2013年是上海中城聯(lián)盟投資管理股份有限公司的元年，這家中國成立時間最早的房地產(chǎn)私募投資機構(gòu)完成了股份制改造，并于7月24日完成了新一輪的增資擴股，注冊資本由48，610萬元增加到163，630萬元。公司注冊資本較之前增加了2.36倍，凈資產(chǎn)增加了2.34倍，成為目前國內(nèi)私募投資管理機構(gòu)中核心資本最大的一家。本輪增資擴股通過配股、增發(fā)、轉(zhuǎn)配股、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)配等方式，44家老股東和5家新股東參與增資，合計發(fā)行股份115，020萬股，募集資金129，988萬元。

資本實力助推業(yè)務(wù)持續(xù)升級

中城投資誕生在一個房地產(chǎn)開發(fā)商普遍容易找得到錢的年代，初期主要是以自有資金作為賣方投資業(yè)務(wù)，為中城聯(lián)盟成員企業(yè)提供融資服務(wù)，所扮演的角色只是項目投資的財務(wù)管理人；而后發(fā)展出買方募集業(yè)務(wù)，即幫助那些手中有閑置富余資金的成員單位通過創(chuàng)設(shè)、發(fā)起基金進行投資，這才逐漸有了私募基金的雛形。

中城投資總裁路林認為，這一時期的產(chǎn)品可視作1.0版本的房地產(chǎn)基金產(chǎn)品，即項目融資產(chǎn)品。2010年開始，伴隨著政府加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)普遍感受到了資金壓力，這成為房地產(chǎn)基金行業(yè)的一個重大契機，越來越多的社會資本借道私募房地產(chǎn)基金進入市場，它們中絕大多數(shù)做的都是項目融資1.0產(chǎn)品。

路林指出，不能把雞蛋放在一個籃子里，同樣的，在房地產(chǎn)基金1.0產(chǎn)品階段，不管是公司型還是有限合伙型，是房地產(chǎn)信托計劃還是資管計劃，大都只針對單個項目，很難合理分散和抵抗項目開發(fā)過程中重大變動或市場波動帶來的投資風(fēng)險。為了順應(yīng)市場，中城投資也依靠開發(fā)商信用和掛鉤優(yōu)質(zhì)項目做了不少1.0版本的專項基金，但為服務(wù)更高的合格投資人，合理配置風(fēng)險和收益，其2.0產(chǎn)品逐漸成為主力產(chǎn)品。

相比1.0產(chǎn)品，2.0產(chǎn)品是由基金管理人根據(jù)基金投資策略、產(chǎn)品類型和選項標準，根據(jù)投資人對于風(fēng)險和收益要求，去重新配置風(fēng)險、收益，是一個同時能為融資人和投資人提供服務(wù)的產(chǎn)品。它的優(yōu)勢在于，投資和產(chǎn)品效率更高，將規(guī)模有大有小、期限又長又短、收益有高有低的不同項目組合在一起，降低單個項目帶來的不確定性，享受組合收益，同時實現(xiàn)了投資的無縫對接。路林強調(diào)，增資擴股的根本目的是希望增強資本實力，滿足金融資本市場對機構(gòu)準入和產(chǎn)品準入的硬條件，有計劃、有體系更好實現(xiàn)標準金融產(chǎn)品2.0產(chǎn)品的發(fā)展。

經(jīng)過十年發(fā)展，中城投資累計投資項目已超過100個，累計投資金額近200億元，公司從基金產(chǎn)品設(shè)計、資金募集、基金投資、投后管理、投資退出到風(fēng)險控制，形成了一套完整系統(tǒng)，實現(xiàn)了從一只到多只基金、一類到多類基金的發(fā)展。

志存高遠

在路林心中，2.0版本的房地產(chǎn)基金仍非房地產(chǎn)金融的終極產(chǎn)品，在學(xué)習(xí)和深入了解了境外金融市場產(chǎn)品，路林和他的團隊便開始考慮規(guī)劃設(shè)計3.0產(chǎn)品，即房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品?！胺康禺a(chǎn)證券化才是高水準的房地產(chǎn)基金應(yīng)有的追求”，路林表示。在路林的投資組合中，一個優(yōu)秀的房地產(chǎn)私募投資管理機構(gòu)最終要實現(xiàn)的成熟產(chǎn)品是以資產(chǎn)證券化為目標，以證券化產(chǎn)品投資為重要業(yè)務(wù)組合，例如成熟市場上REITS、CMBS和RMBS。

2005年，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會公布的《信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》，以及銀監(jiān)會公布的《金融機構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化監(jiān)督管理辦法》，意味著資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，其發(fā)行在中國已具備了初步的法律框架。

2006年，萬達集團在澳洲麥格理銀行的幫助下，成功地以商業(yè)地產(chǎn)抵押擔(dān)保證券（CMBS）的方式融資近十億元人民幣，開創(chuàng)了國內(nèi)CMBS成功發(fā)行的先例。但畢竟在中國類似于萬達這樣的開發(fā)商還太少，更多的開發(fā)商還停留在簡單的買地、賣房“小開發(fā)商”的階段，無力真正做到從開發(fā)、持有到運營的全產(chǎn)業(yè)鏈一體運營的“大開發(fā)商”模式。缺乏專業(yè)的資產(chǎn)運營，無法通過經(jīng)營資產(chǎn)形成持續(xù)、穩(wěn)定、增長的現(xiàn)金流，不能提升資產(chǎn)價值，資產(chǎn)證券化也就很難談起。

不過，路林對于發(fā)展從來是樂觀的。在他看來，中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展走向成熟只是時間問題。現(xiàn)在市場已經(jīng)現(xiàn)出了一些潛在力量和市場環(huán)境，比如中國的商業(yè)銀行沉淀了大量的個人住房按揭貸款，而像萬科、萬達這樣的開發(fā)企業(yè)手中也積累了數(shù)百萬平方米的商業(yè)商用地產(chǎn)，這為中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化做好了原始資產(chǎn)儲備。更關(guān)鍵的是，金融市場的進一步深化和開放是大勢所趨。房地產(chǎn)和金融的融合已經(jīng)越來越明顯，私募市場和公募市場的貫通已經(jīng)越來越快，而國內(nèi)和國際市場的界限也逐漸被跨越，房地產(chǎn)證券化3.0產(chǎn)品將陸續(xù)出現(xiàn)。