在最近公布的年報(bào)中， 25 只市值最大地產(chǎn)股公布超過80%的收入來自新加坡，這些公司的平均市值為 30 億新元，介于騰飛房地產(chǎn)信托 (A-REIT) 的 75 億新元至鴻福實(shí)業(yè) (Hong Fok Corp) 的 7.18 億新元之間。

繼 2017 年錄得強(qiáng)勁表現(xiàn)，這 25 只股票的平均總回報(bào)率達(dá)到 28.5% ，在 2018 年前七周，有 18 只股票錄得下跌，平均跌幅為 2.7%。由于股息抵消了部分影響，25 只股票中的 16 只信托將總回報(bào)率的平均跌幅收窄至 1.9%。

25 只股票中，年初至今錄得上漲的 7 只股票分別是紅木信托 (ESR-REIT, +4.4%)、華聯(lián)企業(yè) (OUE, +4.3%)、豪利控股(Oxley Holdings, 1.5%)、聯(lián)合工業(yè)有限公司 (United Industrial Corp, +1.2%)、寶澤安保資本工業(yè)房地產(chǎn)信托 (AIMS AMP Capital Industrial, +0.7%)、遠(yuǎn)東酒店信托 (Far East Hospitality Trust, +0.7%)和華聯(lián)酒店信托 (OUE Hospitality Trust, +0.6%)。

2017 年及 2018 年至今新加坡地產(chǎn)股的表現(xiàn)

過去 12 個月該板塊經(jīng)歷了多個關(guān)鍵性發(fā)展。新加坡房地產(chǎn)市場 2017 年的普遍現(xiàn)象是價(jià)格和租金趨穩(wěn)以及供應(yīng)減少。

在最新年報(bào)中，至少 80% 收入來自新加坡的 25 只市值最大地產(chǎn)股的 2017 年平均總回報(bào)率為 28.5%。

在潛在通脹增長并推動長期利率上升的背景下，2018 年伊始周期性版塊可能出現(xiàn)獲利回吐。 此外，新加坡新實(shí)施 4% 最高邊際印花稅率（適用于價(jià)值超過 100 萬新元的部分住宅物業(yè)），使這 25 只股票回吐了 2017 年的部分漲幅，總回報(bào)率平均下降了1.9%。  

2018 年迄今，這 25 只股票中有 7 只錄得上漲，分別是紅木信托、華聯(lián)企業(yè)、豪利控投、聯(lián)合工業(yè)有限公司、寶澤安保資本工業(yè)房地產(chǎn)信托、遠(yuǎn)東酒店信托和華聯(lián)酒店信托。若按總回報(bào)率計(jì)算，假設(shè)派息再投資于股票，華聯(lián)商業(yè)信托 (OUE Commercial REIT) 和凱詩物流信托 (Cache Logistics Trust) 2018 年年初至今亦錄得上漲。

2017 年第三季度，市區(qū)重建局 (URA) 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)（住宅）自 2013 年第三季度以來首次錄得季度環(huán)比增長，為 +0.7%，隨后 2017 年第四季度實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長 +0.8%。市區(qū)重建局還報(bào)告 2017 年第四季度辦公空間價(jià)格上漲 2.7%，而 2017 年第三季度上漲 0.4%。有關(guān)細(xì)分市場、供應(yīng)、庫存和空置率的更多信息。

大約一年前，新加坡政府宣布對現(xiàn)有的樓市降溫措施進(jìn)行調(diào)整。政府在近幾年實(shí)施的樓市降溫措施（例如征收印花稅和限貸等）幫助需求增長趨穩(wěn)。主要措施包括 2011 年提高賣方印花稅 (SSD) 和額外征收買方印花稅 (ABSD)，以及 2013 年再次上調(diào) ABSD 和推出總債務(wù)償還比例 (TDSR)限制。2 月 19 日，新加坡預(yù)算案公布住宅物業(yè)的上述最高邊際買方印花稅將從 3% 提高至 4%，自 2 月 20 日起生效。

新加坡金管局局長孟文能在 2017 年中期表示，新加坡的私人住宅銷售已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，樓價(jià)應(yīng)與本地經(jīng)濟(jì)的廣泛收入趨勢保持一致。孟文能進(jìn)一步指出，過去三年本地樓市已顯著趨穩(wěn)，在低利率環(huán)境下，對私人住宅的需求仍然旺盛。在 2017 年 6 月 29 日發(fā)布的 2016/17 年度新加坡金管局年報(bào)中，孟文能表示仍然有必要維持樓市降溫措施，采取寬松政策的時(shí)機(jī)還不成熟。

估值

市凈率用于比較股票的市值和賬面值。這 25 只股票的市凈率中值目前為 1.00 倍，而五年市凈率中值為 0.98 倍。

市凈率相對于各自的五年平均值升幅最大的股票是豪利控股、華聯(lián)酒店信托、華業(yè)集團(tuán)、遠(yuǎn)東酒店信托和聯(lián)合工業(yè)有限公司。

同時(shí)，在這 25 只股票中，飛龍集團(tuán)、華聯(lián)商業(yè)信托、鴻福實(shí)業(yè)、凱德商用新加坡信托、星獅地產(chǎn)信托目前相對于其五年平均市凈率的降幅最高。

市凈率和歷史數(shù)據(jù)可在相關(guān)的 StockFacts 頁面查看。這 25 只股票的市盈率中值為 17.6 倍，五年市盈率中值為 16.9 倍。這 25 只股票的平均指示性股息收益率為 4.3%。  

2017 年投資組合關(guān)聯(lián)度總結(jié)

從全球來看，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)擴(kuò)張，促使 GICS? 在 2016 年將房地產(chǎn)從金融板塊的子板塊中分離出來，單列為一個獨(dú)立板塊。

這一調(diào)整在 2016 年 8 月實(shí)施時(shí)，領(lǐng)先的投資基金提供商富達(dá)表示，作為一個獨(dú)立板塊，全球的房地產(chǎn)板塊將幾乎完全由 REITs 推動。富達(dá)補(bǔ)充說，正因如此，房地產(chǎn)與其它板塊的關(guān)聯(lián)度非常低，在投資者考慮投資組合敞口時(shí)為其提供了另一個板塊選項(xiàng)。富達(dá)認(rèn)為，房地產(chǎn)與能源和信息技術(shù) (IT) 的關(guān)聯(lián)度最低，與相對抗跌的公用事業(yè)和醫(yī)療保健板塊的關(guān)聯(lián)度最高。

去年，能源板塊表現(xiàn)持平，是新加坡表現(xiàn)最差的板塊，而 IT 則是表現(xiàn)最出色的板塊，該板塊 10 只最大股票的平均漲幅接近 101%。

公用事業(yè)和醫(yī)療保健是抗跌板塊中表現(xiàn)最搶眼的板塊，市值加權(quán)回報(bào)率分別為 12% 和 6%。近期有 80% 收入來自新加坡的 8 只醫(yī)療保健股在2017年的平均總回報(bào)率為 12%，而新加坡最大的公用事業(yè)股吉寶基礎(chǔ)設(shè)施信托 (Keppel Infrastructure Trust, KIT) 則上漲了 29.8%。

因此，相對于 IT 和能源板塊，側(cè)重于新加坡市場的市值最大 25 只地產(chǎn)股 2017 年的平均總回報(bào)率（為 29.8%）更接近公用事業(yè)和醫(yī)療保健板塊的回報(bào)率，與富達(dá)的分析一致。 

您知道嗎？不同地區(qū)的樓市周期各不相同

和樓價(jià)、租金及利率非常類似，房地產(chǎn)板塊具有周期性，受房地產(chǎn)供求基本因素的推動。該板塊的股票因其地產(chǎn)管理、開發(fā)或維護(hù)所在地的不同而有區(qū)別。該區(qū)別很重要，因?yàn)槿蚝偷貐^(qū)的樓市周期有很大差異。

11 月，城市發(fā)展 (City Developments Limited) 執(zhí)行董事長郭令明指出，新加坡目前的樓市周期明顯不同于其它國家。郭令明發(fā)現(xiàn)：

中國、澳大利亞和英國等許多國家已達(dá)到樓市繁榮的頂峰，并且在最近才實(shí)施樓市降溫措施。

然而，新加坡從 2009 年便開始實(shí)施一系列樓市降溫措施；

目前的動能將會增強(qiáng)，而被壓抑需求的積極情緒將刺激新加坡住宅物業(yè)市場的活動，該市場自 2007 年達(dá)到頂峰以來已低迷數(shù)年。

2 月 28 日開盤前城市發(fā)展公布了其 2017 財(cái)年業(yè)績，其 2016 財(cái)年的收入中有 48% 來自新加坡，而在 2009 財(cái)年為 60%。如上表所示，在最新年報(bào)中報(bào)告超過 80% 收入來自新加坡的 5 只市值最大地產(chǎn)股包括騰飛房地產(chǎn)信托、凱德商用新加坡信托、華業(yè)集團(tuán)、凱德商務(wù)產(chǎn)業(yè)信托和新達(dá)產(chǎn)業(yè)信托。

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