大衛(wèi)?時(shí)耐德 (David Snyder) 是一個(gè)具有冒險(xiǎn)精神的美食家，他熱衷于品嘗與眾不同的新式菜肴的愿望反映了他在餐桌之外的特質(zhì)。 

作為在新交所上市的吉寶-KBS 美國(guó) REIT 管理機(jī)構(gòu)的首席執(zhí)行官，他有著隨機(jī)應(yīng)變、包容性很強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格，這有助于他在面臨復(fù)雜問(wèn)題和變化時(shí)實(shí)現(xiàn)成果的最大化。

穩(wěn)定的現(xiàn)金流

吉寶-KBS 美國(guó)房地產(chǎn)投資信托 于 2017 年 11 月 9 日在新交所主板上市，是新交所第二只專注于美國(guó)寫字樓物業(yè)的 REIT。其最初的投資組合包括美國(guó)七個(gè)主要增長(zhǎng)市場(chǎng)中的 11 處永久產(chǎn)權(quán)寫字樓物業(yè)，凈可出租面積 (NLA) 總計(jì)逾 320 萬(wàn)平方英尺，評(píng)估價(jià)值近 8.3 億美元。 

這些物業(yè)包括位于西海岸（西雅圖、薩克拉門托）、中部地區(qū)（休斯頓、奧斯汀、丹佛）和東海岸（亞特蘭大、奧蘭多）的中央商務(wù)區(qū) (CBD) 和郊區(qū)寫字樓。 

其投資組合擁有很高的承諾入住率，達(dá) 90%，租約到期狀況穩(wěn)定，為 3.7 年，任何一年在即將到期的租約總數(shù)中所占比例均不超過(guò) 20%。這確保了該 REIT 的穩(wěn)定現(xiàn)金流。

吉寶-KBS 美國(guó) REIT 的當(dāng)前市值約為 5.6 億美元，與每股 0.88 美元的首次公開發(fā)行 (IPO) 價(jià)格相比，上漲了約 1.1%。

喜人的態(tài)勢(shì)

時(shí)耐德表示，展望未來(lái)，該 REIT 投資和目標(biāo)市場(chǎng)仍然擁有光明的前景。

該信托專注于美國(guó)的主要增長(zhǎng)市場(chǎng)，在這些市場(chǎng)中，經(jīng)濟(jì)、就業(yè)和人口的擴(kuò)張均已超過(guò)全美平均水平，預(yù)計(jì)該趨勢(shì)將會(huì)持續(xù)。這些市場(chǎng)中辦公空間的租金要價(jià)預(yù)計(jì)還將保持上行走勢(shì)。

根據(jù)戴德梁行 (Cushman & Wakefield) 的數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì) 2017 日歷年美國(guó)實(shí)際 GDP 的增長(zhǎng)率為 2.1%，2018 年為 2.3%——較 2016 年 1.6% 的增長(zhǎng)率顯著提高。 全球增長(zhǎng)率也在提高，美國(guó)出口正保持著 5 年以來(lái)的最強(qiáng)水平。該公司在 2017 年 5 月發(fā)布的一份報(bào)告中表示，此類宏觀經(jīng)濟(jì)因素有利于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。

“我們的許多目標(biāo)市場(chǎng)都擁有適合生活-工作-娛樂(lè)的環(huán)境，那里人才濟(jì)濟(jì)，就業(yè)增長(zhǎng)。除了舊金山、紐約市、芝加哥和波士頓等傳統(tǒng)的門戶城市外，我們?cè)谄渌袌?chǎng)上也在擴(kuò)張，例如奧斯汀、夏洛特、鹽湖城和西雅圖。”他表示。

這些城市前途遠(yuǎn)大，其食物、音樂(lè)、體育和文化風(fēng)潮吸引了幾類人口移居，尤其是年輕、流動(dòng)性強(qiáng)和受過(guò)教育的勞動(dòng)人口。

他補(bǔ)充說(shuō)：“例如，較年輕的人群大量涌入科羅拉多州的丹佛去追逐戶外生活方式，像滑雪和騎行以及不斷發(fā)展的咖啡、啤酒和紅酒文化?！?/p>

為了通過(guò)并購(gòu)等方式實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，吉寶-KBS 美國(guó) REIT 將探索在這些目標(biāo)市場(chǎng)收購(gòu)合適物業(yè)的機(jī)會(huì)。“KBS 已在該市場(chǎng)立足，而且能協(xié)助我們獲得理想的資產(chǎn)，如郊區(qū)物業(yè)，它們位于大社區(qū)內(nèi)或鄰近購(gòu)物中心，能夠滿足那些不愿每天在城市通勤的租戶的需求?！?/p>

競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

在自然增長(zhǎng)方面，該 REIT 將專注于吸引理想的租戶，確保最佳入住率。“我們的投資組合提供的資產(chǎn)位于不同地點(diǎn)，有郊區(qū)和中央商務(wù)區(qū)，并涵蓋各種租戶類型和行業(yè)?！睍r(shí)耐德表示。

該 REIT 的投資組合擁有 340 家不同類型的租戶，以科技、金融、專業(yè)服務(wù)和醫(yī)療保健等抗跌性強(qiáng)和成長(zhǎng)型板塊的租戶為主。

其投資組合中約 97.5% 的租約帶固定的租金上漲幅度，漲幅從 2% 至 3%，推動(dòng)了該 REIT 的收益率增長(zhǎng)。通過(guò)采用積極的租賃策略，有機(jī)會(huì)以更高的市場(chǎng)價(jià)格續(xù)簽到期租約，并提高入住率。

時(shí)耐德指出，雖然新加坡商業(yè)地產(chǎn)的入住率高達(dá) 95% 或 100%，但美國(guó)的入住率通常介于 92%-95% 之間。 

“在這樣的水平，入住率高得足以推動(dòng)租金上漲，而且仍能為希望擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)和辦公場(chǎng)所的租戶提供空間?！?/p>

時(shí)耐德認(rèn)為，該 REIT 管理機(jī)構(gòu)的合資企業(yè)結(jié)構(gòu)增加了一項(xiàng)強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！凹獙?KBS 的合作關(guān)系加強(qiáng)了雙方的專長(zhǎng)——吉寶擁有亞洲投資者和資本市場(chǎng)方面的財(cái)務(wù)能力和經(jīng)驗(yàn)，KBS 則能帶來(lái)對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度知識(shí)和了解?！?/p>

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