截止今年五月，紅木信托 (ESR-REIT) 和億達(dá)工業(yè)房地產(chǎn)信托 (Viva Industrial Trust) 宣布擬議合并，而凱德商務(wù)產(chǎn)業(yè)信托 (CCT)、宏利美國(guó)房地產(chǎn)投資信托 (Manulife US REIT)、星獅物流工業(yè)信托 (FLT)、吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)投資信托 (Keppel  DC REIT) 和新加坡報(bào)業(yè)控股房地產(chǎn)投資信托 (SPH REIT) 均宣布了收購(gòu)計(jì)劃以擴(kuò)大其物業(yè)組合。

2018 年年初至今，新加坡 34 只 REITs 和 6 只合股式信托的總回報(bào)率平均下跌了 1.8%，令 12 個(gè)月平均總回報(bào)率下降至 9.1%。年初至今表現(xiàn)最搶眼的 REITs 分別是勝寶工業(yè)信托 (Sabana Shariah)、克倫威爾歐洲房地產(chǎn)投資信托 (Cromwell EUR)、北京華聯(lián)商業(yè)信托 (BHG Retail)、宏利美國(guó)房地產(chǎn)投資信托和 IREIT Global。

富時(shí)海峽時(shí)報(bào) REIT 指數(shù)目前的收益率為 6.0%，比 10 年期新加坡政府債券 2.7% 的收益率高 3.3%。自 2009 年 9 月起，該指數(shù)與債券的收益率差平均為 4.1%。

2018 年截至 5 月 17 日，新加坡 34 只受集體投資計(jì)劃 (“CIS”) 規(guī)管的房地產(chǎn)投資信托和受集體投資計(jì)劃及商業(yè)信托法規(guī)管的 6 只合股式信托的總回報(bào)率平均下跌了 1.8%。

這使其 12 個(gè)月平均總回報(bào)率降至 9.1%。這 40 只信托的平均指示性股息收益率為 6.6%。最近在新交所上市的三只 REITs 是砂之船房地產(chǎn)投資信托 (Sasseur REIT)、克倫威爾歐洲房地產(chǎn)投資信托和吉寶 KBS 美國(guó)房地產(chǎn)投資信托 (Keppel-KBS US REIT)。這三只 REITs 為 858 億新元的總市值增加了 31 億新元。新加坡 REIT 板塊的市值在過去 10 年增長(zhǎng)了超過 200%。

收益率比較

自全球市場(chǎng)于 2009 年第三季度企穩(wěn)以來，富時(shí)海峽時(shí)報(bào) REIT 指數(shù)月末收益率平均保持在 6.3% 的水平，比新加坡金管局 10 年期政府債券 2.2% 的收益率高 4.1%。

如下文所示，兩者之間的收益率差收窄至目前的 3.3%，主要原因是債券收益率上升。目前，富時(shí)海峽時(shí)報(bào) REIT 指數(shù)的指示性股息收益率為 6.0%，而金管局 10 年期政府債券收益率則接近 2.7%。

5 月份多家信托發(fā)布公告

紅木信托和億達(dá)工業(yè)房地產(chǎn)信托的管理機(jī)構(gòu)18日宣布擬議合并，將組建新加坡第四大工業(yè) REIT，總資產(chǎn)達(dá) 30 億新元。

凱德商務(wù)產(chǎn)業(yè)信托宣布其正在收購(gòu)法蘭克福一處優(yōu)質(zhì)物業(yè)的多數(shù)股權(quán)，收購(gòu)價(jià)為 3.427 億歐元（約合 5.425 億新元），部分資金將通過至少 2.12 億新元的股份配售籌集。如18日發(fā)布的公告所述，發(fā)行價(jià)已設(shè)定在價(jià)格區(qū)間的高端，為每新單位 1.676 新元。

宏利美國(guó)房地產(chǎn)投資信托于 5 月 16 日宣布，以每單位 0.865 美元的價(jià)格進(jìn)行優(yōu)先發(fā)售，每 100 單位可認(rèn)購(gòu) 22 個(gè)新單位，以籌集約 1.972 億美元?；I集的資金中，約 96.9% 的所得將用于為宏利美國(guó)房地產(chǎn)投資信托擬議進(jìn)行的收購(gòu)提供部分資金，分別是位于華盛頓 Pennsylvania Avenue NW 1750 號(hào)的寫字樓以及位于喬治亞州亞特蘭大 Peachtree Road 3438 號(hào)的 Phipps Tower 寫字樓。

星獅物流工業(yè)信托的管理機(jī)構(gòu) Frasers Logistics & Industrial Asset Management 于 5 月 10 日宣布，星獅物流工業(yè)信托前夜已通過非公開配售成功籌集 3.29 億新元，該配售獲得 3.9 倍的超額認(rèn)購(gòu)。配售前，管理機(jī)構(gòu)已在股東特別大會(huì) (EGM) 上就擬議收購(gòu)獲得了單位持有人的批準(zhǔn)，其計(jì)劃通過收購(gòu) FPE Logistics B.V. 已發(fā)行股本的全部普通股，收購(gòu)位于德國(guó)和荷蘭 21 項(xiàng)工業(yè)物業(yè)的直接或間接權(quán)益（主要是自由保有產(chǎn)權(quán)），其中包括位于德國(guó)的 17 項(xiàng)物業(yè)和位于荷蘭的 4 項(xiàng)物業(yè)。

吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)投資信托于 5 月 7 日宣布，尋求通過非公開配售籌集 3.031 億新元，其中大部分所得將用于收購(gòu)一個(gè)新數(shù)據(jù)中心。新單位在 5 月 16 日開始交易。

5 月 1 日開盤前，新加坡報(bào)業(yè)控股房地產(chǎn)投資信托宣布已同意以 6,320 萬(wàn)新元收購(gòu) Rail Mall，預(yù)計(jì)收購(gòu)資金將來自發(fā)債和內(nèi)部資源。Rail Mall 是一個(gè)零售地帶，有一條長(zhǎng) 360 米、通往武吉知馬路上段的優(yōu)質(zhì)臨街路段，包括 43 個(gè)一層樓店鋪單位和 95 個(gè)私人停車位。

2018 年年初至今表現(xiàn)最出色的 REIT

2018 年年初至今 40 只信托中表現(xiàn)最出色的五只信托在此期間的平均總回報(bào)率為 9.1%。在此期間表現(xiàn)最出色的勝寶工業(yè)信托相比 2 月 12 日的收盤價(jià)已上漲了 13.2%。

在資產(chǎn)負(fù)債比率方面，全部 34 只 REITs 和 6 只合股式證券的平均比率為 35%，仍遠(yuǎn)低于 45% 的存托物業(yè)杠桿比率上限。資產(chǎn)負(fù)債比率最高的信托是 IREIT Global、速美商業(yè)空間信托 (Soilbuild Business Space REIT)、億達(dá)工業(yè)房地產(chǎn)信托、華聯(lián)商業(yè)信托 (OUE Commercial Trust) 和華聯(lián)酒店信托 (OUE Hospitality Trust)。資產(chǎn)負(fù)債比率最低的信托包括新加坡報(bào)業(yè)控股房地產(chǎn)投資信托、置富產(chǎn)業(yè)信托 (Fortune REIT)、中國(guó)運(yùn)通網(wǎng)城房地產(chǎn)投資信托 (EC World REIT)、星獅地產(chǎn)信托 (Frasers Centrepoint Trust) 和紅木信托 (ESR REIT)。

這 40 只信托的平均市凈率 (P/B) 為 1.0 倍，平均市盈率 (P/E) 為 16.6 倍。在 REITs 的估值中，市凈率往往比市盈率更有意義。市凈率最高的信托包括百匯生命產(chǎn)業(yè)信托 (ParkwayLife REIT)、吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)投資信托和先鋒醫(yī)療產(chǎn)業(yè)信托 (First REIT)。百匯生命產(chǎn)業(yè)信托和先鋒醫(yī)療產(chǎn)業(yè)信托等醫(yī)療保健相關(guān)業(yè)務(wù)的市凈率溢價(jià)通常較高。

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