新加坡是亞洲第二大和最具國(guó)際性的REITs市場(chǎng)，在新加坡上市的REITs業(yè)務(wù)富多元化，包括零售REITs、工業(yè)REITs、商用住宅REITs、寫字樓REITs等。近日，凱詩(shī)物流信托的首席執(zhí)行官尼爾?瑟夫(Daniel Cerf)為我們分享了他的企業(yè)管理之道。

建筑師丹尼爾?瑟夫是ARA信托管理公司(即負(fù)責(zé)管理在新交所上市的凱詩(shī)物流信托)的首席執(zhí)行官。瑟夫在房地產(chǎn)投資和開發(fā)以及管理咨詢服務(wù)領(lǐng)域的職業(yè)生涯已經(jīng)超過(guò)三十年，他從創(chuàng)新設(shè)計(jì)中獲得了非凡的成就。

“所有的一切都是關(guān)于你自身以及這件藝術(shù)作品的 - 無(wú)論是注意到對(duì)比的效果，還是思考作品中的元素，亦或是感受到被藝術(shù)家所激發(fā)的情感波動(dòng)?！边@位俄克拉荷馬大學(xué)建筑專業(yè)的畢業(yè)生說(shuō)道：“當(dāng)一切都完美地結(jié)合在一起并且運(yùn)轉(zhuǎn)良好時(shí)，我真的感到欣喜若狂?！?/p>

他補(bǔ)充道，“我是一個(gè)十分重視質(zhì)量控制的人。”質(zhì)量控制，即一家企業(yè)通過(guò)減少或消除錯(cuò)誤，努力維持或改進(jìn)產(chǎn)品質(zhì)量的過(guò)程。瑟夫正是將這種對(duì)細(xì)節(jié)的吹毛求疵以及追求卓越的精神融入到了他從2010年至今在凱詩(shī)所擔(dān)任的職位當(dāng)中。

在加入凱詩(shī)物流信托的管理公司之前，他曾于2006至2009年間擔(dān)任吉寶房地產(chǎn)信托管理公司的副首席執(zhí)行官，并曾在上世紀(jì)90年代為香港的第一太平置業(yè)工作。

圖片來(lái)源：新交所

凱詩(shī)物流信托是一家房地產(chǎn)投資信托公司 (REIT)，主要投資亞太地區(qū)用于物流的房地產(chǎn)資產(chǎn)和創(chuàng)收房地產(chǎn)，并于2010年4月在新交所主板上市。

凱詩(shī)的投資組合包括26個(gè)高質(zhì)量且處于戰(zhàn)略位置的物流倉(cāng)庫(kù)財(cái)產(chǎn)，位于新加坡和澳大利亞。該投資組合總建筑面積約為860萬(wàn)平方英尺，截至2018年年底的估值約為13億新元。

隔離性良好

與新加坡平均89.5%的倉(cāng)庫(kù)占用率相比，凱詩(shī)的投資組合占用率高達(dá)95.0%?？紤]到按3.2年的凈可租用面積計(jì)算的加權(quán)平均尚余租賃期 (WALE)，凱詩(shī)的現(xiàn)金流和收益也具有高度的可預(yù)測(cè)性和穩(wěn)定性。

在利率不斷上升的環(huán)境中，凱詩(shī)仍然保持相當(dāng)好的隔離性。在2018年最后一個(gè)季度進(jìn)行再融資之后，該信托公司已為未來(lái)三年以固定利率對(duì)沖了75.2%的債務(wù)，同時(shí)其總負(fù)債比為36.2%，遠(yuǎn)低于新加坡央行規(guī)定的45%的最高水平。

2019年至今，凱詩(shī)物流信托公司的總回報(bào)率為5.8%，而基準(zhǔn)海峽時(shí)報(bào)指數(shù) (STI)和更廣泛的富時(shí)海峽整體指數(shù) (FTSE ST All Share Index) 的總回報(bào)率分別為6.4%和6.8%。

瑟夫表示：“一般來(lái)說(shuō)，REIT是為年金投資者服務(wù)的。我們的目標(biāo)是通過(guò)資產(chǎn)剝離、資本回收和新的收購(gòu)，積極管理我們的投資組合，始終如一地提供穩(wěn)定的回報(bào)，保護(hù)或改善NAV和DPU?！?NAV和DPU就是作為關(guān)鍵行業(yè)指標(biāo)的資產(chǎn)凈值和每單位派息。

謹(jǐn)慎的態(tài)度

對(duì)于中國(guó)市場(chǎng)，公司仍然持謹(jǐn)慎觀察態(tài)度。瑟夫表示：“由于存在外匯風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金陷阱和中國(guó)增加稅收風(fēng)險(xiǎn)的可能性，我們認(rèn)為我們應(yīng)該暫時(shí)放緩腳步。然而，我們不能完全忽視這個(gè)市場(chǎng)。我們需要保持謹(jǐn)慎——作為一種房地產(chǎn)投資信托工具，我們需要衡量、定價(jià)和管理風(fēng)險(xiǎn)，以限制波動(dòng)性。”

以新加坡作為本土市場(chǎng)，凱詩(shī)的管理公司仍然熱衷于收購(gòu)新加坡的資產(chǎn)，只要位置良好，具有通用設(shè)計(jì)，擁有良好的租戶，并且可以根據(jù)加權(quán)平均租賃期限和剩余租賃期限合理定價(jià)。

瑟夫表示：“我們要在價(jià)值與風(fēng)險(xiǎn)之間取得平衡。我們的首要原則是：選擇合適的資產(chǎn)——從位置、租賃期限和租戶質(zhì)量方面。第二，則是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩▋r(jià)?！?/p>

凱詩(shī)戰(zhàn)略的一個(gè)關(guān)鍵方面涉及重新平衡其投資組合——尤其是對(duì)表現(xiàn)較差的資產(chǎn)進(jìn)行剝離或重新開發(fā)。凱詩(shī)的目標(biāo)是在多租戶與單一用戶租賃結(jié)構(gòu)之間實(shí)現(xiàn)更好的平衡，以及獲得更廣泛的高信用、高質(zhì)量的租戶。

處于邊緣地帶

展望未來(lái)，瑟夫認(rèn)為，新加坡的物流市場(chǎng)可能處于反彈的尖峰時(shí)刻。

他表示：“我們可以看到空置率水平略有改善，但這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)到了平衡點(diǎn)——市場(chǎng)持平，不再向南發(fā)展。達(dá)到這一水平將需要一段時(shí)間，并取決于需求與增長(zhǎng)。在達(dá)到這一水平后，真正的問(wèn)題是，我們還需要多長(zhǎng)時(shí)間才能看到真正的增長(zhǎng)？這需要一些觀察，但我認(rèn)為到2019年中后期，我們將會(huì)看到空置率大幅減少?！币粋€(gè)很大的原因是中美貿(mào)易緊張，這似乎造成了市場(chǎng)的扭曲。

對(duì)于以轉(zhuǎn)口貿(mào)易和物流為特征的市場(chǎng)——如香港、深圳和新加坡——出現(xiàn)了需求回升的跡象。瑟夫指出：“我們現(xiàn)在看到的是小規(guī)模的內(nèi)在增長(zhǎng)，想要影響空置率和租金還需要時(shí)間?？罩寐誓壳罢偈狗繓|們繼續(xù)削減租金?！?/p>

圖片來(lái)源：新交所

前景與風(fēng)險(xiǎn)

隨著貿(mào)易緊張和地緣政治因素的不斷加劇，全球經(jīng)濟(jì)前景仍不明朗。

根據(jù)新加坡貿(mào)易與工業(yè)部數(shù)據(jù)，由于制造業(yè)疲軟，2018年第四季度，新加坡經(jīng)濟(jì)同比增長(zhǎng)放緩至2.2%。

裕廊集團(tuán)的租金指數(shù)顯示，單一用戶工廠和倉(cāng)庫(kù)空間的租金持續(xù)下降，盡管下降速度有所放緩。根據(jù)第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)2019年工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)租金將產(chǎn)生-0.5%至+0.5%的變化。

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