北京華聯(lián)商業(yè)信托 (BHG Retail REIT) 是在新交所上市的房地產(chǎn)投資信托，其管理機(jī)構(gòu)的首席執(zhí)行官陳懿璘堅(jiān)定地追求著自己的夢(mèng)想。

出生于馬來(lái)西亞柔佛州的陳懿璘 8 歲時(shí)離開(kāi)家鄉(xiāng)，跨越馬來(lái)西亞與新加坡的邊境，跟幾個(gè)不同的家庭一起生活，所有這一切都是因?yàn)樗释谝患摇袄罟庖珖?guó)度”的學(xué)校求學(xué)。

她表示：“我在成長(zhǎng)的過(guò)程中希望獲得不同的經(jīng)歷。 小時(shí)候，我聽(tīng)到大人們談?wù)撔录悠拢腋杏X(jué)新加坡是個(gè)不錯(cuò)的地方，所以我問(wèn)父母我是否可以在新加坡上學(xué)?！?/p>

1996 年，在獲得英語(yǔ)榮譽(yù)文學(xué)學(xué)士學(xué)位從英國(guó)萊斯特大學(xué)畢業(yè)后，陳懿璘繼續(xù)開(kāi)拓自己的道路。 

她實(shí)現(xiàn)了成為新加坡航空公司首位女性機(jī)場(chǎng)站長(zhǎng)的愿望，首先在法蘭克福，隨后在哥本哈根，接下來(lái)的九年在紐約和香港處理新航的機(jī)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)工作。

陳懿璘表示：“新航以前只任命男性站長(zhǎng)，而我是新航的第一位女性站長(zhǎng)。這非常艱苦——我得確保我在工作的幾乎所有方面都比我的男性同事更出色?！?/p>

陳懿璘的身上鮮明地展現(xiàn)出堅(jiān)韌的力量。她的座右銘是“絕不放棄自己的夢(mèng)想”。 

接下來(lái)的十年中，陳懿璘在新加坡遠(yuǎn)東機(jī)構(gòu)和北京華聯(lián)商廈股份有限公司（人們喜歡稱(chēng)其為“北京華聯(lián)商場(chǎng)”，是北京華聯(lián)商業(yè)信托的保薦人）擔(dān)任零售和酒店物業(yè)高級(jí)管理職務(wù)。

2015 年，她被任命為北京華聯(lián)商業(yè)信托管理公司的首席執(zhí)行官,該公司是北京華聯(lián)商業(yè)信托的管理機(jī)構(gòu)。

第三空間

北京華聯(lián)商業(yè)信托是首家由總部設(shè)在中國(guó)的老牌零售物業(yè)運(yùn)營(yíng)商保薦的單一經(jīng)營(yíng)型中國(guó)零售房地產(chǎn)投資信托。北京華聯(lián)商業(yè)信托于 2015 年 12 月在新交所主板上市。它的目標(biāo)是直接或間接投資于由主要用于（無(wú)論是完全還是部分）零售用途的收益性房地產(chǎn)及房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)組成的多元化投資組合，最初的投資重心為中國(guó)。

北京華聯(lián)商業(yè)信托目前的市值超過(guò)了 3.65 億新元，2017 年年初至今的總回報(bào)率為 16.5%，而基準(zhǔn)海峽時(shí)報(bào)指數(shù)的總回報(bào)率和范圍更廣泛的富時(shí)海峽時(shí)報(bào)全股指數(shù)的總回報(bào)率分別為 17.8% 和 17.0%。

北京華聯(lián)商業(yè)信托的管理機(jī)構(gòu)是北京華聯(lián)商業(yè)信托管理公司，該公司是保薦人北京華聯(lián)商廈股份有限公司的間接全資子公司，北京華聯(lián)商廈股份有限公司于 1998 年 5 月在深圳證券交易所上市。北京華聯(lián)商廈股份有限公司是北京華聯(lián)集團(tuán)的一部分。北京華聯(lián)集團(tuán)擁有逾 20 年零售物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)以及超市和大賣(mài)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

北京華聯(lián)商業(yè)信托擁有多元化的資產(chǎn)組合，由五個(gè)零售物業(yè)組成，這些物業(yè)位于中國(guó)主要城市的戰(zhàn)略性地段。這些資產(chǎn)的總凈可出租面積約 156,000 平方米，平均租用率達(dá) 98% 以上。資產(chǎn)組合包括北京萬(wàn)柳購(gòu)物中心 60% 的權(quán)益、成都空港購(gòu)物中心、合肥蒙城路購(gòu)物中心、西寧花園店和大連金三角店。 

這些購(gòu)物中心位于中產(chǎn)階級(jí)職場(chǎng)人士和家庭經(jīng)常光顧的人口高度密集的區(qū)域。各家購(gòu)物中心均被打造為生活方式目的地，其主要租戶或主租賃租戶是人氣很高的北京華聯(lián)綜合超市股份有限公司。

陳懿璘表示，這些購(gòu)物中心的定位經(jīng)過(guò)深思熟慮，以確保它們保持對(duì)廣大社區(qū)的重要意義。

她指出：“我們的業(yè)務(wù)是經(jīng)營(yíng)零售商場(chǎng)，但商場(chǎng)對(duì)我們來(lái)說(shuō)不僅僅是搖錢(qián)樹(shù)——它們的功能還包括服務(wù)社區(qū)。

在中國(guó)，家庭正變得更小，交通日漸擁堵，所以人們喜歡在家、辦公室或?qū)W校之外的第三空間打發(fā)時(shí)間。這個(gè)空間是神圣的，并在豐富人們的生活方面發(fā)揮著重要作用。我們正與我們的租戶和購(gòu)物者合作，把商場(chǎng)打造成歡樂(lè)和積極向上的空間?！?/p>

宏觀驅(qū)動(dòng)力

展望未來(lái)，陳懿璘預(yù)計(jì)北京華聯(lián)商業(yè)信托將受益于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)。4 月至 6 月的這個(gè)季度，中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 (GDP) 同比增長(zhǎng) 6.9%，維持了第一季度的增速并超過(guò)經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)期。6 月份工廠產(chǎn)出同比增長(zhǎng) 7.6%，為三個(gè)月的最快增速；而上個(gè)月的零售銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng) 11.0%，超出預(yù)期，為 2015 年 12 月以來(lái)的最快增速。

陳懿璘補(bǔ)充道：“宏觀經(jīng)濟(jì)將是我們的主要驅(qū)動(dòng)力。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景樂(lè)觀，零售銷(xiāo)售額保持了強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)。中產(chǎn)階級(jí)崛起、農(nóng)村人口向城市遷移以及自 2016 年起執(zhí)行二孩政策——所有這些也將促進(jìn)國(guó)內(nèi)消費(fèi)?！?/p>

增長(zhǎng)的另一個(gè)途徑是收購(gòu)——通過(guò)向保薦人收購(gòu)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)物業(yè)和向第三方運(yùn)營(yíng)商收購(gòu)合適的資產(chǎn)。

陳懿璘表示：“我們總共可向我們的保薦人收購(gòu) 14 項(xiàng)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)物業(yè)，分別位于北京和其他城市。第一批從 2018 年起可供我們考慮。我們還在探索向第三方收購(gòu)可產(chǎn)生收益的零售資產(chǎn)的機(jī)會(huì)。標(biāo)準(zhǔn)包括可增加收益、地段好以及具有資產(chǎn)提升潛力?！?/p>

雖然前景依然光明，但是在陳懿璘腦海中揮之不去的一個(gè)問(wèn)題是如何確保北京華聯(lián)商業(yè)信托繼續(xù)滿足越來(lái)越見(jiàn)多識(shí)廣的中國(guó)購(gòu)物者的需求。

陳懿璘指出：“許多人認(rèn)為我們面臨的挑戰(zhàn)是電子商務(wù)的崛起和供大于求，但這些并不是我們最大的擔(dān)憂。我們的物業(yè)不是位于商場(chǎng)云集的地段；盡管電子商務(wù)正在發(fā)展，但是消費(fèi)者繼續(xù)通過(guò)線上和線下兩個(gè)渠道與品牌互動(dòng)?！?/p>

根據(jù)麥肯錫 2016 年 4 月對(duì)中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)用戶進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查，消費(fèi)者對(duì)實(shí)體店的滿意程度高于對(duì)網(wǎng)店的滿意程度。陳懿璘表示，在調(diào)查中，三分之二的中國(guó)消費(fèi)者指出購(gòu)物是與家人共度時(shí)光的最佳方式，而面向整個(gè)家庭，集購(gòu)物、餐飲和娛樂(lè)于一體的商場(chǎng)從這一趨勢(shì)中受益匪淺。

零售商還在越來(lái)越多地采用全渠道戰(zhàn)略，這模糊了線上和線下購(gòu)物之間的界線?！爸灰鈶羧后w接地氣，實(shí)體商場(chǎng)就會(huì)接地氣；我們的購(gòu)物中心已經(jīng)將重點(diǎn)放在消費(fèi)者體驗(yàn)上?！?/p>

在與阿里巴巴和支付寶合作后，消費(fèi)者可在網(wǎng)上購(gòu)買(mǎi)購(gòu)物券，然后在北京華聯(lián)商業(yè)信托的實(shí)體店里使用。他們還可通過(guò)網(wǎng)上餐飲平臺(tái)或應(yīng)用下載餐飲折扣券。 

不斷變化的需求

一個(gè)更重要的問(wèn)題是如何跟上消費(fèi)者不斷變化的需求。 

“許多中國(guó)人現(xiàn)在游歷甚廣，比如去過(guò)東南亞，而且他們希望能在商場(chǎng)品嘗不同種類(lèi)的菜肴，比如泰國(guó)食物或香辣蟹。社交媒體為他們提供關(guān)于最新潮流的信息，因此，他們想要的不只是瑜伽，而是空中瑜伽！”

專(zhuān)注于品牌同樣至關(guān)重要。“客戶希望獲得越來(lái)越好的產(chǎn)品。他們想要進(jìn)口品牌，因?yàn)椋旱谝?，他們買(mǎi)得起；第二，他們希望自己和孩子使用最好的產(chǎn)品?！?/p>

陳懿璘以奶酪蛋糕的一時(shí)興起為例指出，潮流會(huì)變化得非?？臁裉炝餍械臇|西明天可能就過(guò)時(shí)了?！白鳛榻?jīng)營(yíng)者，我們需要監(jiān)測(cè)并跟上需求的這些變化。”

跟上潮流意味著廣泛閱讀。陳懿璘熱衷于閱讀。她把辦公室之外的時(shí)間用于研究各種話題，從藝術(shù)和歷史一直到健康和食品。愛(ài)好交際、現(xiàn)年 44 歲的她笑著說(shuō)：“我喜歡了解任何事物，一切事物?！?/p>

她補(bǔ)充說(shuō)，展開(kāi)來(lái)說(shuō)，了解自己至關(guān)重要。 

花時(shí)間獨(dú)處，靜下心來(lái)，當(dāng)你平靜且頭腦清晰時(shí)，你才能找到自己的方向和重點(diǎn)?！睂?zhuān)注時(shí)才能做出正確的決定并實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。”

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