招商蛇口（001979）

事件

2017 年 1 月 17 日， 公司公布業(yè)績預(yù)告， 2016 年預(yù)計實現(xiàn)凈利潤 93-98 億元，較上年同期增長 91.8%-102.1%。

要點分析

業(yè)績增長明顯超預(yù)期： 按上市公司口徑， 2015 年招商地產(chǎn)實現(xiàn)歸母凈利潤48.5 億元， 2016 年業(yè)績增長 91.8%-102.1%。 假定在 2015 年完成對招商地產(chǎn)的吸收合并， 2015 年備考口徑歸屬于上市公司股東凈利潤 68.9 億元，2016 年業(yè)績增長 34.9%-42.2%。按照公司吸收招商地產(chǎn)的業(yè)績承諾 85.9 億元來看， 2016 年業(yè)績增長 8.3%-14.1%。公司吸收合并招商地產(chǎn)前需確認48.1%的少數(shù)股東損益，之后合并計算； 公司房地產(chǎn)結(jié)算規(guī)模超出預(yù)期，2016 年結(jié)轉(zhuǎn)面積增長約 40%，結(jié)轉(zhuǎn)收入增長約 33%；公司在報告期內(nèi)完成對深圳蛇口“南海意庫夢工廠”及“深圳前海灣花園”的整體銷售。

資源整合、強者恒強： 公司在 2016 年實現(xiàn)銷售額 739.3 億元，相比 2015年的 575.8 億元增長 28.4%， 2016 年平均售價 15692 元/平，依然處于較好的水平，我們認為公司在 2017 年結(jié)算收入依然存在超預(yù)期的可能。在行業(yè)分化、調(diào)控升級和資源整合的趨勢下，公司強者恒強的態(tài)勢會越來越顯著，公司有望通過資源的并購整合實現(xiàn)銷售額的跨越式增長，后期業(yè)績增速有望持續(xù)超預(yù)期。

園區(qū)開發(fā)漸拓展： 公司在深圳前海片區(qū)有大量優(yōu)質(zhì)土地資源，實踐“前港-中區(qū)-后城”三級聯(lián)動開發(fā)模式，目前前海開發(fā)速度持續(xù)更新，印證了公司強大的品牌溢價能力和開發(fā)運作能力。太子灣第一期郵輪中心在去年開埠，“處女星”號在去年 11 月以太子灣為母港開展運營。 公司未來的園區(qū)業(yè)務(wù)會逐步拓展到北京、 青島、上海、?？诤湍暇┑鹊?。

投資建議

公司 RNAV 25.8 元/股， 上市時員工持股價格為 23.6 元/股， 大股東上市初期 30 億元增持，平均成本 22.6 元/股，公司去年 12 月發(fā)布的股權(quán)激勵方案授予價格 19.5 元/股， 目前股價較股權(quán)激勵價格有一定折讓。 我們維持公司的盈利預(yù)測，預(yù)計公司 2016-2018 年 EPS 分別為 1.10/1.46 和 1.65 元，對應(yīng)當前股價 15/11 和 10 PE， 維持“買入” 評級。

風險提示

地產(chǎn)結(jié)算毛利率波動， 園區(qū)開發(fā)運營低于預(yù)期。