嘉寶集團(tuán)(600622)

事件： 我們前期連續(xù)發(fā)布四篇報(bào)告堅(jiān)定看好公司攜手光控系，打造覆蓋全產(chǎn)業(yè)鏈的金融地產(chǎn)投資平臺(tái)的發(fā)展前景，公司股價(jià)持續(xù)上漲并創(chuàng)歷史新高。今日，公司第一大股東光控系公告已增持公司股份 5%，合計(jì)持股比例達(dá)到 24.27%， 并計(jì)劃于未來 12 個(gè)月內(nèi)進(jìn)一步增持 0.5%-5.5%，公司華麗轉(zhuǎn)型持續(xù)推進(jìn)。

投資要點(diǎn)：

光控系再度增持 5%超預(yù)期，合計(jì)持股比例提升至 24.27%，穩(wěn)居第一大股東推動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型： 1）本次增持后，光控系通過定增+二級(jí)市場(chǎng)兩次舉牌合計(jì)持有公司股權(quán) 24.27%， 穩(wěn)居第一大股東， 第二大股東嘉定國(guó)資系持股比例仍為 17.08%，且本次舉牌平均持股成本為 18.32 元/股，堅(jiān)定入股彰顯對(duì)公司未來發(fā)展充滿信心。 2）根據(jù)后續(xù)增持計(jì)劃，光控系股權(quán)比例最高可能達(dá)到 29.77%，由于此前光控系高管陳爽先生、潘穎先生已任職公司董事，股權(quán)比例進(jìn)一步明晰后，光控系話語權(quán)將顯著提升，公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型穩(wěn)步推進(jìn)。 3） 公司與大股東光控系協(xié)同逐步深化， 16 年現(xiàn)金收購(gòu)光大安石 51%股權(quán)，并先后出資光翎、光彬、光渝、首譽(yù)光控資管計(jì)劃等地產(chǎn)基金項(xiàng)目，打造覆蓋全產(chǎn)業(yè)鏈的金融地產(chǎn)投資平臺(tái)， 后續(xù)將依托傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)+自有資金參與地產(chǎn)基金項(xiàng)目的投資收益+控股子公司光大安石的基金管理費(fèi)及業(yè)績(jī)分成， 公司業(yè)績(jī)有望實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。

光大安石房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)穩(wěn)步擴(kuò)張，新北京中心項(xiàng)目充分受益京津冀一體化升級(jí)： 1）光大安石作為主動(dòng)管理型房地產(chǎn)基金龍頭，全面打通“融投管退”建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，管理費(fèi)+超額收益分成的盈利模式兼具穩(wěn)定性+高彈性。2） 截至 2016 年末， 光大安石管理基金規(guī)模約為 320 億元人民幣，較年初大幅增長(zhǎng)，同時(shí)不斷拓展商業(yè)合作，合作伙伴包括萬達(dá)、綠地等頂級(jí)房企，亦包括嘉寶集團(tuán)、張江高科等上市公司，以及保險(xiǎn)、基金、信托等各類金融機(jī)構(gòu)。 3）新北京中心作為光大安石主動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目代表作，位于北京通州核心區(qū)域，面積近 80 萬平方米， 充分受益京津冀一體化戰(zhàn)略升級(jí)及雄安新區(qū)設(shè)立，此外， 大融城品牌塑造經(jīng)典，目前已在全國(guó)布局推廣，預(yù)計(jì) 2017年湘潭、上海靜安及青島三家大融城又將開業(yè)，未來有望加速擴(kuò)張。

房企杠桿融資受限利好純股權(quán)型基金， REITs 推出預(yù)期漸強(qiáng)， 公司作為唯一標(biāo)的充分受益： 1） 2016 年下半年以來，地產(chǎn)融資收緊，銀行貸款、發(fā)債、 ABS 等融資渠道不同程度受限，此前基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)文限制私募資管計(jì)劃以委托貸款、名股實(shí)債等方式投資于房?jī)r(jià)上漲過快熱點(diǎn)城市普通住宅項(xiàng)目， 杠桿融資受限，純股權(quán)型基金有望發(fā)揮融資功能，獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的能力提升。 2） REITs 推出預(yù)期強(qiáng)化，近期首單銀行間公募 REITs（興業(yè)皖新閱嘉）推出，且基金業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó) REITs 聯(lián)盟等機(jī)構(gòu)亦表示將大力支持發(fā)展公募 REITs，標(biāo)準(zhǔn) REITs 有望破冰，光大安石此前成功發(fā)行重慶大融城REITs，作為唯一稀缺性標(biāo)的，未來有望充分受益行業(yè)機(jī)遇。

投資建議：

大股東光控系增持 5%超預(yù)期，股權(quán)比例明晰將有力推動(dòng)公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。 此外，作為 A 股稀缺性房地產(chǎn)基金標(biāo)的，公司短期依托光大安石管理規(guī)模高成長(zhǎng)+投資收益分成推動(dòng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，中長(zhǎng)期隨著 REITs 發(fā)展，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化空間廣闊， 未來有望充分受益。 堅(jiān)定看好公司發(fā)展前景，維持公司“買入”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示： 1）新業(yè)務(wù)拓展不力； 2）房地產(chǎn)基金行業(yè)前景低于預(yù)期。