10月26日，擁有萬(wàn)科、萬(wàn)通、旭輝等重量級(jí)股東的中城投資終于正式登陸新三板。

已有13年歷史的中城投資，是國(guó)內(nèi)第一家掛牌的“以房地產(chǎn)及相關(guān)新產(chǎn)業(yè)鏈投資見(jiàn)長(zhǎng)的資產(chǎn)管理公司”，據(jù)悉，其累計(jì)發(fā)起基金超過(guò)50支，基金規(guī)模超200億。

中城投資在新三板掛牌上市，是為謀求擴(kuò)張與轉(zhuǎn)型。如今自稱為“百億級(jí)私募基金航母”的中城投資，或許欲通過(guò)上市成為私募資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)中的“尼米茲級(jí)”，而值得一提的是，中城投資似乎還有顆做“真REITs”的心。

中城投資掛牌新三板

于4月23日，中城投資總裁路林就在其2015年投資策略報(bào)告會(huì)上宣布，正式啟動(dòng)新三板掛牌計(jì)劃，“我們已經(jīng)確定申萬(wàn)宏源做主辦券商，計(jì)劃年內(nèi)掛牌新三板”。

10月15日，其“新三板”掛牌獲批，11天后，也就是10月26日，中城投資在全國(guó)中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)（新三板）正式掛牌。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，其證券簡(jiǎn)稱“中城投資”，股票代碼833880，轉(zhuǎn)讓方式為協(xié)議轉(zhuǎn)讓，申萬(wàn)宏源證券為其上市主辦券商，會(huì)計(jì)師事務(wù)所為北京永拓會(huì)計(jì)師事務(wù)所，律師事務(wù)所則為德恒上海律師事務(wù)所。

值得一提的是，早在2013年，中城投資便實(shí)施了股份制改造，啟動(dòng)了紅籌上市計(jì)劃。不過(guò)，2014年年底開(kāi)始，新三板的制度創(chuàng)新引起了中城投資重量級(jí)股東的注意，路林曾在接受媒體采訪時(shí)透露，新三板的制度創(chuàng)新讓股東們“超級(jí)敏感”，“我們商討后認(rèn)為，如果登陸這個(gè)市場(chǎng)能體現(xiàn)公司價(jià)值，為公司轉(zhuǎn)型發(fā)展提供更好的資源，為何說(shuō)不呢？”路林說(shuō)。

深圳市德信創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司董事長(zhǎng)陳義楓在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)也稱：“（在新三板上市）能提高知名度，能獲得可能的融資渠道，能提高規(guī)范性，能為高管的股權(quán)激勵(lì)創(chuàng)造一個(gè)平臺(tái)等等，有好處就越快上越好?！?/p>

中城投資一直謀求轉(zhuǎn)型與擴(kuò)張，媒體消息稱，自2013年整體變更為股份公司以來(lái)，中城投資便宣布，正式從房地產(chǎn)基金管理向多類別資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)型，逐漸形成房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈投資、股權(quán)投資、證券投資、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)富管理等板塊業(yè)務(wù)，而這需要大量資金來(lái)實(shí)現(xiàn)，在新三板掛牌上市是其為轉(zhuǎn)型與擴(kuò)張跨出的重要一步。

百億級(jí)私募基金

跨出了這“重要一步”必定是得“慶?！币环?，在其慶祝海報(bào)上，中城投資用紫色字體標(biāo)示其為“百億級(jí)私募基金航母”、“以房地產(chǎn)及相關(guān)新產(chǎn)業(yè)鏈投資見(jiàn)長(zhǎng)的資產(chǎn)管理公司”。

能讓其如此“大口氣”不僅因其背后有著萬(wàn)科、萬(wàn)通、旭輝等重量級(jí)大股東，還因其有著龐大的投資規(guī)模。

自稱為“國(guó)內(nèi)歷史最長(zhǎng)的私募資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)”的中城投資于2002年成立，其已在房地產(chǎn)基金領(lǐng)域深耕13年之久。

2002年9月，萬(wàn)科、萬(wàn)通、建業(yè)、龍湖等12房地產(chǎn)及其相關(guān)企業(yè)共同出資，成立了中城投資，2003年，其還僅為“普通投資公司”，在創(chuàng)始股東間開(kāi)展投融資業(yè)務(wù)，探索房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。

在十余年的發(fā)展中，中城投資經(jīng)歷了從“普通投資公司”到“公司型投資基金”，到“投資基金資產(chǎn)管理公司”，再到“投資管理股份有限公司”的變化，如今其業(yè)務(wù)板塊包含房地產(chǎn)基金、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、股權(quán)PE投資、金融信息服務(wù)、證券投資、海外資產(chǎn)投資等，公司股東則由原有的12位增至現(xiàn)在的55位。

據(jù)媒體報(bào)道，2014年，中城投資最高管理規(guī)模達(dá)206.02億元，而截至2015年3月31日，中城投資累計(jì)投資268項(xiàng)目，累計(jì)投資金額502.7億元，自成立以來(lái)累計(jì)發(fā)起51支基金，規(guī)模達(dá)到247億元；截至2015年6月30日，其管理資產(chǎn)規(guī)模余額為172.48億元。

但數(shù)據(jù)顯示，2013年、2014年和2015年1-3月，中城投資的毛利率分別是61.64%、40.24%和26.79%，呈現(xiàn)了逐年下降的趨勢(shì)，為改善此情況，中城投資決定從房地產(chǎn)基金管理向多類別資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)型，因此有了如今的“新三板掛牌上市”。

“REITs”的特色經(jīng)營(yíng)

另外，在慶祝海報(bào)上，中城投資還稱自己為“以‘REITs’為特色經(jīng)營(yíng)的投資旗艦”，這小小的一行字頗引人關(guān)注。

一個(gè)私募資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)稱自己為“以‘REITs’為特色經(jīng)營(yíng)的投資旗艦”？業(yè)內(nèi)人士一般認(rèn)為，中城投資是指自身的“類REITs”模式，而不是“真REITs”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)運(yùn)作REITs的環(huán)境依然不成熟，國(guó)內(nèi)雖探索REITs已久，但由于法律建設(shè)、上市交易和退出機(jī)制不完善等問(wèn)題，稅收、監(jiān)管等問(wèn)題也一直未得到改善，推行REITs還為時(shí)尚早。

在2014年，中信證券也開(kāi)發(fā)過(guò)“中信啟航”等兩只私募領(lǐng)域的REITs產(chǎn)品，但并未獲得較多的市場(chǎng)關(guān)注。市場(chǎng)分析認(rèn)為，私募基金的募集范圍較小，流通性也沒(méi)那么好，因此不能將REITs的市場(chǎng)價(jià)值很好地體現(xiàn)出來(lái)。

但中城投資似乎有一顆做“真REITs”的心。早在2013年，路林在接受媒體采訪時(shí)就稱，打通私募和公募市場(chǎng)，擴(kuò)大投資領(lǐng)域，諸如REITs等新產(chǎn)品的金融開(kāi)放是遲早的事情；他當(dāng)時(shí)表示，中城投資將從此前主要投資于項(xiàng)目股權(quán)、增量業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)向投資持有型物業(yè)等權(quán)益類資產(chǎn)，包括REITs在內(nèi)的資產(chǎn)證券化是中城投資未來(lái)的主要發(fā)展方向。

另外，據(jù)媒體報(bào)道，路林還曾透露，中城投資已在做REITs產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，“把旗下的位于上海浦東浦西商務(wù)中心區(qū)兩座寫(xiě)字樓當(dāng)作‘引子’，再加上別的城市和區(qū)域的幾棟寫(xiě)字樓，總資產(chǎn)加起來(lái)在100億左右，打包做一個(gè)SPV?！?/p>

對(duì)此，陳義楓對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體發(fā)表了自己的看法，他稱，國(guó)內(nèi)的REITs還未達(dá)到足夠的層次，離“真REITs”還有很大的差距，“法規(guī)都沒(méi)有放開(kāi)，大家都想做，但其實(shí)真的不容易。另外，做REITs還是以有金融牌照的公募機(jī)構(gòu)為主，私募機(jī)構(gòu)做REITs有很大的難處，但他想做是沒(méi)有問(wèn)題的?！?/p>