連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性”。


(本文作者介紹:獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家,經(jīng)濟(jì)學(xué)博士,產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后?,F(xiàn)任民建中央經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任,中央電視臺財(cái)經(jīng)頻道評論員。)


責(zé)任編輯:翁建平

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