城市空間對房地產(chǎn)專業(yè)人士陳光良有著特別的吸引力。作為新達產(chǎn)業(yè)信托管理機構(gòu)的首席執(zhí)行官，他喜歡考察商業(yè)建筑，研究如何將空間用于創(chuàng)造價值。

陳光良畢業(yè)于新加坡國立大學，獲建筑學一級榮譽理學學士學位，在管理投資、開發(fā)、運營、戰(zhàn)略規(guī)劃和利益相關(guān)者關(guān)系方面擁有19 年私營和公共部門經(jīng)驗。他從 2016 年 6 月至 12 月?lián)涡逻_產(chǎn)業(yè)信托管理機構(gòu) ARA Trust Management (Suntec) Ltd 的首席運營官，今年 1 月被任命為首席執(zhí)行官。

他指出，中國用 10 年時間就實現(xiàn)了其他市場耗費一生才取得的發(fā)展，很大程度上是因為它跨過了遺留的舊系統(tǒng)。10 年間，中國購物商場的數(shù)量從接近零變成一個供應過剩的市場。此外，中國還是全球在建超高層寫字樓數(shù)量最多的國家。

相比之下，新加坡的零售業(yè)步履蹣跚，這不是因為個人消費水平下降，而是由于傳統(tǒng)企業(yè)沒有跟進，無法滿足不斷變化的消費者需求。

“看看中國是如何開展數(shù)字革命的——他們迅速推出移動支付網(wǎng)關(guān)，在數(shù)字支付方面，現(xiàn)在中國遙遙領(lǐng)先于新加坡?！彼赋?，“這些發(fā)展可讓你了解市場的未來走向并意識到將會出現(xiàn)的事物，這反過來為我們?nèi)绾伍_展競爭提供了參考?！?/p>

隱藏的潛力

新達產(chǎn)業(yè)信托于 2004 年 12 月在新交所上市，是新加坡第一只綜合 REIT，其持有的收益型房地產(chǎn)主要用于寫字樓和/或零售商鋪。

新達產(chǎn)業(yè)信托的市值接近 50 億新元。該股 2017 年年初至今的總回報率為 15.7%，而海峽時報指數(shù)和富時海峽時報全股指數(shù)則分別為 13.2% 和 12.9%。

陳光良指出，盡管新加坡零售領(lǐng)域的狀況引起了廣泛關(guān)注，但新達產(chǎn)業(yè)信托超過 65% 的收入來自其優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)組合，這類資產(chǎn)在整個經(jīng)濟周期內(nèi)均保持韌性。

“新達城的甲級寫字樓主要面向多元化的租戶結(jié)構(gòu)，從 IT、金融和貿(mào)易一直到政府機構(gòu)，而萊佛士碼頭一號和濱海灣金融中心的優(yōu)質(zhì)寫字樓則是青睞黃金地段的公司的首選?！彼a充說。

新達城是該 REIT 的首個資產(chǎn)，其轉(zhuǎn)化令人嘆為觀止。這是目前唯一一個設(shè)有兩個地鐵站的地段，所有乘客步行四分鐘之內(nèi)即可換乘新加坡所有的地鐵線路。這滿足了各類群體的需要，包括寫字樓和商鋪租戶、購物者、游客及貿(mào)易展會的參加者等。

“通過利用技術(shù)將所有這些社區(qū)連接在一起，新達生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)部還有巨大的潛力可以挖掘。”陳光良表示，他補充說在 2015 年推出的新達獎勵機制就是為了實現(xiàn)這個目標。 

隨著新加坡市中心地鐵線三期工程將在今年 10 月竣工，人們的上下班交通習慣預計會有所改變，尤其是居住在最東端的人們?！靶逻_城將處于有利地位，可從這些轉(zhuǎn)變中獲益。”他補充道。

提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

陳光良指出，從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)的未來不僅僅在于有形資產(chǎn)。

“這些空間是建立人際關(guān)系和構(gòu)建社區(qū)的平臺，業(yè)主在這些網(wǎng)絡(luò)中扮演著協(xié)調(diào)人的角色，這將最終轉(zhuǎn)化為商業(yè)交易和經(jīng)濟價值?！彼a充道。

為了提高經(jīng)濟價值，該 REIT 計劃通過提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率來推動空間的利用率。

“商場的經(jīng)營時間是上午 10 點到晚上 10 點。換句話說，在我們睡覺的時候資產(chǎn)也在睡覺。但混凝土不需要休息，因此問題就是我們該如何提高這些時間段的利用率？”

去年，陳光良利用數(shù)字技術(shù)推出了 24/7 洗衣店儲物柜服務(wù)，并向新達城寫字樓租戶和購物者提供城內(nèi)當天送貨服務(wù)。

WashBox24 能讓顧客在方便的時候放下待洗的衣物，查看進展情況以及隨時取回衣物——每周 7 天，每天 24 小時。

“我們計劃將這項儲物柜服務(wù)擴展至其他產(chǎn)品，而不僅限于洗衣店。通過利用數(shù)字網(wǎng)絡(luò)的力量，我們可以提高我們的服務(wù)水平，使資產(chǎn)更高效地運轉(zhuǎn)以產(chǎn)生回報?！彼a充道。

沒有靈丹妙藥

他對新達城購物商場的前景保持樂觀。 “我們是新加坡為數(shù)不多的購物商場之一，客流量仍然以非常健康的速度保持增長?！?/p>

消費者的預期也已改變——大多數(shù)家庭更愿意選擇可以滿足每個家庭成員需求的一站式商場，而不是在周末開車從一個商場前往另一個商場。

“周末，郊區(qū)購物商場的停車場往往很快就會爆滿。 相對于在郊區(qū)購物中心花一個小時尋找停車位，有些家庭寧愿開車進城，那里停車場的收費也很有競爭力。”他說，“新達的大小和規(guī)模以及多樣化的品牌和價格范圍能夠滿足所有這些需求?！?/p>

顯而易見，對于國內(nèi)的零售行業(yè)而言，沒有什么靈丹妙藥。“預計零售行業(yè)會繼續(xù)進行某種形式的整合。生存下來的是可以滿足消費者當前需求，并能夠調(diào)動相關(guān)資源以實現(xiàn)這些目標的商家。”他表示。

零售商也需要在銷售產(chǎn)品和吸引顧客的方式上改造自己。

在這方面，該 REIT 獲益于其持有的澳大利亞資產(chǎn)，澳大利亞擁有更為成熟的寫字樓和零售市場。新達產(chǎn)業(yè)信托持有 177 Pacific Highway 100% 的權(quán)益，這是悉尼一個地標性的寫字樓開發(fā)項目。去年 11 月，其完成了對 Southgate Complex 初始 25% 股權(quán)的收購，該項目位于墨爾本亞拉河畔，是一個綜合性濱水開發(fā)項目。

該 REIT 計劃進一步擴大在這兩個地區(qū)的投資。他補充說：“我們將繼續(xù)尋找機會擴大我們的投資組合，專注于提供長期可持續(xù)回報且具有資本增值潛力的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)。”

穿越喧囂

同時，陳光良表示，要在行業(yè)中保持領(lǐng)先，排除干擾很重要。

“如今市場上有很多雜音，包括宏觀層面正在發(fā)生的事情。在這些不斷變化的趨勢中，我們需要為每項資產(chǎn)和整體 REIT 制定明確的發(fā)展路線，并了解這對我們意味著什么。”他補充說，“例如，在技術(shù)領(lǐng)域，特別是電子商務(wù)領(lǐng)域，如果你繼續(xù)關(guān)注它的缺點，你就會錯失它能創(chuàng)造的機遇?！?/p>

這就是思維過程發(fā)揮作用的地方?！澳阃ǔＪ紫认氲降氖鞘裁?？如果你先考慮困難和風險，你的全部心思將首先被問題主宰，其次才是可能性。但如果你先考慮可能性，然后對風險進行切實的評估，你很可能會更愿意去克服障礙和應對不利因素，從而達到你想要的結(jié)果?！?/p>

科技已經(jīng)讓人們從未認為可能的事情變成可能，而這些發(fā)展將繼續(xù)演變?！斑@是新的常態(tài)，而即使是這些新常態(tài)也將繼續(xù)變化。這是當前和未來幾代從業(yè)者所面臨的挑戰(zhàn)?！彼a充說。

“我總是鼓勵我的員工和同事思考如何讓自己增值。在商界，制約永遠存在，這是無可改變的事實。但如果你不斷讓自己增值，無論存在什么制約，你都可以獲得一席之地?！?/p>

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