今年上半年以來(lái)，十大標(biāo)桿房企融資額已超過(guò)2012年全年水平

從新湖中寶的“猶抱琵琶半遮面”到宋都股份的“慷慨直言”，緊閉了三年的房地產(chǎn)上市企業(yè)再融資的大門(mén)，似乎又要開(kāi)啟。但房產(chǎn)融資到底何時(shí)放開(kāi)，依然具有不確定性。在近期的證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)布會(huì)上，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人強(qiáng)調(diào)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)再融資的口徑?jīng)]有發(fā)生變化。

新湖中寶的增發(fā)預(yù)案打亂了房地產(chǎn)企業(yè)A股暫停再融資的節(jié)奏。早在2010年4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，要求對(duì)存在閑置土地、炒地，以及捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，暫停上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。當(dāng)年10月，證監(jiān)會(huì)披露，為貫徹國(guó)務(wù)院相關(guān)精神，已暫緩受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)，并對(duì)已受理的房地產(chǎn)類(lèi)重組申請(qǐng)征求國(guó)土資源部意見(jiàn)。

今年8月1日晚間，新湖中寶發(fā)布公告稱，公司擬以不低于3.07元/股的價(jià)格，定向增發(fā)不超過(guò)17.91億股，募資不超過(guò)55億元。

上述公告還顯示，募資凈額擬用于兩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其中，投資30億元用于普陀區(qū)的上海新湖明珠城三期三標(biāo)段、四標(biāo)段；投資25億元用于閘北區(qū)的上海新湖青藍(lán)國(guó)際。值得一提的是，這兩個(gè)項(xiàng)目均屬于上海普陀區(qū)及閘北區(qū)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。

與新湖中寶用于棚戶區(qū)改造“猶抱琵琶半遮面”式的定增方案相比，宋都股份用于商品房建設(shè)的非公開(kāi)發(fā)行方案，則可謂“慷慨直言”。

今年8月7日，宋都股份發(fā)布公告稱，公司欲以非公開(kāi)發(fā)行方式發(fā)行數(shù)量不超過(guò)3.125億股，募集資金總額不超過(guò)15億元，用于南京南郡國(guó)際花園項(xiàng)目、杭州東郡國(guó)際三期項(xiàng)目以及補(bǔ)充流動(dòng)資金，這兩個(gè)項(xiàng)目都是以小戶型為主、面向剛性需求客戶的商品住宅項(xiàng)目。

國(guó)務(wù)院辦公廳于2006年發(fā)布的國(guó)辦發(fā)[2006]37號(hào)文件規(guī)定自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。國(guó)土資源部2010年頒布的國(guó)土資發(fā)[2010]9號(hào)文件也規(guī)定申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

從房地產(chǎn)調(diào)控的角度來(lái)看，無(wú)論是新湖中寶還是宋都股份，都緊貼政策思路。新湖中寶是支持政策性保障住房建設(shè)，而宋都股份則是力保剛性需求的安居樂(lè)業(yè)。

此前最后一例房企再融資方案的實(shí)施時(shí)間是2009年8月，金地集團(tuán)進(jìn)行了一筆42億元的再融資方案。此后，房企再融資直接用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)再未有任何獲批案例。

有分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)之所以會(huì)嘗試A股再融資，主要是政策顯露的一些苗頭。最主要的是今年7月30日中共中央政治局會(huì)議沒(méi)有重申加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，而是提出要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，地產(chǎn)股開(kāi)始一度集體上揚(yáng)。

隨后房地產(chǎn)企業(yè)蠢蠢欲動(dòng)，8月5日，北京城建發(fā)布繼續(xù)停牌公告；8月6日，金科股份發(fā)布停牌公告稱，公司正謀劃重大事項(xiàng)；8月7日當(dāng)天，招商地產(chǎn)發(fā)布停牌公告，公司正在籌劃發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)事項(xiàng)。

其實(shí)，雖然房地產(chǎn)企業(yè)A股再融資的道路不通暢，但是房地產(chǎn)企業(yè)借道海外，資金也還比較充裕。

中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)8月5日發(fā)布的二季度信托公司主要業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)及分析指出，今年二季度房地產(chǎn)信托規(guī)模為8118.63億元，相比去年年底的6880億元，有較大增長(zhǎng)，增幅達(dá)到了17.99%，但占資金信托的比例則進(jìn)一步從去年年底的9.85%下降到了9.12%，占比下降了0.73個(gè)百分點(diǎn)。有信托業(yè)專家表示，今年上半年房地產(chǎn)信托的規(guī)模增長(zhǎng)，與上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖有關(guān)，但占比的繼續(xù)下降，表明信托公司對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)持謹(jǐn)慎的態(tài)度。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：今年上半年以來(lái)，十大標(biāo)桿房企國(guó)內(nèi)外融資額已經(jīng)超過(guò)459.6億元，已經(jīng)超過(guò)了2012年全年的413億元融資額。下半年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)海外融資的腳步還在繼續(xù)。8月6日下午，保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司發(fā)布公告稱，其全資子公司恒利（香港）置業(yè)有限公司通過(guò)其全資子公司PolyRealEstateFinanceLtd在境外發(fā)行了一筆5億美元的五年期固息債券。

上海證券地產(chǎn)分析師舒廷飛認(rèn)為，若宋都股份方案獲批，將有大量上市房企躋身于再融資名單之列。