作為一個(gè)在男性世界中打拼的女性，梁靜儀 (Lynette Leong) 卻表現(xiàn)得如魚得水。

凱德商務(wù)產(chǎn)業(yè)信托是首個(gè)在新交所上市且規(guī)模最大的商業(yè)房地產(chǎn)投資信托(REIT)，公司首席執(zhí)行官梁靜儀相信，女性擁有許多優(yōu)勢(shì)，可讓她們與董事會(huì)中的男同事形成互補(bǔ)。

打破障礙

在男性主導(dǎo)的房地產(chǎn)業(yè)界，多年來駕馭復(fù)雜談判和交易的經(jīng)驗(yàn)造就了梁靜儀更堅(jiān)強(qiáng)的性格。

從新加坡國立大學(xué)畢業(yè)并獲得地產(chǎn)管理理學(xué)學(xué)士及房地產(chǎn)理學(xué)碩士學(xué)位后，梁靜儀在銀行開始了她的職業(yè)生涯。2007 年10 月起，她擔(dān)任凱德商務(wù)產(chǎn)業(yè)信托管理有限公司(CapitaLand Commercial Trust Management Ltd) 的首席執(zhí)行官，該公司是凱德商務(wù)產(chǎn)業(yè)信托(CCT) 的管理機(jī)構(gòu)。

凱德商務(wù)產(chǎn)業(yè)信托由亞洲最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一凱德集團(tuán) (CapitaLand Ltd) 通過對(duì)股東進(jìn)行實(shí)物分派的形式創(chuàng)立，2004 年 5 月在新加坡交易所上市。該 REIT 于 2016 年 3 月 21 日作為成分股納入基準(zhǔn)海峽時(shí)報(bào)指數(shù)(STI)。

凱德商務(wù)產(chǎn)業(yè)信托旨在持有及投資于可產(chǎn)生收益的商業(yè)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)，市值逾 40 億新元。

過去五年，每基金單位派息 (DPU) 增長了超過 20%，從 2011 財(cái)年的 7.52 新加坡分增加至 2016 財(cái)年的 9.08 新加坡分。2016 年底，凱德商務(wù)產(chǎn)業(yè)信托托管物業(yè)總值 88 億新元，旗下物業(yè)組合由新加坡 10 處優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)組成，包括一家合資公司。相比之下，2011 年底的物業(yè)組合價(jià)值 67 億新元。

標(biāo)志性里程碑

回顧她在凱德商務(wù)產(chǎn)業(yè)信托近十年的任職經(jīng)歷，梁靜儀最滿意的是 CapitaGreen 開發(fā)項(xiàng)目，這是一座標(biāo)志性的 40 層高端甲級(jí)寫字樓，由原馬吉街停車場(chǎng) (Market Street Car Park) 重建而來，設(shè)計(jì)出自享譽(yù)國際且屢獲殊榮的日本建筑師伊東豐雄之手。

這座環(huán)保節(jié)能型大樓由凱德集團(tuán)、凱德商務(wù)產(chǎn)業(yè)信托及三菱地產(chǎn)（亞洲） (Mitsubishi Estate Asia) 共同開發(fā)，建筑采用雙層立面，主立面為玻璃，第二層立面超過 50% 為綠色植被覆蓋，能夠讓大廈有效減少光照吸熱。大廈頂部有一座生機(jī)盎然的熱帶森林花園，還有一個(gè)紅白色花瓣?duì)畹穆┒方Y(jié)構(gòu)作為通風(fēng)口，將高空新鮮涼爽的空氣吸入，經(jīng)過空氣處理裝置后在大廈內(nèi)部循環(huán)。該項(xiàng)目獲得了本地及國際的眾多獎(jiǎng)項(xiàng)，包括世界高層建筑與都市人居學(xué)會(huì) (Council on Tall Buildings and Urban Habitat) 頒發(fā)的亞洲及澳洲最佳高層建筑獎(jiǎng)。

“估值達(dá) 16 億新元的 CapitaGreen 是一個(gè)重要的里程碑，它變革了我們的信托并為我們的物業(yè)組合帶來增值。這將為我們提供一塊跳板，幫助我們應(yīng)對(duì)未來更大的挑戰(zhàn)?！?/p>

鞏固地位

她對(duì)下一個(gè)項(xiàng)目更加雄心勃勃，那就是將 10 層高的金鞋停車場(chǎng)（Golden Shoe Car Park, 同樣位于中央商務(wù)區(qū)的戰(zhàn)略位置）重建為包括一座寫字樓大廈在內(nèi)的高價(jià)值商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。

該項(xiàng)目有可能創(chuàng)造出約 100 萬平方英尺的商業(yè)總樓面面積，包括一座最高 280 米的寫字樓大廈，與中央商務(wù)區(qū)目前最高的建筑同等高度。該公司目前正在向各政府部門申請(qǐng)變更土地用途，需要支付土地溢價(jià)及重新進(jìn)行總體規(guī)劃。

梁靜儀指出，隨著全球化趨勢(shì)的發(fā)展，移動(dòng)辦公的人員數(shù)量不斷增多，加上數(shù)碼科技的興起，工作的未來正處在變革的前沿。

“因此當(dāng)我們考慮該重建項(xiàng)目的設(shè)計(jì)時(shí)，我們希望創(chuàng)造出能夠代表寫字樓未來的某種東西?！?而采用最先進(jìn)技術(shù)的物業(yè)正是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的方式。

展望和風(fēng)險(xiǎn)

盡管市場(chǎng)形勢(shì)不利，但 2016 年第四季度凱德商務(wù)產(chǎn)業(yè)信托物業(yè)組合仍保持穩(wěn)健，租用率達(dá)到 97.1%，高于核心中央商務(wù)區(qū)市場(chǎng) 95.8% 的租用率。通過積極主動(dòng)的租賃努力，已租用寫字樓凈可出租面積中僅有約 6% 的租約可供 2017 年續(xù)租。

在經(jīng)濟(jì)微觀環(huán)境不確定及租賃市場(chǎng)激烈競(jìng)爭的背景下，2016 年第四季度甲級(jí)寫字樓平均月租較上一季度下跌 2.2%，至 9.10 新元/平方英尺。不過，在建新寫字樓的預(yù)訂水平一直在上升，顯示市場(chǎng)的租賃意愿仍然濃厚。凱德商務(wù)產(chǎn)業(yè)信托甲級(jí)寫字樓到期租約比例高于市場(chǎng)水平，預(yù)計(jì)將對(duì)其甲級(jí)寫字樓租金收入帶來下行壓力，但這將被 CapitaGreen 持續(xù)強(qiáng)勁的貢獻(xiàn)所緩解。

由于凱德商務(wù)產(chǎn)業(yè)信托對(duì)CapitaGreen 的持股比例達(dá)到 100% 所帶來的貢獻(xiàn)，凱德商務(wù)產(chǎn)業(yè)信托 2017 財(cái)年每基金單位派息預(yù)計(jì)將保持穩(wěn)定，除非發(fā)生不可預(yù)見的情況。

凱德商務(wù)產(chǎn)業(yè)信托的留存免稅凈收益累計(jì)金額為 2,040 萬新元，主要來自其持股 17.7% 的 MQREIT 的往期派息。這相當(dāng)于截至 2016 年 12 月 31 日每基金單位派息 0.68 新加坡分。管理機(jī)構(gòu)將評(píng)估各種利用留存免稅收益總金額的選項(xiàng)，包括資本支出或未來對(duì)單位持有人派息。

管理機(jī)構(gòu)已宣布有意將金鞋停車場(chǎng)重新開發(fā)為甲級(jí)商業(yè)項(xiàng)目。重建計(jì)劃面臨的問題包括需要相關(guān)部門批準(zhǔn)將土地用途由目前的“交通運(yùn)輸”轉(zhuǎn)變?yōu)椤吧虡I(yè)”、支付土地溢價(jià)及財(cái)務(wù)可行性。金鞋停車場(chǎng)及商業(yè)空間預(yù)計(jì)將于 2017 年 7 月 31 日停止運(yùn)營。

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