央企保利集團(tuán)一天獨(dú)得兩“地王”。

10月10日，經(jīng)過100余輪的激烈競(jìng)拍，備受關(guān)注的徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01地塊最終以45億元成交，折合樓板價(jià)27055元/平方米，溢價(jià)率為42.9%，競(jìng)得人是保利集團(tuán)旗下的上海保利建錦房地產(chǎn)有限公司，以及信保（天津）股權(quán)投資基金管理有限公司。45億元的成交總價(jià)，也讓該地塊成為今年以來上海的總價(jià)“地王”；同一天，長(zhǎng)沙方面濱江新城B7地塊被保利萬科的聯(lián)合體成功競(jìng)得，成交價(jià)總計(jì)32.56億元，該地塊總使用權(quán)面積約32萬平方米。

有意思的是，今年7月，保利地產(chǎn)剛剛才在北京萬柳地塊的拍賣前意外退出競(jìng)拍，其公開理由是根據(jù)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策要求，考慮到北京萬柳地塊的情況，保利決定退出與融創(chuàng)地產(chǎn)的聯(lián)合體，不再參與萬柳地塊的拍賣。但時(shí)隔不到3個(gè)月，保利卻大手筆的拿下兩地“地王”。

10月11日，保利地產(chǎn)董秘黃海在接受《投資者報(bào)》記者采訪時(shí)表示，當(dāng)時(shí)北京地塊的情況與目前上海地塊不太具可比性，其中樓面價(jià)格相差就很大。對(duì)于保利來說，更重要的是目前的銷售比較好，在一些土地儲(chǔ)備不足的城市需要補(bǔ)倉(cāng)。

目前，北京、上海等一線城市的土地仍然是有資金有實(shí)力的房產(chǎn)商眼中的香餑餑。易居（中國(guó)）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱表示，一線和二線城市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)比較小。一線與二線城市從整體而言，由于龐大的市場(chǎng)需求，以及有限的土地資源，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求明顯。而從房?jī)r(jià)收入比層面上看一線城市確實(shí)偏高，但考慮到其激烈的市場(chǎng)供求矛盾，高房?jī)r(jià)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)仍然是可控的。

綠地保利最后競(jìng)爭(zhēng)

此次徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01地塊拍賣，共有35家開發(fā)商領(lǐng)取了該地塊的標(biāo)書，最終有4家房企參與了現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)買。這4家房企分別是中海、華潤(rùn)、保利以及綠地。在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)買環(huán)節(jié)前半局，叫價(jià)主要在保利和中海之間展開；在報(bào)價(jià)接近40億元時(shí)，中海退出，綠地加入競(jìng)價(jià)。

現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)100余輪，費(fèi)時(shí)超過1個(gè)半小時(shí)，其間主持人數(shù)度提醒競(jìng)買人“理性應(yīng)價(jià)、謹(jǐn)慎思考”。每一次競(jìng)拍的加價(jià)，從最初的200萬元，增加到后來的1000萬元，不過之后又回到了500萬元。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟在接受《投資者報(bào)》記者采訪時(shí)表示，這說明上海的土地市場(chǎng)有熱度，但并不算過熱。該地塊的溢價(jià)率為42.9%，也沒有超過50%。對(duì)于保利來說，是屬于正常的土地儲(chǔ)備期。

雖然該地塊成為新地王，不過折合樓板價(jià)其實(shí)只有每平方米27055元，遠(yuǎn)低于周邊在建新房的價(jià)格，與其周邊的新盤價(jià)格每平方米5萬~6萬元相比，樓板價(jià)并不算很高。

此外，該地塊周邊有大量上海綠地的樓盤，因此綠地也極為想將其收入囊中，但顯然保利準(zhǔn)備得更充分。

陳晟分析，上海綠地在40億元的時(shí)候才加入，表明了對(duì)該地塊價(jià)值的一個(gè)看法。而最后為保利所得，還是要看每家房企自己的判斷。不排除在保利的競(jìng)拍中還有股權(quán)基金參與是其最后拍得的原因之一。

地產(chǎn)商增加土地儲(chǔ)備

今年7月，保利地產(chǎn)在北京萬柳地塊的拍賣前退出競(jìng)拍。公開理由是正值地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵時(shí)期。

10月11日，保利地產(chǎn)董秘黃海在接受《投資者報(bào)》記者采訪時(shí)表示，當(dāng)時(shí)北京地塊的情況不太具可比性，其中樓面價(jià)格相差就很大。據(jù)媒體報(bào)道顯示，雖然北京萬柳地塊成交溢價(jià)率也只有40%，但是樓面價(jià)高達(dá)約4萬元/平方米，周邊樓盤均價(jià)則在5萬~6萬元/平方米不等。

國(guó)信證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師方炎向《投資者報(bào)》記者表示，對(duì)于單塊的地塊，有很多因素所決定。因此并不能說保利退出北京萬柳地塊的拍賣，就對(duì)拿地不重視了。

事實(shí)上，之后，保利地產(chǎn)還是在北京有所動(dòng)作。9月份，首開股份聯(lián)合保利（北京）房地產(chǎn)公司競(jìng)得大興區(qū)一宗地，成交價(jià)13.8億元，土地面積16.78萬平方米。

保利地產(chǎn)董秘黃海表示，目前保利項(xiàng)目銷售不錯(cuò)，其中有個(gè)城市就銷售了100億元，因此公司要補(bǔ)充土地資源，而在補(bǔ)資源過程中，公司會(huì)考慮資源相對(duì)比較欠缺的城市。上海地區(qū)的資源本來就比較少，沒什么土地儲(chǔ)備；長(zhǎng)沙也是，目前只有一個(gè)項(xiàng)目在銷售。未來保利還是要優(yōu)先考慮資源不足的城市。

Cric研究中心研究經(jīng)理?xiàng)畛壳啾硎?，本輪調(diào)控已持續(xù)兩年，兩年期間絕大多數(shù)大型房企在投資環(huán)節(jié)都表現(xiàn)出謹(jǐn)慎態(tài)度，這導(dǎo)致了在當(dāng)前這個(gè)時(shí)間上，相當(dāng)一部分企業(yè)的土地儲(chǔ)備，尤其是在重點(diǎn)城市的土地儲(chǔ)備出現(xiàn)了短缺，在保利之前，包括萬科在內(nèi)的品牌企業(yè)自下半年以來開始大手筆的在全國(guó)范圍內(nèi)購(gòu)地，聯(lián)系這次保利的高調(diào)亮相，可以想見目前房地產(chǎn)企業(yè)將集中進(jìn)入一輪補(bǔ)土地庫(kù)存的時(shí)間點(diǎn)。

而拍賣價(jià)格顯然也是一個(gè)重要的因素。楊晨青表示，從溢價(jià)率角度看，今年房企實(shí)際拿地成本低于前兩年，2012年來50%以上高溢價(jià)地塊占比是近四年來最低點(diǎn)，也是近兩年來房企拿地成本最低的時(shí)期。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，上海的好地還是想拿，溢價(jià)率也不是很高。國(guó)信證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師方炎認(rèn)為，今年6月開始，樓市開始回暖，恒大、龍湖、保利等的銷售都在上升。一方面，銷售多，需要補(bǔ)庫(kù)存；另一方面，政府也在加大土地供應(yīng)，因此下半年以來，推地速度加快；第三，對(duì)于房產(chǎn)商來說，借此機(jī)會(huì)，盡量把自己做大。小的房產(chǎn)商沒資金沒能力，大的地產(chǎn)商資金充裕，就會(huì)繼續(xù)做大。