一度因宏觀(guān)調(diào)控而進(jìn)展遲緩的二次擴(kuò)張?jiān)俅沃貑?，華僑城“旅游+文化+地產(chǎn)”模式進(jìn)入多個(gè)產(chǎn)品系的全面復(fù)制階段。

華僑城A董秘倪征將此前的擴(kuò)張遇阻稱(chēng)為“需要停一停喘口氣”，但現(xiàn)在已做好了邁向下一個(gè)臺(tái)階的準(zhǔn)備。

毫無(wú)疑問(wèn)，業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)指標(biāo)向好為重啟二次擴(kuò)張?zhí)峁┝丝赡?。更重要的是，推進(jìn)全國(guó)布局和補(bǔ)充項(xiàng)目?jī)?chǔ)備事關(guān)華僑城未來(lái)的增長(zhǎng)根基。

華僑城有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，除了寧波、福州和深圳大鵬等三大新項(xiàng)目外，公司還將在部分重點(diǎn)城市尋找發(fā)展新項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。

三個(gè)超百億項(xiàng)目上馬

3月12日，倪征在投資者見(jiàn)面會(huì)上表示，2013年華僑城將介入整個(gè)商業(yè)模式和產(chǎn)品組合的創(chuàng)新，繼續(xù)深化全國(guó)范圍的戰(zhàn)略布局。

這種戰(zhàn)略布局拓展的大概思路是，把握擴(kuò)大內(nèi)需和城鎮(zhèn)化帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇，重點(diǎn)關(guān)注三大經(jīng)濟(jì)圈城市群，以及有潛力的區(qū)域中心城市和省會(huì)城市，以文化旅游綜合項(xiàng)目為主要形式，積極尋求增加優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

自2009年底實(shí)現(xiàn)整體上市以來(lái)，華僑城欲借助資本推手實(shí)現(xiàn)第二次全國(guó)規(guī)模擴(kuò)張的計(jì)劃，因中途遭遇宏觀(guān)調(diào)控而一直推進(jìn)緩慢。

甚至可以用“毫無(wú)斬獲”來(lái)形容華僑城第二輪擴(kuò)張所遭遇的尷尬，2009年至2011年三年期間，華僑城幾乎沒(méi)有拿到像樣的新增儲(chǔ)備項(xiàng)目。

尤其是房地產(chǎn)調(diào)控和信貸收縮，以旅游加地產(chǎn)為顯著特色的華僑城模式遭遇空前陣痛，曾經(jīng)高調(diào)推出的青島華僑城項(xiàng)目中途撤資。

相比之下，整體上市之前的2002年至2009年，華僑城第一輪全國(guó)化布局頗為生猛，直接奠定了華僑城現(xiàn)有的區(qū)域構(gòu)架體系。

除深圳大本營(yíng)之外，目前華僑城在全國(guó)拓展的項(xiàng)目包括北京華僑城、上海華僑城、成都華僑城、泰州華僑城、云南華僑城、天津華僑城、武漢華僑城、西安華僑城等多個(gè)大型綜合項(xiàng)目，這些項(xiàng)目悉數(shù)為2009年之前的擴(kuò)張所得。

華僑城在年報(bào)中稱(chēng)，過(guò)去三年的實(shí)踐給予非常重要的啟示，公司總資產(chǎn)三年內(nèi)增長(zhǎng)1.3倍，該數(shù)據(jù)精準(zhǔn)地概括了華僑城的增長(zhǎng)模式：規(guī)模擴(kuò)張，投資驅(qū)動(dòng)。

該報(bào)告直言，目前階段以及在可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)幾年，華僑城“旅游+地產(chǎn)”的商業(yè)模式，將不可避免地引發(fā)趨勢(shì)性的規(guī)模擴(kuò)張。

2012年，華僑城取得了令高管滿(mǎn)意的業(yè)績(jī)，旅游綜合收入首破百億，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入達(dá)成創(chuàng)新高的112億元，實(shí)現(xiàn)凈利增長(zhǎng)21%至38.4億元。

這也為華僑城重啟第二輪擴(kuò)張?zhí)峁┝丝赡?。華僑城在2012年10月至12月內(nèi)分別與深圳大鵬新區(qū)、福州、寧波三家地方政府簽署合作框架協(xié)議，擬在當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)文化旅游綜合項(xiàng)目，這三大新增項(xiàng)目的計(jì)劃投資總額均超過(guò)100億元規(guī)模。

倪征表示，由于公司2012年銷(xiāo)售情況好于預(yù)期，在預(yù)收賬款足夠，同時(shí)國(guó)家大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的背景下，公司選擇此時(shí)第二輪擴(kuò)張布局時(shí)間點(diǎn)正好。

融資掣肘待解

一方面進(jìn)行產(chǎn)品系的全面復(fù)制，另一方面著手進(jìn)行第五代產(chǎn)品研發(fā)，華僑城新一輪全國(guó)擴(kuò)張被認(rèn)為已經(jīng)“箭在弦上”。

按照華僑城的規(guī)劃，包括寧波、湖州后續(xù)的新項(xiàng)目在內(nèi)，華僑城未來(lái)所擁有和運(yùn)營(yíng)的主題公園數(shù)量要擴(kuò)大至20個(gè)。

倪征介紹說(shuō)，寧波項(xiàng)目將復(fù)制華僑城尚未成熟的歡樂(lè)海岸產(chǎn)品模式，這也是繼深圳歡樂(lè)海岸之后第一個(gè)向外復(fù)制的產(chǎn)品。

去年國(guó)慶前簽約的福州項(xiàng)目，則將復(fù)制成熟的歡樂(lè)谷模式，并在華僑城現(xiàn)有文化業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上進(jìn)行精選和產(chǎn)品升級(jí)。

用倪征的話(huà)來(lái)說(shuō)，深圳大鵬項(xiàng)目將是繼華僑城第一代微縮景區(qū)、第二代以歡樂(lè)谷為代表的參與性旅游項(xiàng)目、第三代東部華僑城為代表的休閑度假項(xiàng)目和第四代以歡樂(lè)海岸代表的都市旅游項(xiàng)目之后的另外一個(gè)新的旅游綜合產(chǎn)品。

國(guó)泰君安證券研究報(bào)告認(rèn)為，2013年華僑城有望實(shí)質(zhì)性開(kāi)啟第二輪全國(guó)擴(kuò)張，華僑城新的成長(zhǎng)空間將被打開(kāi)。

一個(gè)重要的背景變化是，華僑城第一輪擴(kuò)張后帶來(lái)的資金壓力，經(jīng)過(guò)兩年消化已經(jīng)大大緩解，資金壓力有所下降，2012年公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)自2010年以來(lái)的首次轉(zhuǎn)正。

尤其是對(duì)華僑城再融資形成掣肘的高負(fù)債率問(wèn)題明顯改善，華僑城2012年期末資產(chǎn)負(fù)債率同比下降1.22%至69.95%，凈負(fù)債率由2011年的125%大幅下降至85.7%。

此前，華僑城的一系列大規(guī)模擴(kuò)張和投資帶來(lái)資產(chǎn)負(fù)債率連年攀升，2007年至2011年末，華僑城資產(chǎn)負(fù)債率從61.49%上升到71.17%。

華僑城總裁劉春平此前在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)曾坦言，對(duì)華僑城影響最大的在于涉及房地產(chǎn)類(lèi)的再融資渠道被全部堵死，對(duì)華僑城這樣的復(fù)合型企業(yè)頗為不公。劉春平甚至稱(chēng)，會(huì)向有關(guān)部門(mén)建議不能“一刀切”。

為突破融資難題，華僑城2012年首次進(jìn)行資產(chǎn)證券化融資嘗試，以歡樂(lè)谷門(mén)票為基礎(chǔ)發(fā)行融資憑證，合計(jì)募集資金18.5億元。

華僑城年報(bào)也表示，資本市場(chǎng)融資受阻，使公司喪失了股本擴(kuò)張配合增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，只能依靠自身的滾動(dòng)發(fā)展，被迫主動(dòng)放慢規(guī)模擴(kuò)張的步伐。

顯而易見(jiàn)，有效解決融資困境問(wèn)題是華僑城重啟二次擴(kuò)張的成功關(guān)鍵。華僑城表示，將進(jìn)行境外融資和內(nèi)部信托融資。

華僑城財(cái)務(wù)總監(jiān)林育德在投資者說(shuō)明會(huì)上稱(chēng)，由于境外借貸成本較低，今年華僑城將通過(guò)旗下的華僑城亞洲這個(gè)平臺(tái)進(jìn)行境外融資。

此外，華僑城還將在信托融資方面做文章，以及銀行貸款。林育德表示，公司2011年到2012年財(cái)務(wù)狀況漸漸有所好轉(zhuǎn)，現(xiàn)金是70億左右，集團(tuán)給予貸款130多億，“今年在集團(tuán)委托貸款方面爭(zhēng)取控制在不超過(guò)50%，其余都靠我們自己融資”。

但有多位業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂(yōu)，由于樓市調(diào)控政策持續(xù)不放松，華僑城高端地產(chǎn)項(xiàng)目仍面臨不小的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。隨著各大開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，華僑城的生存空間必然會(huì)遭遇不斷擠壓，尤其是資金壓力仍沒(méi)能從根本得以緩解。