“投資回報(bào)率下降到不足20%成為了房地產(chǎn)行業(yè)的新常態(tài)，但這并不意味著一場(chǎng)新經(jīng)濟(jì)‘英雄’的謝幕?！毙氯A都地產(chǎn)總裁趙男男向記者表示，房地產(chǎn)過(guò)去30年滿足的是居住需求，老板帶一幫人做了項(xiàng)目就賺錢，但在供給過(guò)剩的當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，靠擴(kuò)張銷售規(guī)模以高周轉(zhuǎn)謀取高利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)模式也遭到了市場(chǎng)飽和的重壓。

趙男男強(qiáng)調(diào)道，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有多元化產(chǎn)業(yè)整合能力，能給購(gòu)房者提供有居住衍生的多樣化需求的開發(fā)商將獲得高投資回報(bào)率。新華都地產(chǎn)背靠新華都實(shí)業(yè)這個(gè)投資型母公司，具有整合多元化產(chǎn)業(yè)的先天獨(dú)特基因，未來(lái)將推出線上平臺(tái)，進(jìn)行互聯(lián)網(wǎng)+多元化產(chǎn)業(yè)整合，向教育、醫(yī)療以及旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，要做地產(chǎn)界的“阿里巴巴”。

押寶百億元級(jí)投入大盤

事實(shí)上，新華都地產(chǎn)可謂地產(chǎn)行業(yè)的新兵，此前新華都主營(yíng)業(yè)務(wù)為零售、商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)板塊。不過(guò)，作為進(jìn)軍地產(chǎn)行業(yè)的排頭項(xiàng)目，新華都直接新華都進(jìn)軍地產(chǎn)的排頭項(xiàng)目，新華都地產(chǎn)選擇了建筑面積高達(dá)380萬(wàn)平方米的超級(jí)大盤。

據(jù)新華都地產(chǎn)方面表示，該項(xiàng)目名為長(zhǎng)沙天地，位于長(zhǎng)沙高鐵新城核心，是一個(gè)集住宅、商業(yè)、酒店、寫字樓于一體的城市綜合體大盤。該項(xiàng)目規(guī)劃建筑房源達(dá)1萬(wàn)多套，目前一期、二期已經(jīng)開發(fā)完畢，銷售房產(chǎn)接近3000套，已有業(yè)主入住。據(jù)記者調(diào)查獲悉，項(xiàng)目所在區(qū)域擁有湖南省最大的百貨商品交易市場(chǎng)，是來(lái)自福建、浙江等地做生意的外地人的聚集地。

令業(yè)界擔(dān)憂的是，若開發(fā)商按照開發(fā)商品房的模式，走圈地蓋住宅路線，忽視配套開發(fā)，導(dǎo)致人氣不足，最終可能變成空城而“死”。

對(duì)此，新華都地產(chǎn)表示，公司以股權(quán)收購(gòu)方式獲得該項(xiàng)目后，一直致力于引進(jìn)教育資源，目前除了引進(jìn)5所紅黃藍(lán)幼兒園、一所長(zhǎng)塘里小學(xué)、長(zhǎng)沙市一中等優(yōu)質(zhì)名校資源外，還關(guān)注胎教、創(chuàng)辦老年大學(xué)，做“全齡化”教育配套，借此加持對(duì)業(yè)主入住的吸附力。

不過(guò)，加碼高達(dá)百億元級(jí)的大盤開發(fā)，通常伴隨著資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，沉淀大量資金后，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流要求很高。

對(duì)此，新華都地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷及品牌部總經(jīng)理夏慶華直言，新華都對(duì)長(zhǎng)沙天地項(xiàng)目實(shí)施滾動(dòng)開發(fā)，目前在硬件上已投入數(shù)億元，未來(lái)還將有一兩次投入。

趙男男也向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，項(xiàng)目所有的資本化投入都已完成，包括對(duì)買入項(xiàng)目公司股權(quán)和土地成本的資金投入，但目前卻沒有融資，財(cái)務(wù)健康，從運(yùn)營(yíng)的角度來(lái)看，資金并不緊張。

多元化產(chǎn)業(yè)跨界融合

在趙男男看來(lái)，正是這樣百億元級(jí)投資的綜合體大盤才更合適充當(dāng)多元化產(chǎn)業(yè)整合的載體?！靶氯A都實(shí)業(yè)從股權(quán)投資層面整合了多樣的產(chǎn)業(yè)資源，新華都地產(chǎn)將從運(yùn)營(yíng)層面整合多樣的產(chǎn)業(yè)資源?！?/P>

而在趙男男的戰(zhàn)略發(fā)展設(shè)計(jì)方案中，新華都地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)整合將在線上搭建一個(gè)平臺(tái)，還將推出社區(qū)教育類APP，滿足居民更個(gè)性、多元的教育需求。而未來(lái)將借助線上平臺(tái)，孵化更多的商業(yè)機(jī)會(huì)，包括以參股投資等方式進(jìn)行戰(zhàn)略性招商。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者直言，在“互聯(lián)網(wǎng)+”的時(shí)代背景下，若以投融資平臺(tái)提供的低成本資金為血液，教育、醫(yī)療、零售商業(yè)、體育以及旅游等多元化產(chǎn)業(yè)為內(nèi)容，加上地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目為載體，再運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)互聯(lián)互通，是存在形成產(chǎn)業(yè)跨界融合的創(chuàng)新閉環(huán)的可能性的，這也是開發(fā)商未來(lái)向“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)型突圍的方向，同時(shí)將為房企打破盈利能力靠規(guī)?；砷L(zhǎng)實(shí)現(xiàn)的短板提供發(fā)展路徑。

不過(guò)，構(gòu)建這樣依托于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)形成的產(chǎn)業(yè)跨界融合閉環(huán)后，如何實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)融合以及如何運(yùn)營(yíng)這些產(chǎn)業(yè)，使其產(chǎn)生持續(xù)性收益，提供穩(wěn)定現(xiàn)金流事實(shí)上在業(yè)內(nèi)并無(wú)成熟先例可循。從目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上來(lái)看，互聯(lián)網(wǎng)思維多用于銷售端，還未在持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)方面形成成熟的商業(yè)模式，包括綜合體項(xiàng)目中融合多業(yè)態(tài)的持有物業(yè)，以及結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單的商用物業(yè)。

對(duì)此，趙男男坦言，對(duì)于新華都地產(chǎn)甚至整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，搭建“淘寶”式平臺(tái)，做地產(chǎn)界的“阿里巴巴”，沖破房地產(chǎn)的閉環(huán)結(jié)構(gòu)都處在試水階段。不過(guò)，趙男男認(rèn)為，母公司新華都實(shí)業(yè)擁有愿意做長(zhǎng)期股權(quán)投資的基因，已經(jīng)做好了充分的資金準(zhǔn)備和心理準(zhǔn)備。同時(shí)，趙男男透露，鑒于商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)估值空間是靠運(yùn)營(yíng)能力實(shí)現(xiàn)的，新華都未來(lái)將加大對(duì)一線城市持有物業(yè)的投資。