蔣良勇，央視投資者說嘉賓

股齡：12年；重點(diǎn)標(biāo)的：華發(fā)股份、萬科、中國恒大。2016年12月份恒大從5塊4跌到了4塊7的時候，蔣良勇卻持續(xù)加倉買入，最后也買到了滿倉，還帶了10%的杠桿。到了2017年，恒大從4塊7毛3漲到了32塊5，蔣良勇獲利差不多是九倍多。

前不久舉行的長三角價投俱樂部研討會上，蔣良勇先生給大家分享了他本人對于房地產(chǎn)行業(yè)投資邏輯，以下是演講內(nèi)容的整理。

一般比較優(yōu)秀的企業(yè)我們不太撿煙蒂。為什么不撿煙蒂呢？撿煙蒂確實可以讓自己的盈利曲線更加平滑，可以找到比較多的標(biāo)的。但是我覺得個人財富在一個億以下的時候，沒必要太分散。并且GDP在6%以上，機(jī)會其實是很多的。

各行各業(yè)的，能夠收割財富的公司，它的市場占有率的份額還可以再提升。盡管有周期，但是龍頭公司往往在逆周期的階段可以提升自己的市場占有率，提高自己的營業(yè)額，這樣它的利潤還能增長。它就可以低于這個周期的波動。這就會讓它的大周期就變成一個小周期。

投這個大邏輯大周期必須不太計較波動，也不要把錢看得很重要。比如說你一個階段上賺了很多錢，回撤一下子又少了20%。不能太看這個。

為什么我過去這么多年，投的地產(chǎn)行業(yè)比較多。其實我更喜歡消費(fèi)，因為消費(fèi)的研究沒地產(chǎn)那么難。地產(chǎn)行業(yè)要研究公司經(jīng)營具體要素特別多：融資的錢、買的土地、賣房子的單價、成本控制的能力、GOV的關(guān)系和人脈、領(lǐng)導(dǎo)人的能力、政治關(guān)系等每個變量都非常多。但是地產(chǎn)行業(yè)的好處就是在一個國家GDP4%以上的時候,它都是可以跑贏通貨膨脹。房價可以跑贏。如果說你能找得到好的公司,它的增速可以跑贏整個行業(yè)。

以前恒大才幾十個億，現(xiàn)在都幾千億。這十年翻了100倍，很恐怖。

中國的宏觀經(jīng)濟(jì)，以前是不太好的，就是貨幣發(fā)放發(fā)不出去。大家知道就是，九幾年的時候利息特別特別的高。其實后來就是以這個土地財政作為這個貨幣，把錢花出去。土地、房地產(chǎn)是推動中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根源。很多人現(xiàn)在覺得經(jīng)濟(jì)稍微差一點(diǎn)，就怪罪房地產(chǎn)。其實不是的。房地產(chǎn)，房子能漲價，一定是中國經(jīng)濟(jì)比較好，它才漲得了。經(jīng)濟(jì)不好，它是漲不了的。什么時候經(jīng)濟(jì)到頭了，房價就到頭了。因為經(jīng)濟(jì)到頭了，貨幣就到頭了，人民的收入就到頭了。

所以其實地產(chǎn)不用擔(dān)心逃頂?shù)膯栴}。它會一直漲。漲著漲不動就跌了，跌了就一直跌再也不會回頭的，看日本就知道了，它就是這個情況。

那么有個問題，就是大家現(xiàn)在經(jīng)常說這個房價有沒有到頂。

有沒有漲到頂，是所有的人都天天關(guān)心的。以前09年就認(rèn)為到頂了，后來又是16、17年也認(rèn)為到頂了，現(xiàn)在是比17年的頂點(diǎn)調(diào)了一點(diǎn)點(diǎn)下來，那么這次能不能到頂。從上往下，你首先要看行業(yè)。大企業(yè)可以大魚吃小魚。我們剛才講的酒，其實白酒行業(yè)年年是萎縮的，這個量是減少的，就是賣的酒的量是減少的，但是它的整個行業(yè)的銷售額還可以再增長，因為它可以漲價。喝貴的酒的人占的比重越來越多，喝那個5元錢的酒的比例越來越少了。它的機(jī)會就特別多。

那么地產(chǎn)行業(yè)，其實是這樣的。我個人做了個測算，因為原來我自己也是一心一意想去做開發(fā)商，沒錢想空手套白狼套起來。我是花了很多時間，在這個行業(yè)的。

現(xiàn)在統(tǒng)計的城市化率大概是接近60%。但是這個數(shù)據(jù)有點(diǎn)假，就是偽城市化的數(shù)據(jù)，是因為有很多農(nóng)民工進(jìn)城，但是沒有房子住。這個就是偽城市化。這個農(nóng)民工，你認(rèn)為他買不起房子，即使到了城市。其實對房地產(chǎn)業(yè)也沒有用。但是我認(rèn)為，你到了這個城市，你為這個城市提供了服務(wù)，比如從事送快遞，按摩等各行業(yè)，其實也是參與這個城市的建設(shè)的。即便是租的廉租房，也是對房地產(chǎn)有貢獻(xiàn)的。

有房子的人，你就是這個城市的IPO,是元老。后來的建設(shè)的人，都是享受這個城市的紅利的。這個城市發(fā)展的越好，享受的紅利越多。深圳不就是這樣建設(shè)起來的么。所以未來的判斷應(yīng)該就是4567線城市的人口會逐步減少。一旦60后進(jìn)入老齡化以后，因為60年一共生育了2.2億人，70后和80后也是2.2億人。50后出生的人比較少。因為當(dāng)時大饑荒又剛好祖國解放，生的人不多。真正就是要到60后都去世了，買房子的人才會減少。

現(xiàn)在大家普遍認(rèn)為，進(jìn)入老齡化，房子需求也沒有那么多。但是我問你們一個小問題，如果說各位的父母在城市是工作退休的，他退休了，你成立了新家庭，他的房子有沒有騰出來，你是不是要去買房子。結(jié)不結(jié)婚，很多人都會買房子，現(xiàn)在就是會產(chǎn)生一個新問題，以前是大概平均四口人居住一套房子，現(xiàn)在大概降低到三口人。將來會降低到多少呢？極限的，2.3到2.2口人住一套房子。所以你看這個家庭的裂變需求的房子就是特別大，這是第一個。

第二個就是城市的老房子，農(nóng)村的人移居到城市來居住。你看上海的老房子，其實租金不貴，但是總有人住，你看到有房子空出來的嗎？并沒有。所以將來房地產(chǎn)的機(jī)會一個就是家庭變小產(chǎn)生的需求。另一個是農(nóng)村移居城市產(chǎn)生的需求。

第三個就是結(jié)構(gòu)化城市的轉(zhuǎn)移帶來的需求。就比如說大灣區(qū)將來廣東省要達(dá)到2億人口?，F(xiàn)在才1億出頭，要增加8000萬的人口。要需要多少住房？整個長三角，將來達(dá)到2.5億人口，又需要差不多接近1億的住房。那么大家會想，統(tǒng)計的這個全國的住房其實已經(jīng)夠了。這個確實沒錯，是夠了。但是你想到?jīng)]有，后面那個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的住房，可能就沒人住了，房子等于就讓它倒掉了。

或者有些縣城大概居住2萬人口的，將來那些縣城就不需要那個房子，有些過剩的就倒掉了。這些人就會到這些地方來。我假設(shè)就是，我有兩個小孩，如果說他們以后讀了大學(xué)比較好，可能就會來深圳或者來上海。他就是新的需求。而我的父母，他們現(xiàn)在才60歲出頭，那按照以后的壽命，活到80歲，難道你就不給他住房子了嗎？他們要住我要住小孩要住，這是家庭裂變，是細(xì)分方面去觀察。所以說從微觀和宏觀方面去分析，去年房地產(chǎn)的銷售面積已經(jīng)見頂了，就是17億平方的面積。但是為什么銷售額今年還是增長了，那就是單價的提升。單價的提升，其實并不是講這個房子漲價了，而是你在農(nóng)村的縣城是賣三四千塊錢一個平方的，住到大灣區(qū)了，均價是賣1萬多的。是灣區(qū)平均價格高帶來的單價的提升，是這個現(xiàn)象。所以我個人預(yù)測3年以內(nèi)，房地產(chǎn)整體的銷售額不會跌破15萬億。今年大概15.8萬億。并且在5年以內(nèi)，還會創(chuàng)歷史新高，銷售額突破16萬億，甚至17萬億。這個是與普通的經(jīng)濟(jì)學(xué)家看法不太一樣的地方。

但銷售面積已經(jīng)見頂了會持續(xù)往下降，可能就是10年以內(nèi)。降到10萬平到12萬平之間，就是會降很多銷售面積，要降三分之一。但是價格可能還會漲三分之一。這個價格是區(qū)域的變更帶來的價格上漲。因為如果長三角和大灣區(qū)平均價格可能是一兩萬，并不貴。這個收入擺在這里。

所以行業(yè)定的就是這樣。就跟酒一樣了。我們就是找這個行業(yè)里面的茅臺，五糧液。

這個行業(yè)你放心了，就好做了，從上往下找。這個行業(yè)經(jīng)歷的周期，以前波動是特別大的，為什么呢？以前開發(fā)公司太多了，參差不齊。好多房地產(chǎn)開發(fā)公司，地方GOV也不懂，在房地產(chǎn)高速發(fā)展的時期，在12年和13年，總共兩年賣了60億平方的土地出來?，F(xiàn)在一年才賣17萬平米，這是現(xiàn)在的數(shù)據(jù)，放在13年那時候，才10萬多一點(diǎn)。那平均一年賣30億的土地，房子只賣10億，那些土地就囤在了各個公司的手上，各種借高利貸，只要膽子大，借錢就敢去買地，所以造成行業(yè)波動非常大。這就是造成14年房價跌的這么慘的原因。

其實房地產(chǎn)從15年已經(jīng)見底就起來了?？赡蹽OV領(lǐng)導(dǎo)人對經(jīng)濟(jì)沒有太大的經(jīng)驗，有點(diǎn)怕，16年貨幣大放水。其實這個政策是不對的，就讓它自然地見底起來其實也沒有問題。這樣子的話，就不會有去年大的去杠桿這么痛苦的過程了。都是為16年的放水在買單。因為它放了水之后就是12年-17年一個完整的周期就走完了。

其實帶來的衍生的行業(yè)大家也看到了，就是水泥為什么還是處于這個景氣高峰呢？因為你買完房子以后交房要兩年，所以它的在建工程的最頂峰是在兩年以后。水泥的見頂應(yīng)該是在17年再往后推兩年。就是這個節(jié)點(diǎn)的高峰，可能是水泥的高峰，再加上基建的重疊。所以你看過去圍繞房地產(chǎn)建材行業(yè)，都是出了挺多牛股的。包括鋼鐵，其實也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的，但是為什么鋼鐵掉的快，就是已經(jīng)見頂了，年初就見頂了。因為鋼材是用在房地產(chǎn)建房子的主體框架當(dāng)中，大概在買了房以后可能半年就封頂了。再往后是砌墻抹灰，用的鋼筋很少了。所以它見頂?shù)淖钤?。抹灰砌墻，還是要用水泥的，使用的比較多的。

所以看所有的地產(chǎn)股17年就是最猛見頂了。我判斷這一輪周期是一個小的周期，為什么呢，就是其實15、16、17年的賣的土地，比起銷售額來說一點(diǎn)都不多。沒有新的庫存產(chǎn)生，現(xiàn)在庫存都是歷史最低位。

這就造成很多核心城市房子只要價格定得稍微積極一點(diǎn)，還是很好賣的?，F(xiàn)在的問題就是，GOV不想讓它過早地往回升。本來判斷今年其實年初有過小陽春，漲得比較好，但是后面又跌下來了。

其實我犯了一個錯誤，就是一直看這個數(shù)據(jù)還比較好，這個行業(yè)還不錯，然后覺得這公司拿著沒問題。結(jié)果犯了個什么錯呢？正是因為前四個月數(shù)據(jù)比較好，GOV看到，不能讓它這么好就調(diào)控了，結(jié)果到下半年房貸的利率還往上漲，升了。所以又打下來了。

現(xiàn)在很多房地產(chǎn)公司賣房是特別痛苦的，因為銀行不放款。大公司還可以頂?shù)米　４蠊疽驗橛泻芏嗳谫Y方幫它頂住，它還能夠拿地。但是小公司基本上已經(jīng)沒辦法去拿地了。所以這一輪的集中度提升是最后一輪的集中度提升。會很猛烈，會很快。因為大的公司已經(jīng)很大了，賣七八千億了。一年市場份額還提高10%。這個速度太快了。很多人說，好像還不太快。我說不是以前那么小的時候，百分之二三十，你現(xiàn)在已經(jīng)七八千億，提高10%就七八百億，整個行業(yè)才十幾萬億。所以這個行業(yè)最終會達(dá)到什么程度，就是前50名賣整個行業(yè)80%的房子。前十名要賣40%的房子。凈利潤前10名，要占到整個行業(yè)60%的利潤。60%的利潤是什么概念，這個行業(yè)是穩(wěn)定在1萬億的利潤，銷售了15萬億，1萬億利潤不多。六七個點(diǎn)，很正常。前十名就要賺6000億，前十家公司。那個老大要賺多少呢，賺到1000多億。那現(xiàn)在老大的公司市值多少呢，2000多億。這個行業(yè)格局就是這樣，里面金礦會比較多。

我們講白酒。白酒的整個行業(yè)銷售額就是幾千億，利潤最多也是2000億。茅臺就算以后占到50%的利潤1000億，就按這個去估值，把它打到天花板，1000億估20倍PE市值就是2萬億。投資我看得比較遠(yuǎn)，但實際上可以不吃最后一口肉，1萬5000億就可以撤了。所以我看房地產(chǎn)公司利潤最高的會賺到1000多億，歸屬股東可能七八百億沒有問題。

第二個就是原來我投資地產(chǎn)我14、15年前投了國企，投的華發(fā)，為什么那時候投國企？當(dāng)時反腐敗還沒有發(fā)生，各個地方GOV對它國資委下面的地產(chǎn)公司是有照顧的，給了很多便宜土地。融資也很便宜。它是有優(yōu)勢的。我記得十幾年前，我看經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析的說，中國的地產(chǎn)行業(yè)不太可能產(chǎn)生全國性的龍頭地產(chǎn)公司，提高市場占有率是很困難的。他是這么看的。他站在當(dāng)時那個角度寫也沒有錯。因為各個地方GOV的GDP和領(lǐng)導(dǎo)人利益跟那個都是掛鉤的。甚至以前很多地產(chǎn)開發(fā)公司就是城投公司。但是反腐以后就完全不一樣。全國，包括三四線城市在兩三年前，地方GOV的領(lǐng)導(dǎo)還想以自己官場的權(quán)力去保護(hù)當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)。但是大勢所趨，基本上這兩年就被消滅掉了。你想保護(hù)，但是現(xiàn)在的紀(jì)檢體系還有公共的招投標(biāo)，而且大家都懂得法律，以后舉報領(lǐng)導(dǎo)人都不敢強(qiáng)出面了。所以，在這個階段提速會很快。我估計這個行業(yè)最少三家達(dá)到8000億以上的銷售額。甚至三家到1萬億都有可能。前十名地產(chǎn)商平均的銷售額可能是6000億。那現(xiàn)在就是第二名，第三名是6000億。第一名是碧桂園7000多億。碧桂園8000億沒問題，恒大8000億也沒有問題。這是百分之百可以確定的。我可以這么講。融創(chuàng)能到8000億的概率，應(yīng)該也有50%。萬科能到8000億的概率，也有40%。保利能到8000億的概率，可能百分之一二十。但是這都是第一梯隊的。第二梯隊，其實競爭非常非常激烈。因為后面大家都差不多，什么新城、龍湖、華潤、世貿(mào)，包括綠地、中海都差不多水平，所以后面的也在努力提升這個市場份額。

所以現(xiàn)在投資地產(chǎn)的邏輯就是。你可以分散也沒有問題，但是最好是投資前50名的。50名以后就不要再看了。雖然有可能也有賺錢的機(jī)會，但是沒有必要。為什么沒有必要，因為到處都是賺錢的機(jī)會。你在階段性做白酒的時候，你可以做汾酒，也可以做酒鬼酒，但是到最后最猛烈那一波，還是茅臺和五糧液漲得多。

我們的投資邏輯，剛才講的就是，我們要選好好公司，投大公司。以后正常100家公司就占了整個所有股市的50%的市值。你平時再做波段做交易，你賺的錢最后還是要換成那個大公司的，你最終還是發(fā)現(xiàn)拿的籌碼的多少，決定了你的財富。

我個人有個看法，我就覺得將來整個中國90%的財富集中在一二線核心城市的房產(chǎn)，加中國最優(yōu)質(zhì)的股權(quán)。上市或者沒上市的，90%的錢都在這上面。所以現(xiàn)在到了最后一個沖刺的階段的時候，我覺得是到拿核心資產(chǎn)的時候了。

因為負(fù)利率的存在，將來無風(fēng)險的收益率越來越降低，會把整個市場的估值提上去。把所有的大坑都給填平了。包括港股，我也認(rèn)為在不久的將來立馬會填平。他可以買A股，也可以買港股的，沒有什么區(qū)別。它有什么區(qū)別，都是中國的公司。

所以我第一個投資地產(chǎn)股就是去掉國企。國企里面當(dāng)然也有好的，比如說金茂這種也還可以,但我寧可不選。

第二個就是選擇能夠逆勢加大布局的公司。就像做股票一樣，熊市跌下來，你還有能力去加倉的人，大概率，在下一輪周期的時候，不會太弱。

第三個就是管理能力又不錯的。其實過去已經(jīng)證明了，就是每年公司制定的目標(biāo)都能完成的。甚至還能夠做的稍微更好一點(diǎn)的，不斷跑出來的公司。

你可能選個七八家十來家，平均一下也可以。你想跑的好一點(diǎn)就選那個激進(jìn)一點(diǎn)，能力比較強(qiáng)一點(diǎn)的公司也可以。

今年股票漲得很好的是什么公司，都是不是太重資產(chǎn)的公司。其實經(jīng)濟(jì)不太好了，就是這種輕資產(chǎn)的能夠高周轉(zhuǎn)的公司他估值給的很高。但是一旦到這個順周期來臨的時候，這種重資產(chǎn)的，其實它是資產(chǎn)的提升。因為杠桿很大，股價就可以漲的很多。

建議最好是選前三十強(qiáng)可能更好，比如說像世貿(mào)、旭輝這種。還有一些勉強(qiáng)能夠沖擊1000億的都還可以。

蔣良勇的觀點(diǎn)是：只要堅持研究透一個行業(yè)，并且有著自己的投資體系，那么就能在投資的這條路上，達(dá)到目標(biāo)。

特別提醒：本文為投資邏輯分享，不構(gòu)成投資建議。