深圳證券交易所21日公告稱，中信證券“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”獲得證監(jiān)會(huì)批復(fù)成功募集設(shè)立，21日在深交所綜合協(xié)議交易平臺(tái)掛牌轉(zhuǎn)讓，這將是我國(guó)首個(gè)交易所場(chǎng)內(nèi)的房地產(chǎn)投資基金（R EITs）。

我國(guó)首單交易所場(chǎng)內(nèi)REITS落地

據(jù)了解，中信啟航的基礎(chǔ)資產(chǎn)是中信證券位于北京和深圳核心地帶、配套完善的兩處物業(yè)。中信啟航發(fā)售規(guī)模52.1億元，優(yōu)先級(jí)和次級(jí)受益憑證的目標(biāo)發(fā)售規(guī)模分別36.5億元和15.6億元，優(yōu)先級(jí)受益憑證固定回報(bào)部分的年預(yù)期收益率為7%，次級(jí)受益憑證實(shí)際收益情況取決于未來(lái)目標(biāo)資產(chǎn)的租金和增值情況。優(yōu)先級(jí)與次級(jí)投資者均限定為合格機(jī)構(gòu)投資者，優(yōu)先級(jí)最低認(rèn)購(gòu)金額500萬(wàn)元；次級(jí)最低認(rèn)購(gòu)金額3000萬(wàn)元。

深交所稱，首單REITs的掛牌轉(zhuǎn)讓是落實(shí)證監(jiān)會(huì)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)創(chuàng)新發(fā)展的意見》關(guān)于“研究建立房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的制度體系及相應(yīng)的產(chǎn)品運(yùn)作模式和方案”的重要舉措。

現(xiàn)階段，在我國(guó)證券市場(chǎng)推出交易所場(chǎng)內(nèi)REITs產(chǎn)品具有重要意義。一是豐富證券市場(chǎng)投資品種。REITs的收益來(lái)源于成熟物業(yè)租金收入與物業(yè)資產(chǎn)增值，兼具固定收益產(chǎn)品與權(quán)益類產(chǎn)品的投資特性，為證券市場(chǎng)投資者提供了具有新型風(fēng)險(xiǎn)收益結(jié)構(gòu)的投資品種。

二是通過(guò)參與產(chǎn)品設(shè)計(jì)與運(yùn)作管理，促進(jìn)證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)及相關(guān)中介機(jī)構(gòu)提高自身核心競(jìng)爭(zhēng)力，形成新的盈利模式。

三是以穩(wěn)定分紅為基石、以租金預(yù)期為核心的定價(jià)機(jī)制有助于推動(dòng)房地產(chǎn)理性價(jià)格的形成，成為收入物業(yè)定價(jià)的重要市場(chǎng)標(biāo)桿，促使投資者關(guān)注房地產(chǎn)投資的租金回報(bào)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，中信啟航在深交所綜合協(xié)議交易平臺(tái)掛牌轉(zhuǎn)讓是我國(guó)REITs模式的重要探索，發(fā)展REITs無(wú)疑能滿足我國(guó)巨大的不動(dòng)產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施的資產(chǎn)證券化需求，是未來(lái)房地產(chǎn)金融的重要發(fā)展方向之一。

深交所特別指出，REITs與國(guó)內(nèi)信托公司大量發(fā)行的房地產(chǎn)信托存在本質(zhì)區(qū)別，交易所場(chǎng)內(nèi)REITs主要著眼成熟物業(yè)資產(chǎn)的投資和管理，嚴(yán)格限制投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，避免成為房地產(chǎn)開發(fā)融資工具。

初具標(biāo)準(zhǔn)REITs雛形但尚難大規(guī)模復(fù)制

廣發(fā)證券分析師李聰表示，中信啟航可以說(shuō)是國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的首單示范性產(chǎn)品，其產(chǎn)品特征已經(jīng)具備了REITs的雛形，考慮到國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，該類業(yè)務(wù)的前景將非常廣闊。

不過(guò)，該產(chǎn)品雖然已經(jīng)具備REITs的一些產(chǎn)品特征，但與標(biāo)準(zhǔn)的REITs仍有差距。

農(nóng)業(yè)銀行戰(zhàn)略規(guī)劃部研究員唐時(shí)達(dá)說(shuō)：“比較重要的差距包括沒有滿足REITs的收益分配要求，其設(shè)定了固定的投資回報(bào)率，而標(biāo)準(zhǔn)REITs要求每年將其應(yīng)納稅收入的大部分分配給股東?！?/div>