地產(chǎn)投資復(fù)蘇周期尚未結(jié)束，其資金來源更加依賴按揭貸款，基建投資服務(wù)于穩(wěn)增長目標(biāo)，準(zhǔn)政府債成為融資重要渠道，全面回暖難求，短期經(jīng)濟(jì)回升對(duì)房地產(chǎn)和基建投資依賴仍然較大，但是房地產(chǎn)的長期趨勢已經(jīng)轉(zhuǎn)向，二線三線城市將受到影響。

地產(chǎn)投資增速難以大幅反彈。

5 月房地產(chǎn)投資同比增速 7%，較前值下降 0.2 個(gè)百分點(diǎn)。由二房地產(chǎn)投資占整個(gè)固定資產(chǎn)投資權(quán)重是 18%，其對(duì)全部固定資產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)率在 14%。盡管房地產(chǎn)銷售持續(xù)高位，但是在相關(guān)政府部門出臺(tái)調(diào)控措施和金融數(shù)據(jù)降溫的情況下，房地產(chǎn)投資增速難以繼續(xù)大幅反彈，因?yàn)榉康禺a(chǎn)仍然具有政治敏感性，無論是政策還是基本面都不支持房價(jià)或房地產(chǎn)投資大幅反彈。

地產(chǎn)銷售面積銷售額有所回落。

從銷售端看，5月份商品房銷售面積和商品房銷售額累計(jì)同比是 33.2%和 50.7%，較前值下降 3.3和 5.2 個(gè)百分點(diǎn)。自去年底房價(jià)開始反彈，尤其是一線城市和部分二線城市反彈較為明顯，大量資金流入房地產(chǎn)市場，引發(fā)了部分城市對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控。房價(jià)的漲落是由諸多宏觀因素驅(qū)動(dòng)的，因此本身具有一定延續(xù)性、地域性，主要原因包括通過窗口指導(dǎo)收緊一線城市購房信貸，以及樓市的投資效應(yīng)有所減弱，但一線（以及部分二線）城市的政策對(duì)總體價(jià)格均價(jià)影響較小。

商品房待售面積逐月減少

從房地產(chǎn)庫存來看，在銷售高速增長的情況下，房地產(chǎn)去庫存效果初顯，今年商品房待售面積逐月減少。5 月末，全國商品房待售面積 7.22 億平方米，比 4 月末減少 521 萬平方米。其中，重點(diǎn)城市待售面積規(guī)模已降至去年末水平以下；非重點(diǎn)城市 3、4、5 月末待售面積分別比上月末減少 63、226 和 394 萬平方米，減少量逐月增多。非住宅商品房庫存持續(xù)增加的問題仍需關(guān)注。5 月末，住宅待售面積比 4 月末減少 721 萬平方米；辦公樓增加 7 萬平方米；商業(yè)營業(yè)房增加 105 萬平方米。按照 5 月的房地產(chǎn)銷售水平測算，當(dāng)前的庫存對(duì)應(yīng)的去化周期是 6 個(gè)月。如果考慮將房屋實(shí)施面積計(jì)算在內(nèi)，房地產(chǎn)去庫存的周期將大大延長。近期，國務(wù)院公布了關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見，提出實(shí)行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，在新型城鎮(zhèn)化的過程中消化房地產(chǎn)庫存，而不是通過加杠桿的方式去房地產(chǎn)庫存。

房地產(chǎn)的長期趨勢已經(jīng)轉(zhuǎn)向，二線三線城市將受到影響。

人民幣升值一直是中國房地產(chǎn)泡沫的推動(dòng)力之一，但房地產(chǎn)的長期增長趨勢已明顯停滯不前了。在一般情況下，一個(gè)國家可利用貨幣貶值刺激出口來增加外匯儲(chǔ)備。然后，這個(gè)國家可開始將其貨幣升值，令資產(chǎn)大規(guī)模重估。一旦貨幣升值接近其均衡點(diǎn)，資產(chǎn)重估將會(huì)停頓下來。這些貨幣調(diào)整的步驟反映出財(cái)富如何通過廉價(jià)貨幣制度首先從外國生產(chǎn)商轉(zhuǎn)移到國內(nèi)，然后通過資產(chǎn)重估轉(zhuǎn)移到上流階級(jí)，最后轉(zhuǎn)移到大眾， 也就是泡沫接力的最后一棒。

綜上所述，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)因?yàn)榫哂懈吒軛U性都有跌價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，盡管我國金融風(fēng)險(xiǎn)整體可控但是也有一定的脆弱性。要避免把市場的這種“超調(diào)”行為簡單理解成只是投機(jī)帶來的短期波動(dòng)，而要從整個(gè)金融市場的內(nèi)在脆弱性上找原因。其中，高杠桿是“原罪”，是樓市高風(fēng)險(xiǎn)的源頭，在高杠桿背景下，樓市風(fēng)險(xiǎn)會(huì)上升，當(dāng)前，最重要的是按照供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革要求，積極穩(wěn)妥推進(jìn)去杠桿，另外必須擴(kuò)大金融市場，吸引更多資金進(jìn)入，對(duì)沖資本外流，民間和家庭減杠桿，財(cái)政加杠桿，貨幣穩(wěn)健，進(jìn)行匯率貶值的管理和預(yù)期引導(dǎo)。