投資要點

事件

陽光股份與四川藍光和駿實業(yè)有限公司簽訂協(xié)議,將天津楊柳青項目轉(zhuǎn)讓。股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款1.61 億元,另外藍光和駿另需償還借款19.68 億元。天津楊柳青項目建設(shè)用地面積28.15 萬平米。預(yù)計本次交易將給公司帶來2.94 億元投資收益。

點評

轉(zhuǎn)讓楊柳青項目,踐行輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。本次公司轉(zhuǎn)讓天津楊柳青項目,將帶來2.94 億元投資收益,帶來公司今年業(yè)績大幅提升。同時藍光和駿另需償還項目公司借款19.68 億元,公司在手現(xiàn)金規(guī)模和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)將大幅優(yōu)化。天津楊柳青項目位于天津市西青區(qū)楊柳青鎮(zhèn)津同公路北側(cè),總建筑面積28.15 萬平米,目前仍在建設(shè)過程中。由于天津楊柳青項目約40%為剩余年限不足40 年的商業(yè)用地規(guī)劃建筑指標,且本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易為現(xiàn)狀交割,付款節(jié)奏較快,所以投資收益較我們之前給項目測算的利潤值有所折價。公司本次主動退出重資產(chǎn)的房開業(yè)務(wù),回流較多現(xiàn)金,將為公司未來拓展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式打下堅實基礎(chǔ)。

加快處置原有資產(chǎn),安全邊際充足。陽光股份通過轉(zhuǎn)讓天津楊柳青項目和陽光大廈項目,增加了當年利潤和在手現(xiàn)金。自持物業(yè)方面,公司持有的商業(yè)物業(yè)主要包括陽光上東、上海銀河賓館、北苑華堂、通州瑞都商業(yè)、成都A-Ztown、成都九眼橋、北京北辰商業(yè)等項目,總可租賃面積27.4萬平米,目前入賬價值僅41.3 億元(不含陽光大廈項目),而按照目前市場價格,合理估值約78.0 億元。開發(fā)項目方面,公司目前仍有陽光上東、錦尚中心項目在開發(fā)進程中,分別位于北京、成都,總建筑面積87.4 萬平米,預(yù)計未來將帶來8-9 億元凈利潤。綜合考慮了公司的開發(fā)物業(yè)、出租物業(yè)、轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)收益,我們測算公司RNAV 68.1 億元,折合每股RNAV9.1 元。當前股價較RNAV 折價11%,安全邊際充足。

投資建議:陽光股份重點布局一二線城市商業(yè)物業(yè),專注于經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)管理領(lǐng)域。公司每股RNAV 9.1 元,目前股價較RNAV 大幅折價,安全邊際充足,維持“增持”評級。

風(fēng)險提示:貨幣政策大幅收緊。