投資要點:

營收小幅增長,地產業(yè)務帶動盈利提高。公司16 年營業(yè)收入49.86 億元,同比增長2.1%。其中房地產收入36.13 億元,占比74%;集成房屋業(yè)務收入5.46 億元,同比減少43.23%,占比11%;船舶艙室配套業(yè)務收入5.65 億元,同比增加1.55%,占比12%;物業(yè)服務收入0.12 億元,同比減少32.66%,占比3%。公司毛利率從2015 年24.61%上升至38.34%,主要是由于房地產銷售及租賃業(yè)務毛利率水平提高整體毛利率水平所致。2016 年公司房地產毛利率達到43.46%。

項目分布聚焦一線和強二線。公司房地產項目主要聚焦珠三角和長三角地區(qū)的一線和強二線城市,以上海、深圳、蘇州、南通和長沙為主。項目所布局的城市在16 年地價和房價輪動上漲。公司在去化方面做了積極的營銷創(chuàng)新工作,引入明源云客手機端和管理軟件,增加拓客渠道,提高銷售管理效率。在開發(fā)節(jié)奏和銷售策略方面,公司順應市場變化積極調整,全年銷售情況較去年有大幅提升。16 年公司地產業(yè)務房地產業(yè)務實現(xiàn)合同銷售金額67.5 億元,同比上漲76%;合同銷售面積39.4 萬平方米,同比上漲7%。均創(chuàng)公司銷售業(yè)績歷史新高。

公司土地儲備聚焦長三角和成渝地區(qū)。16 年公司土地儲備布局抓住“長江經濟帶”和“成渝經濟區(qū)”,利用招拍掛、股權收購、舊城改造、合作開發(fā)、一級整理等方式多管齊下加強土地儲備。16 年4 月,公司在蘇州滸關通過招拍掛的方式獲得住宅地塊,占地面積9.75 萬平方米。在創(chuàng)新模式上,公司以增資擴股方式獲得武漢為僑服務產業(yè)園產業(yè)用地;通過簽訂租賃協(xié)議方式,獲得合肥湯池項目D 地塊租賃用地2500 余畝;通過股權收購方式取得成都西二環(huán)紅牌樓項目180 畝的土地一級開發(fā)權。截至16 年報告期末,包括公司在長沙、蘇州和南通的土地儲備,公司共計持有待開發(fā)土地面積65.1 萬平方米,建筑面積102.56 萬平方米,可售貨值超過50 億元。

投資建議:維持“增持”。南山控股吸并深基地的重組方案自2016 年10 月時公告中止,其原因是B 股審批流程較為復雜,審批周期長。物流地產業(yè)務納入南山控股房地產板塊還差一步之遙。南山控股自身房地產項目有一定儲備可逐年釋放業(yè)績;集成房屋在2016 年11 月和中建三局簽訂合作框架協(xié)議之后,可通過資源互補,逐步改善業(yè)績。我們假設吸并方案在17 年Q2 繼續(xù)推進,Q3 完成重組。我們預計南山控股2017 年EPS 為0.32 元每股。南山控股2017 年4 月19 日的收盤價為8.10 元每股,對應2017 年PE 為25 倍。參照可比公司,我們給予南山控股2017 年30 倍值,對應目標價9.60 元每股,維持增持評級。

風險提示:深基地B 吸并方案存在執(zhí)行風險。