金地集團(tuán)(600383)

營(yíng)收大幅增長(zhǎng)，業(yè)績(jī)確定性較好。 2016 年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 140.87 億元，同比增長(zhǎng) 74.2%。營(yíng)收大幅增長(zhǎng)得益于本期結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目規(guī)模大幅提高。本期結(jié)算房地產(chǎn)項(xiàng)目面積 119.16 萬平方米，同比增長(zhǎng) 66.2%，結(jié)算金額 127.29 億元，同比增長(zhǎng) 78.5%。由于上半年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目中低毛利項(xiàng)目占比有所增加，毛利率較去年同期下降 3.59 個(gè)百分點(diǎn)。 2016 年上半年，公司已銷售但尚未結(jié)算的面積為 525 萬平方米，金額為 737 億元，較去年同期有所增加，公司業(yè)績(jī)確定性較好。

經(jīng)營(yíng)情況改善，現(xiàn)金流充沛，資產(chǎn)負(fù)債率顯著低于板塊。 受營(yíng)業(yè)收入大幅升高的影響，公司周轉(zhuǎn)率顯著提高，與去年同期相比提升 78.58%。公司加強(qiáng)費(fèi)用管控，優(yōu)化營(yíng)銷手段，上半年管理與銷售費(fèi)用占銷售額的比重為 2.3%，與去年同期相比下降 2.2 個(gè)百分點(diǎn)。此外，公司高度重視現(xiàn)金流管理，上半年項(xiàng)目銷售回款率超過 90%，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額 70.6億元。截止報(bào)告期末，公司資產(chǎn)負(fù)債率 68.2%，剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率 58.2%，顯著低于板塊水平。目前公司債務(wù)融資余額 355 億元，債務(wù)加權(quán)平均成本 4.81%，持有貨幣資金 204.3 億元。

拿地謹(jǐn)慎，項(xiàng)目布局合理，經(jīng)營(yíng)持續(xù)性好。 2016 年上半年，公司拿地節(jié)奏保持理性，共獲得了 12 宗土地，主要為底價(jià)或收購(gòu)獲得。新獲得土地儲(chǔ)備可售面積約 222 萬平方米，權(quán)益可售面積為 102 萬平方米，總投資約 97 億元，權(quán)益投資額約為 32 億元。在項(xiàng)目布局方面，公司堅(jiān)持深耕一線城市及強(qiáng)二線城市，一、二線城市的總投資額占比 78%，三線城市的總投資額占比 22%，而在三線城市獲取的土地均位于東莞臨深片區(qū)。 2016 年，公司計(jì)劃全年新開工面積 540 萬平方米，計(jì)劃全年竣工 483 萬平方米。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)極具特色。 金地商置在 2016 年上半年實(shí)現(xiàn)銷售額 55.8 億元，較 2015 年同期增長(zhǎng) 34%，租金收入增長(zhǎng)率和利潤(rùn)增長(zhǎng)率表現(xiàn)優(yōu)異。 金地商置在多地積極探索產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)，并收購(gòu)了廣電地產(chǎn) 50%權(quán)益，獲得廣電地產(chǎn)旗下 500萬平方米的土地儲(chǔ)備。在海外地產(chǎn)方面，公司已在美國(guó) 4 大核心城市（舊金山、洛杉磯、紐約和波士頓）共獲取 6 個(gè)項(xiàng)目，總可租售面積超過 20 萬平方米。物業(yè)服務(wù)高速發(fā)展提高公司軟實(shí)力。 目前，金地物業(yè)總服務(wù)面積近 7000 萬平方米，覆蓋 40 座城市， “享家”、 “享當(dāng)家”互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)已完成全國(guó)推廣，覆蓋項(xiàng)目近 200 個(gè)，累計(jì)共注冊(cè)近 3 萬有效用戶。與此同時(shí)，金地物業(yè)加強(qiáng)了社區(qū)全服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)，服務(wù)范圍包括資產(chǎn)管理、社區(qū)商業(yè)、社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)金融、社區(qū)教育、社區(qū)家政、社區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)、互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)服務(wù)房屋配套升級(jí)等。金地物業(yè)致力于完善社區(qū)全服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)業(yè)務(wù)高效發(fā)展。

盈利預(yù)測(cè)及評(píng)級(jí)： 上半年公司在拿地節(jié)奏、新開工和項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)方面表現(xiàn)優(yōu)異；公司現(xiàn)金流管理水平優(yōu)異，負(fù)債成本與資產(chǎn)負(fù)債率顯著低于板塊，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)良好。我們認(rèn)為公司目前的經(jīng)營(yíng)有一定的持續(xù)性，看好公司的長(zhǎng)期投資價(jià)值。我們預(yù)計(jì)公司 16-18 年歸屬母公司凈利潤(rùn)分別為 37.2 億元、 43.1 億元和 48.3 億元， 按照公司最新股本計(jì)算，對(duì)應(yīng)的每股收益分別為 0.83 元、 0.96 元和 1.07 元， 對(duì)應(yīng)的 2016 年 8 月 23 日收盤價(jià)（11.77 元）的市盈率分別為 14 倍、 12 倍和 11 倍，維持“增持”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)因素： 房地產(chǎn)政策收緊；房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售增速不及預(yù)期。