因長期保持高周轉(zhuǎn)、高杠桿戰(zhàn)略，榮盛發(fā)展被業(yè)內(nèi)人士稱為“小萬科”；因2012年瘋狂拿地儲備、激進擴張，其也被人稱為“小保利”。

2012年，榮盛發(fā)展業(yè)績首次破百，那是他瘋狂擴張的一年。

據(jù)初步統(tǒng)計，2012年全年，其共拿地26宗，新增建筑面積相較2011年增長了182%，購地金額約63億元，比2011年增長了243%。

此外，據(jù)2013年2月28日最新業(yè)績快報顯示，榮盛發(fā)展2012年度凈資產(chǎn)收益率29.61%；營業(yè)收入134.22億元，同比增長41.26%，凈利潤21.17億元，同比增長38.16%。營業(yè)利潤增加的原因為隨著公司經(jīng)營規(guī)模的擴大，各地區(qū)實現(xiàn)收入同比增長較多，公司加強廣告宣傳力度、拓展銷售渠道，銷售業(yè)績獲得穩(wěn)步提升。

只是，作為民營背景的地產(chǎn)公司，榮盛在瘋狂擴張的同時，還得通過不斷向?qū)嶋H控制人借款、通過信托公司質(zhì)押股權(quán)，得以緩解融資壓力。

“他負債率稍微高一點，財務(wù)方面相比于其他公司要緊張一些，壓力要大一點?！比A東地區(qū)一證券機構(gòu)分析師向記者表示，高杠桿模式是把雙刃劍，“他彈性很大?！?/P>

榮盛發(fā)展的資產(chǎn)負債率，成為懸在其頭上的一柄“達摩克利斯之劍”。

“小萬科”高周轉(zhuǎn)布局二三線城市

在業(yè)內(nèi)人士看來，主要提供剛需類產(chǎn)品的榮盛，“快”是貫穿其發(fā)展的主要風(fēng)格。

正是因為“快”，多家研究機構(gòu)紛紛稱其為“小萬科”?！八F(xiàn)在市值超過230億，但是他的銷售還沒達到這個數(shù)，說明他當(dāng)年銷售的產(chǎn)品當(dāng)年就可以竣工，做得特別的快。”上述分析師認為，榮盛從拿地到最后推出的速度，在目前所有地產(chǎn)公司中都算排在前列。

榮盛被稱為“小萬科”的另一個原因在于，其目前的發(fā)展模式很像十年前萬科起步的階段。

通過觀察榮盛發(fā)展近幾年的全國布局，不難發(fā)現(xiàn)，其腳步主要停留在京津冀和長三角地區(qū)，鐵路沿線的二三線城市?！斑@些城市的競爭不會很激烈，未來三五年有比較大的發(fā)展空間，這就是榮盛的選擇方向?！备咄ㄖ菐旆治鰩熤烊f芬表示。

如今，萬科已然在全國快速布局，榮盛仍舊選擇固守二三線城市這道城墻。

“在房地產(chǎn)最難過的那段時間，萬科業(yè)績都有所下滑，但是榮盛發(fā)展依然取得了不錯的成長。”北京鵬遠資產(chǎn)管理合伙事務(wù)執(zhí)行人徐德生表示，深耕二三線城市的高周轉(zhuǎn)模式保證了其長期穩(wěn)定行進，這也是其近幾年越來越被投資人士看好的原因之一。

“他保證他每一年的增長速度都很快，這一點是比較難的?！痹谏鲜龇治鰩熝劾?，穩(wěn)健前行是榮盛在A股上市公司里，最可貴、最突出的品質(zhì)。

民企瘋狂擴張的財務(wù)困境

選擇走高周轉(zhuǎn)、高杠桿的道路，導(dǎo)致其在發(fā)展過程中需要大量的資金支撐。

今年1月，榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司分別向大股東榮盛控股、榮盛建設(shè)工程和董事長耿建明借款共計不少于7.5億元。

2月27日，榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司發(fā)布業(yè)績預(yù)告，顯示2012年其總資產(chǎn)負債率達到76.62%。

“通過對比就能發(fā)現(xiàn)，榮盛的賬面資金相對較少，一方面可能他的資金運用效率比較好；另一方面可能是因為2012年他拿了很多地，花了很多錢。”據(jù)周偉分析，這或許就是其近期被稱為“小保利”的原因。

2012年，榮盛發(fā)展瘋狂拿地、激進擴張，風(fēng)格極似保利地產(chǎn)，資產(chǎn)負債率整體偏高。

2012年10月，榮盛發(fā)展發(fā)布董事會決議公告稱，同意將公司2012年度土地購置計劃，從原計劃建筑面積不超過350萬平米，調(diào)整為不超過600萬平米；購地資金從37.5億元調(diào)高至60億元。

據(jù)初步統(tǒng)計，2012年全年，其共拿地26宗，新增建筑面積相較2011年增長了182%，購地金額約63億元，比2011年增長了243%。

“他資金稍微比其他做得慢的公司要緊張一些。他的杠桿一直很高，這在財務(wù)方面還是有壓力的?！比A東地區(qū)一證券機構(gòu)分析師表示，榮盛的發(fā)展彈性很大——一旦樓市調(diào)控趨近，或者資金成本上升較明顯，他的承壓就比較明顯，“這是一個雙刃劍?！?/P>

然而，作為沒有大樹可依靠的民營地產(chǎn)公司，榮盛發(fā)展2012年瘋狂擴張的背后，其融資行為顯得辛苦且昂貴。

上述1月份的借款公告顯示，其面向大股東的融資行為，借款利率在7.5%—10%之間。

2012年5月，榮盛發(fā)展發(fā)布公告稱，公司大股東榮盛控股將其所持有的該公司2638萬股，質(zhì)押給陜西省國際信托有限責(zé)任公司。

截至公告發(fā)布當(dāng)天，榮盛控股所持榮盛發(fā)展7.2億股股份已經(jīng)全部質(zhì)押殆盡。

“他做了不少信托融資，利息都比較高，這是它的缺點。所以投資榮盛發(fā)展的時候?qū)λY產(chǎn)負債表的安全性要更加留意?！毙斓律硎?，受地產(chǎn)調(diào)控影響，銀行對信貸收緊，這是所有地產(chǎn)公司在現(xiàn)階段發(fā)展過程中都會遇見的資金瓶頸。

榮盛基金、商業(yè)地產(chǎn)拓海外融資路

榮盛發(fā)展2012年三季度報表顯示，其時預(yù)收賬款為118.02億，存貨243.47億。

上述分析師認為，榮盛的存貨一直不算多。

“‘預(yù)收賬款’往往被視為企業(yè)的一種負債，說明企業(yè)已經(jīng)預(yù)收合同價款，但尚未交付商品?！北本┧囋贩康禺a(chǎn)開發(fā)集團副總經(jīng)理王樹森解釋道。

就上述數(shù)據(jù)而言，截至2012年第三季度，除去預(yù)收賬款部分，榮盛實際可售存貨僅為125.45億元。

對此，周偉表示，因為其產(chǎn)品的預(yù)售能力較強，銷售策略較好，可以保證每年業(yè)績的增長態(tài)勢?！八念A(yù)收賬款基本上鎖定了2013年的業(yè)績。”

2012年，榮盛發(fā)展銷售額突破百億，許多業(yè)內(nèi)人士開始注目這家廊坊的民營房地產(chǎn)公司。

“因為未來城鎮(zhèn)化中心還是在三四線城市，大家都把榮盛作為一個城鎮(zhèn)化的標的?！鄙鲜鋈A東證券分析師認為，“他在2012年賣了180個億，我估計2013年他們的目標在200億以上?！?/P>

也有分析師認為，突破百億只是第一道門檻，200億大關(guān)將會是榮盛發(fā)展的第二道門檻。其在未來五年內(nèi)，仍舊會以穩(wěn)健的態(tài)勢持續(xù)行進。

“其實榮盛的存量和去化率是屬于行業(yè)中等水平，速度很快的擴張不太可能實現(xiàn)?！敝烊f芬表示，除了榮盛重頭投入的剛需產(chǎn)品，其目前涉及的商業(yè)地產(chǎn)項目體量也均偏中等。

2010年9月，榮盛發(fā)展發(fā)布公告稱，公司計劃與自然人章華共同投資設(shè)立榮盛泰發(fā)（北京）投資基金管理有限公司，注冊資本3000萬元。

“榮盛泰發(fā)的趨勢可能有點像金地集團出資設(shè)立的穩(wěn)盛投資。”朱萬芬認為，在未來，榮盛會通過其旗下的基金公司和商業(yè)地產(chǎn)項目拓展海外融資。