調(diào)控措施在于穩(wěn)定而非打壓房地產(chǎn)市場

短期遭遇重挫，但中線上漲行情未結(jié)束

周一大盤遭遇重挫，全日低開低走，多頭毫無反攻之力，市場成交量明顯放大，上證指數(shù)創(chuàng)下19個月來最大單日跌幅。受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，地產(chǎn)板塊大面積跌停，其他相關(guān)板塊也一并受到拖累。但我們認為當下市場反應過度，短線存在超跌反彈的機會。

這次公布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》是此前“新國五條”的細化措施，大部分的內(nèi)容都屬于預期之內(nèi)，除了其中的“應依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征”，普遍被視為“殺傷力”最強的調(diào)控政策。

按差額的20%征收個稅，實際上是在二手房交易過程中加收了資本利得稅，該措施的目的非常明確——打擊房地產(chǎn)市場投機性需求。在交易過程中征稅必然會提高二手房的價格，因此短期來看，一些觀望者會趕在地方出臺細則以前出手，二手房市場的成交量可能因此快速上升。但是從二手房市場的供求彈性來分析，加收的個稅并不一定完全轉(zhuǎn)嫁到買方身上。相反，因為二手房價格的抬升，投機性需求的降溫可能增加對新房的供給量和需求量。

另一方面，房價增值收益的收窄，房地產(chǎn)投資性需求的要求回報率會逐漸向預期的租售比回歸，雖不一定會使房價下跌，但長遠看有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，對經(jīng)濟市場的運行并無大礙。再加上從2010年的“國十一條”調(diào)控開始，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中所占的比重開始逐步下降，而且基建投資比重的增加，抵消了近年來房地產(chǎn)市場低迷對經(jīng)濟的不良影響。

實際上，在過去的幾輪調(diào)控中，房價的主要推手并非是投機性的需求甚或是地方出臺的多項調(diào)控政策，反而是逐漸放松的貨幣政策。去年的兩次降息，5年期以上的貸款基準利率從7.05%下調(diào)至6.55%，按往常的慣例，大部分商業(yè)銀行應是從今年開始執(zhí)行。據(jù)了解，不少的中小商業(yè)銀行限制或暫停住房按揭貸款，乃是因為該類貸款的需求旺盛所以占用對企業(yè)的貸款額度，實際上是從側(cè)面反映了年初以來房地產(chǎn)市場交投的活躍。

這一次中央加強調(diào)控的措施，實際是對當前火爆的房地產(chǎn)市場的一些穩(wěn)定措施，從長遠看有利于推動城鎮(zhèn)化的發(fā)展。而且隨著去年房地產(chǎn)開發(fā)商采取“以價換量”的應對措施以來，大規(guī)模地去庫存化已使得企業(yè)對房價調(diào)控影響開始弱化，對企業(yè)盈利能力的打擊非常有限。相反地，房價的穩(wěn)步上升，將有利于地產(chǎn)企業(yè)銷售收入企穩(wěn)，收回投資成本和利潤。

從周一的股指走勢來看，市場放量下跌，使得不少板塊的個股出現(xiàn)了較好的買入機會。當前中國經(jīng)濟不存在進一步下滑的風險，管理層最根本的目的還是在于穩(wěn)定而非打壓房地產(chǎn)。當下正值兩會召開時點，伴隨好壞消息的交替出現(xiàn)，市場仍以振蕩為主，中線上漲行情仍未結(jié)束，投資者不必過度恐慌。從短線來看，大盤存在著超跌反彈的機會，期指操作應以日線波段為主，切忌追漲殺跌。