如果讓 Alvin Cheng 對(duì)他的管理理念做個(gè)定義，他會(huì)告訴你那就是要信守托付，增加價(jià)值。 

Alvin Cheng 是新交所上市公司中國(guó)運(yùn)通網(wǎng)城房地產(chǎn)投資信托管理機(jī)構(gòu)的副首席執(zhí)行官，非常重視謙遜、感恩和積極的品質(zhì)。

Cheng 畢業(yè)于紐卡斯?fàn)柎髮W(xué)，獲海洋建筑工程和造船專業(yè)理學(xué)榮譽(yù)學(xué)士學(xué)位，隨后在麻省理工學(xué)院攻讀海洋系統(tǒng)管理和海洋工程雙碩士學(xué)位。在描述自己在這所久負(fù)盛名的美國(guó)大學(xué)度過的光陰時(shí)，他使用了“大開眼界”一詞。

他指出，在你的職業(yè)旅程中，如果你認(rèn)為你達(dá)到了戰(zhàn)無不勝的地步，那標(biāo)志著敗落的開始。出色的領(lǐng)導(dǎo)能力也意味著心系利益相關(guān)方。

“采取的每個(gè)行動(dòng)和做出的每個(gè)決定，都應(yīng)該為主要利益相關(guān)方創(chuàng)造積極的價(jià)值?！?/p>

遇到障礙時(shí)，樂觀的態(tài)度會(huì)大有幫助。“當(dāng)你身處困境時(shí)，你需要成為房間里最樂觀的人，這樣才能繼續(xù)前進(jìn)?！眲e忘了，越是在最黑暗的時(shí)刻，我們?cè)叫枰獙Ｗ⒂谧非蠊饷??！彼蛉さ?，引用了佛教的一句格言?/p>

同樣，“不可能”這個(gè)詞不應(yīng)該出現(xiàn)在你的詞典里。“生活中沒有不可能這回事。這是一個(gè)你愿意承受多大痛苦或做出多大犧牲的問題——總歸要有所付出。”

耀眼的成績(jī)

Cheng 今年 56 歲，2017 年 1 月被任命為中國(guó)運(yùn)通網(wǎng)城房地產(chǎn)投資信托的副首席執(zhí)行官。在此之前，他曾在美集物流、太平洋海運(yùn)信托以及新交所上市的力寶印尼零售信托擔(dān)任過多個(gè)高級(jí)管理職位。他早前在金融領(lǐng)域的職業(yè)生涯包括曾在化學(xué)銀行、拉博銀行和通用電氣金融集團(tuán)擔(dān)任過多個(gè)高級(jí)區(qū)域職位。

中國(guó)運(yùn)通網(wǎng)城房地產(chǎn)投資信托由 EC World Asset Management Pte Ltd 管理，是去年 7 月在新交所上市的首只中國(guó)專業(yè)物流和電商物流信托。其投資策略是直接或間接投資于能夠產(chǎn)生收益的多元化房地產(chǎn)投資組合及房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)，這些房地產(chǎn)主要用于電子商務(wù)、供應(yīng)鏈管理和物流用途，最初的區(qū)域重心位于中國(guó)。 

該信托通過由六項(xiàng)資產(chǎn)組成的投資組合，提供投資于杭州專業(yè)物流和電子商務(wù)行業(yè)的機(jī)會(huì)，這六項(xiàng)資產(chǎn)位于長(zhǎng)江三角洲最大的電子商務(wù)聚集帶之一。截至 2016 年 12 月 31 日，由兩項(xiàng)電子商務(wù)物流地產(chǎn)、一項(xiàng)專業(yè)物流資產(chǎn)和三項(xiàng)港口物流資產(chǎn)組成的這一投資組合的凈可出租面積總計(jì)達(dá) 698,478 平方米，總估值約為人民幣 64 億元（13 億新元）。

管理機(jī)構(gòu) EC World Management 是該房地產(chǎn)投資信托的發(fā)起人富春控股集團(tuán)有限公司的間接全資子公司。富春成立于 1992 年，總部位于上海，是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)、工業(yè)、電子商務(wù)、物流和金融業(yè)務(wù)的多元化企業(yè)集團(tuán)。

富春持有中國(guó)運(yùn)通網(wǎng)城房地產(chǎn)投資信托 41.6% 的股權(quán)，其他 IPO 基石投資者包括中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理、復(fù)星國(guó)際控股以及交銀國(guó)際全球投資。

在截至 2016 年 12 月 31 日的三個(gè)月期間，中國(guó)運(yùn)通網(wǎng)城房地產(chǎn)投資信托錄得驕人業(yè)績(jī)，超出其 IPO 招股說明書的預(yù)測(cè)。該季度總收入 2,470 萬(wàn)新元，比之前的預(yù)測(cè)高出 7.5%，凈物業(yè)收入為 2,180 萬(wàn)新元，較預(yù)測(cè)高出 4.1%。其派息率為 1.463 新加坡分，也比此前估計(jì)高出 2.0%。

在截至 2017 年 12 月 31 日的年度，該信托預(yù)測(cè)總收入為 9,050 萬(wàn)新元，凈物業(yè)收入為 8,200 萬(wàn)新元，派息率為 5.94 新加坡分。 

中國(guó)運(yùn)通網(wǎng)城房地產(chǎn)投資信托的市值接近 5.9 億新元。其目前的股價(jià)比首次公開募股時(shí)的發(fā)行價(jià) 81 新加坡分低 6.8%，市凈率 0.8.年初至今，該股每單位派息 2.454 新加坡分，相當(dāng)于 7.5% 的年化收益率。

快速增長(zhǎng)

展望未來，依托于互聯(lián)網(wǎng)普及率的上升以及迅速崛起、精通科技的中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)額的增長(zhǎng)，Cheng 預(yù)計(jì)中國(guó)的電子商務(wù)行業(yè)仍將繼續(xù)高速擴(kuò)張。

易觀國(guó)際的數(shù)據(jù)顯示，2020 年中國(guó)零售電子商務(wù)市場(chǎng)的規(guī)模預(yù)計(jì)將擴(kuò)大至人民幣 9.4 萬(wàn)億元（1.4 萬(wàn)億美元），而 2016 年為人民幣 5.1 萬(wàn)億元（7,400 億美元），復(fù)合年均增長(zhǎng)率為 16.5%。今年，中國(guó)的網(wǎng)上零售額預(yù)計(jì)將達(dá)到 9,720 億美元，是預(yù)測(cè)的美國(guó) 3,150 億美元網(wǎng)上零售額的三倍。 

Cheng 指出，實(shí)體基礎(chǔ)設(shè)施，例如中國(guó)運(yùn)通網(wǎng)城房地產(chǎn)投資信托投資組合中的專業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)、實(shí)地交付網(wǎng)絡(luò)和客戶取貨點(diǎn)等，在連接行業(yè)生態(tài)系統(tǒng)并確保其順暢運(yùn)作方面發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。 

每個(gè)訂單的履行和定制，以及貨物以最低費(fèi)率及時(shí)交付，均離不開高品質(zhì)的倉(cāng)儲(chǔ)空間。

“許多此類倉(cāng)儲(chǔ)和配送服務(wù)都需要復(fù)雜的系統(tǒng)——它們就像運(yùn)轉(zhuǎn)的大腦一樣，因此需要經(jīng)專門配置的房地產(chǎn)來進(jìn)行這些運(yùn)作?！彼f道，

“隨著電子商務(wù)的持續(xù)發(fā)展，也會(huì)遇到反向物流的問題，即客戶退貨。對(duì)許多制造商而言，這是一個(gè)棘手的難題，因?yàn)檫@不是一個(gè)物流提供商 ——尤其是更為傳統(tǒng)的物流提供商——能夠處理的問題?！?/p>

他補(bǔ)充道，憑借為高速增長(zhǎng)的電子商務(wù)交易提供服務(wù)的投資組合，中國(guó)運(yùn)通網(wǎng)城房地產(chǎn)投資信托有能力滿足這些專門的需求。

另一競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)則來自于其毗鄰浙江省和長(zhǎng)江三角洲的物流中心：杭州。杭州被稱為中國(guó)的電子商務(wù)之都，杭州政府的數(shù)據(jù)顯示，到 2035 年，杭州港口的吞吐量有望從 2016 年的 1.1 億噸飆升 59.1%，至 1.75 億噸。 

根據(jù)杭州市交通局的說法，計(jì)劃在 5 年內(nèi)建設(shè)第二條河道，藉此實(shí)現(xiàn)華北水路系統(tǒng)與杭州的連通，這將進(jìn)一步促進(jìn)發(fā)展。

推動(dòng)該房地產(chǎn)投資信托增長(zhǎng)的主要助力在于其電子商務(wù)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，例如北港和富恒，它們與該發(fā)起人的電子商務(wù)物流和供應(yīng)鏈管理服務(wù)平臺(tái) RuiYiCang 相互合作。 

“中國(guó)運(yùn)通網(wǎng)城房地產(chǎn)投資信托是對(duì) RuiYiCang 的補(bǔ)充。通過合作，我們可為國(guó)內(nèi)外客戶提供一站式綜合智能物流服務(wù)，”Cheng 補(bǔ)充道。

改變中的認(rèn)知

他指出，其他推動(dòng)增長(zhǎng)的因素包括收購(gòu)和資產(chǎn)增值計(jì)劃。

在利用其發(fā)起人的中國(guó)業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)和關(guān)系收購(gòu)能夠增加收益的電子商務(wù)地產(chǎn)方面，中國(guó)運(yùn)通網(wǎng)城房地產(chǎn)投資信托處于有利地位。發(fā)起人已給予該信托優(yōu)先購(gòu)買權(quán) (ROFR)，可在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)行使。

資產(chǎn)增值方案包括將傳統(tǒng)倉(cāng)庫(kù)轉(zhuǎn)化為電子商務(wù)物流中心，或者對(duì)現(xiàn)有設(shè)施進(jìn)行改裝和翻新，以實(shí)現(xiàn)更高效率。Cheng 表示，這些措施預(yù)計(jì)將提升租金收入并維持較高的租用率。

此外，為實(shí)現(xiàn)多元化，該房地產(chǎn)投資信托也關(guān)注中國(guó)以外的機(jī)會(huì)，尤其是在高增長(zhǎng)的東盟 (ASEAN) 市場(chǎng)，如印度尼西亞、馬來西亞、泰國(guó)、菲律賓和新加坡。

“總的來說，這些市場(chǎng)擁有龐大的人口，電子商務(wù)行業(yè)發(fā)展迅速，尤其是印度尼西亞，其需求的增長(zhǎng)非常顯著?！彼a(bǔ)充道。

與此同時(shí)，Cheng 表示，該信托面臨的主要障礙不是收購(gòu)或市場(chǎng)上的可用融資，而是投資者的心態(tài)。

“我們面臨的最大挑戰(zhàn)，是能否改變將該房地產(chǎn)投資信托視為傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)的認(rèn)知，以及投資者是否愿意了解我們作為電子商務(wù)生態(tài)系統(tǒng)構(gòu)成部分的獨(dú)特經(jīng)營(yíng)模式。”

他指出，從本質(zhì)上說，中國(guó)運(yùn)通網(wǎng)城房地產(chǎn)投資信托被放在了錯(cuò)誤的位置?！拔覀儽粍澐譃楣I(yè)房地產(chǎn)信托——雖然這并非完全錯(cuò)誤，但目前沒有其他類別能夠準(zhǔn)確定義我們的業(yè)務(wù)?！?/p>

“一直以來我們給投資者和分析師提供的建議是，在對(duì)我們進(jìn)行分類時(shí)結(jié)合吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托那樣的業(yè)務(wù)模式，它們擁有數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)。我們的概念與此類似——我們擁有以電子信息流為核心的系統(tǒng)，我們還開展包括分揀、貼標(biāo)和訂單執(zhí)行在內(nèi)的實(shí)體業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)?！?/p>

但是，Cheng 也承認(rèn)，心態(tài)的改變是一個(gè)漸進(jìn)的過程?！澳壳埃覀?70% 的投資組合由更傳統(tǒng)和專業(yè)的物流資產(chǎn)組成，這些都是港口和煙草儲(chǔ)存設(shè)施。采取這樣的構(gòu)成，原因是我們希望在上市時(shí)更保守一些，因?yàn)檫@些傳統(tǒng)資產(chǎn)能產(chǎn)生更穩(wěn)定的回報(bào)?！彼硎尽?/p>

但是，隨著電子商務(wù)物流行業(yè)的發(fā)展，我們的投資組合構(gòu)成將發(fā)生很大變化，因?yàn)槲覀儗⑴c物流行業(yè)一同發(fā)展?！?/p>

創(chuàng)造性顛覆

只要有可能，Cheng 不允許自己因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)問題熬夜?！霸诿刻煜掳鄷r(shí)解決你擔(dān)心的問題，這很重要。如果你晚上憂心忡忡，那么第二天早上你會(huì)喪失動(dòng)力和效力?！?/p>

“如果有什么事能讓我保持清醒，那就是想象明天會(huì)發(fā)生的令人興奮的事情，包括早餐吃什么?！彼χf。

他還有一個(gè)愛好，是和來自各行各業(yè)的人交流，包括孩子。“當(dāng)你和人們談話時(shí)，你會(huì)獲得關(guān)于生活、藝術(shù)和文化的多樣化看法，這可讓我的大腦從日常問題中抽離。這是一個(gè)平衡我們頭腦和心靈的機(jī)會(huì)?！彼a(bǔ)充道。

通過與孩子的對(duì)話，你可以收集到很多信息?！昂⒆觽冇胁煌氖澜缬^——他們的看法純潔無暇，沒有明確的界限。隨著我們年齡的增長(zhǎng)，我們會(huì)日益受到規(guī)則、規(guī)定和他人預(yù)期的束縛?！?/p>

他表示，這對(duì)于不斷重塑自我至關(guān)重要。通過創(chuàng)造性的顛覆，并持續(xù)挑戰(zhàn)自我，去探索現(xiàn)有邊界之外的世界。

“我們有時(shí)需要打破桎梏，確保我們跟得上快速變化的世界?！盋heng 說道，他喜歡為自己母校的畢業(yè)生提供指導(dǎo)。 

“你可能不喜歡具有顛覆性，但你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手將不斷顛覆。要么跟上變化，要么被淘汰。”

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