沒有懸念，新版LPR在8月20日落地，首次報價較之前穩(wěn)中有降。但是，這場效果約等于“非對稱降息”的變革與樓市無關(guān)；如果一定覺得有，那可能得理解成“負(fù)相關(guān)”。

因為，央行再次重申，要堅決貫徹落實7月30日中央政治局會議的要求，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率基本穩(wěn)定。“具體怎么操作，央行將會發(fā)布關(guān)于個人住房貸款利率政策的公告，細(xì)節(jié)現(xiàn)在還在調(diào)研。但有一點可以肯定，房貸的利率不會下降”，央行副行長劉國強表示。

那么，央行新版LPR究竟為什么“不惠及樓市”呢，筆者認(rèn)為，主要是因為目前從流動性的總供給來看，市場總量不缺錢，缺錢的也不是樓市，而是實體經(jīng)濟，尤其是實體經(jīng)濟中大量的中小微企業(yè)。

央行7月底發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國房地產(chǎn)貸款增加3.21萬億元，占同期各項貸款增量的33.2%，比上年全年水平低6.7個百分點。二季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額41.91萬億元，同比增長17.1%，增速比上季末低1.6個百分點。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額11.04萬億元，同比增長14.6%，增速比上季末低4.3個百分點；個人住房貸款余額27.96萬億元，同比增長17.3%。

筆者注意到，二季度末，金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額145.97萬億元，同比增長13%。也就是說，在同一個時間框架內(nèi)，涉房貸款增速雖然減慢，但依舊是跑贏了均值，其在信貸資源中的總權(quán)重還慣性上升。而且從總量上看，房地產(chǎn)貸款已經(jīng)占用全部信貸資源的三分之一，其風(fēng)險集中度確實需要警惕。

當(dāng)然，較高比例信貸資金流向樓市也有其合理性。房地產(chǎn)貸款特別是按揭貸確實是資產(chǎn)質(zhì)量最好的貸款之一（多數(shù)大中型銀行的按揭貸款不良率非常低），而且還有很高的零售客戶附加值。根據(jù)風(fēng)險定價的市場化原則，如果按揭貸款與小微業(yè)務(wù)貸款利率接近，對于風(fēng)險偏好較低的信貸資金而言，向樓市流入可以說是一種本能。

因此，LPR新機制以及包括降準(zhǔn)、專項債等在內(nèi)的很多貨幣政策不是謀求大水漫灌式的降息，而是希望通過引導(dǎo)實現(xiàn)精確的滴灌。

筆者贊同“信貸定制”的政策導(dǎo)向，不過也希望提示市場各方，資金是聰明的，貨幣政策的引導(dǎo)需要配合其訴求，具體來看，通過創(chuàng)新手段和技術(shù)降低實體經(jīng)濟的信貸風(fēng)險，尤其是小微企業(yè)的不良率是吸引資金流入的最直接方式。

隨著金融科技的介入，目前小微企業(yè)輕資產(chǎn)、財務(wù)報表不詳盡等問題引發(fā)的貸款難正在逐步得到解決，但是市場對于融資貴的擔(dān)憂依然存在。筆者建議，一方面要將小微企業(yè)融資的綜合成本全部展現(xiàn)于陽光下，了解商業(yè)銀行與小微企業(yè)對于定價分歧的主要成因；另一方面，也要確保小微企業(yè)貸款的可持續(xù)，對于貸款貴與不貴的判斷也應(yīng)該是多維度的。例如，如果一筆貸款能夠及時的、幫助企業(yè)獲取較高利潤，即使其單價略高于同類產(chǎn)品，也應(yīng)承認(rèn)其貢獻值；反之亦然，“遲到”的低息貸款顯然并不是解決問題的最佳方式。

此外，筆者認(rèn)為，小微企業(yè)化解融資難必須注重提升直接融資比例，也就是借助資本市場的力量。畢竟，其與間接融資對于風(fēng)險的偏好存在顯著區(qū)別。而且，目前的多層次資本市場也給處于不同發(fā)展階段、面臨不同情況的企業(yè)提供了多樣化的選擇。

最后，筆者希望對樓市說一句，實體經(jīng)濟的發(fā)展是樓市發(fā)展的根基，樓市近十年的高速發(fā)展很大程度上受益于我國經(jīng)濟30年來高速增長帶來的居民財富儲備。因此，樓市和實體經(jīng)濟之間從來、今后也不應(yīng)是一道選擇題。只要實體經(jīng)濟擺脫下行壓力、走向復(fù)蘇，那么，樓市的春天或許也并不會遙遠(yuǎn)。