今年以來(lái)，新加坡房地產(chǎn)信托 （S-REIT） 指數(shù)累計(jì)上漲了 15.5%，總回報(bào)率（含股息）為 21.2%，而同期基準(zhǔn)海峽時(shí)報(bào)指數(shù)的漲幅和總回報(bào)率分別為 15.6% 及 19.0%。新加坡 3 個(gè)月 SIBOR 同期上升 16.2%。 

理論上，加息會(huì)導(dǎo)致借貸成本增加，從而影響房地產(chǎn)投資信托 （REITs） 的盈利情況及其收購(gòu)能力。然而，利率逐步上調(diào)通常也伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的改善，進(jìn)而間接提振 REITs 的利潤(rùn)。 

新交所 S-REIT 指數(shù)的資產(chǎn)負(fù)債比率中值維持在 34.0%，低于上限 45.0%。估值方面，S-REITs 與 10 年期政府債券的收益率差為 385 個(gè)基點(diǎn)，比長(zhǎng)期平均值 346 個(gè)基點(diǎn)高 39 個(gè)基點(diǎn)。

年初至今，新交所 S-REIT 指數(shù)累計(jì)上漲了 15.5%，總回報(bào)率（含股息）為 21.2%，而基準(zhǔn)海峽時(shí)報(bào)指數(shù)的漲幅和總回報(bào)率分別為 15.6% 及 19.0%。如下圖所示，在新加坡樓市樂(lè)觀情緒的推動(dòng)下，新交所 S-REIT 指數(shù) 2017 年 8 月的表現(xiàn)優(yōu)于基準(zhǔn)海峽時(shí)報(bào)指數(shù)。同期，在美聯(lián)儲(chǔ)于 3 月及 6 月兩度加息后，新加坡基準(zhǔn)利率 3 個(gè)月新加坡銀行間同業(yè)拆借利率 (SIBOR) 上升 16.2%。

利率上漲——對(duì) REITs 的利與弊

理論上，加息會(huì)導(dǎo)致借貸成本增加，從而影響 REITs 的盈利情況及其收購(gòu)能力。由于 REITs主要通過(guò)發(fā)債為收購(gòu)房產(chǎn)籌集資金，如果利率上升，其借款成本也將升高。這將導(dǎo)致用于股東派息的現(xiàn)金流減少，因此，要維持相同的收益率，REITs 將面臨價(jià)格下行的壓力。

然而，利率逐步上調(diào)通常也伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的改善。隨著經(jīng)濟(jì)前景改善，對(duì) REITs 現(xiàn)金流具有重要意義的租金、空置率和其它主要營(yíng)業(yè)指標(biāo)往往也會(huì)改善。因此，加息可能會(huì)和 REITs 利潤(rùn)的提高間接相關(guān)，而利潤(rùn)增加可以幫助抵消借貸成本的上升。

需要指出的是，盡管 REITs 對(duì)加息敏感，但 REITs 由管理公司管理，這些公司對(duì)于如何應(yīng)對(duì)不同的利率環(huán)境擁有發(fā)言權(quán)。此外，不同 REITs 的敏感度也有所不同，取決于該 REIT 的杠桿水平等因素。

REITs 的資產(chǎn)負(fù)債比率中值低于全球同行和 45% 上限

2016 年 1 月，REITs 的資產(chǎn)負(fù)債比率或杠桿上限（即債務(wù)與資產(chǎn)的比率）從 REITs 總資產(chǎn)的 35% 提高至 45%。盡管上限提高，相比全球同行，新交所 S-REITs 仍然維持較低的資產(chǎn)負(fù)債比率。新交所 S-REIT 指數(shù)的資產(chǎn)負(fù)債比率中值為 34%，其中比率最高的是多元化 REITs，而最低的是專(zhuān)業(yè) REITs 子板塊。

新加坡金融管理局于 2016 年 11 月發(fā)布了一項(xiàng)壓力測(cè)試報(bào)告，評(píng)估 REITs 在其 EBITDA 下降 35% 而利率上升 3 個(gè)百分點(diǎn)的情況下所具有的韌性。報(bào)告指出，即使在艱難環(huán)境下，在新交所上市的 REITs 仍擁有足夠的利潤(rùn)緩沖來(lái)吸收利率上升的影響。

請(qǐng)注意，REITs 也按所投資的物業(yè)類(lèi)型劃分為多個(gè)類(lèi)別，例如零售購(gòu)物商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、工業(yè)園和物流園等。新加坡 REITs 還具有地域多元化的特點(diǎn)，為投資者提供基于新加坡和海外物業(yè)以及同時(shí)投資于新加坡和海外物業(yè)的 REITs 等眾多選擇。因此，在投資 REITs 時(shí)，投資者也應(yīng)該考慮除了資產(chǎn)負(fù)債比率之外的多項(xiàng)因素。

收益率差高于長(zhǎng)期平均水平

S-REITs 與 10 年期政府債券的收益率差為 385 個(gè)基點(diǎn)，比長(zhǎng)期平均值 346 個(gè)基點(diǎn)高 39 個(gè)基點(diǎn)。

根據(jù) NAREIT（美國(guó)房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(huì)）的一份市場(chǎng)評(píng)論，收益率差（即 REITs 的股息收益率和 10 年期政府債券的市場(chǎng)收益率之差）是比絕對(duì)收益率更有用的投資指標(biāo)，尤其對(duì)于希望實(shí)現(xiàn)資本增值和獲得收益的投資者而言。

基于美國(guó) REITs 的歷史數(shù)據(jù)，該評(píng)論得出的結(jié)論是，如果相對(duì)于長(zhǎng)期平均值，以往的收益率差處于異常高的水平，此種情況通常暗示未來(lái)幾年該 REIT 相對(duì)于總體股市的總回報(bào)率將異常強(qiáng)勁。

而2017 年截至 10 月 17 日全部 31 只 REITs 和 6 只合股式信托均錄得上漲，總回報(bào)率介于置富產(chǎn)業(yè)信托 (Fortune REIT，以新元計(jì)價(jià)）的 4.3% 至城市酒店信托 (CDL Hospitality Trusts) 的 34.9% 之間。

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