在全球經(jīng)濟(jì)放緩的大背景下，2012年，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言，無疑是存在一定風(fēng)險(xiǎn)的一年。而在這其中，房地產(chǎn)板塊的調(diào)整帶來的影響也不容忽視。接下來，筆者將從今年以來股指權(quán)重板塊的一些調(diào)控政策及市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)方面，對(duì)近期房地產(chǎn)板塊的一些動(dòng)向做一個(gè)簡(jiǎn)單分析，進(jìn)而分析其對(duì)股指市場(chǎng)可能造成的影響。

房?jī)r(jià)加速回落，銷售復(fù)蘇緩慢

3月，一線城市房?jī)r(jià)加速回落，北上廣深同比降低1.68%，環(huán)比回落1.1%，比2月繼續(xù)回落1.2個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，二三線城市房?jī)r(jià)總體也呈現(xiàn)加速下降的趨勢(shì)。然而，各地樓市成交量猛漲，樓市“回暖”之說不絕于耳。進(jìn)入4月以來，溫總理再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不能放松，繼續(xù)奠定房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的基調(diào)。部分城市公積金“松綁”，繼續(xù)刺激剛性需求。同時(shí)，投資步伐放緩，資金不算充足，房地產(chǎn)行業(yè)加快“洗牌”，進(jìn)一步抑制投資性需求。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院(微博)的數(shù)據(jù)，4月全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8711元/平方米。環(huán)比3月下跌0.34%。同比來看，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)同比首次出現(xiàn)下跌。北京、上海等十大城市住宅均價(jià)同比連續(xù)四個(gè)月出現(xiàn)下降且跌幅增大。而成交量方面，北京、上海和廣州的成交面積均有所回落，結(jié)束了3月的“小陽(yáng)春”。

權(quán)重板塊房地產(chǎn)動(dòng)作“可期”

從少數(shù)地方政府出臺(tái)的與限購(gòu)等中央調(diào)控政策相悖的地方新政被叫停，到兩會(huì)溫總理表態(tài)房?jī)r(jià)仍遠(yuǎn)未調(diào)控到位，表明中央對(duì)調(diào)控的態(tài)度仍堅(jiān)決，限購(gòu)等核心政策較難撼動(dòng)。但為了更好地體現(xiàn)抑制投資性需求，鼓勵(lì)剛性需求的目的，卻也不乏一些政策“微調(diào)”。

去年10月開始，建行北京地區(qū)率先上浮了首套房個(gè)貸利率后，各大行也悄然跟進(jìn)。今年春節(jié)后，國(guó)務(wù)院明確了今年將加大對(duì)首套房置業(yè)人群的優(yōu)惠支持力度，各家商業(yè)銀行的首套房個(gè)貸利率又逐漸回落至基準(zhǔn)，而近期，各家銀行政策微調(diào)，房貸陸續(xù)出現(xiàn)9折甚至8.5折優(yōu)惠。另外，國(guó)內(nèi)二三線城市住房公積金貸款額度上限都悄然提高，上調(diào)幅度普遍在15%至25%之間。鑒于北京、上海等一線城市較為敏感，所以一線城市的住房公積金貸款額度上限暫未調(diào)整。

從2月份中、下旬開始，在剛性需求逐漸釋放等因素的作用下，針對(duì)首套房置業(yè)等剛性需求的優(yōu)惠政策頻出，主要包括首套房貸利率優(yōu)惠政策等，預(yù)計(jì)未來或有更多更大力度的刺激首套房、自住型普通住房需求等相關(guān)政策出臺(tái)。

在多重調(diào)控政策下，多個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)束了“量?jī)r(jià)齊跌”的狀態(tài)，呈現(xiàn)“量漲價(jià)跌”的回暖苗頭。符合政府的調(diào)控預(yù)期，同時(shí)也表明房地產(chǎn)市場(chǎng)正步入理性回歸的調(diào)整階段。

眾多分析認(rèn)為，在目前房?jī)r(jià)已經(jīng)回落，而且還將進(jìn)一步下探的情況下，如何進(jìn)一步減輕首次購(gòu)房人群的購(gòu)房成本，無疑是刺激剛需入市的關(guān)鍵。房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大的消息，再次反映了政府對(duì)剛性需求的保護(hù)和對(duì)投資性需求的抑制。加上有媒體報(bào)道，住建部正在考慮協(xié)調(diào)、配合相關(guān)部門，將針對(duì)居民購(gòu)買首套住房的優(yōu)惠政策常態(tài)化、制度化，并以此為契機(jī)，研究建立一套保證合理、非投機(jī)投資住房消費(fèi)的長(zhǎng)效政策機(jī)制。

綜合來看，無論是北京、上海還是南京、無錫等二三線城市，期盼出臺(tái)包括降低改善型需求第二套住房貸款利率等在內(nèi)的“微調(diào)”呼聲較大。但政府不會(huì)輕易在此調(diào)控結(jié)果剛剛顯現(xiàn)的時(shí)候叫停。在目前相對(duì)比較情緒化的市場(chǎng)，股指權(quán)重板塊的任何風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)被放大，進(jìn)而影響整個(gè)股指走勢(shì)。接下來的一個(gè)月中，房地產(chǎn)板塊難以為股指提供一定的支撐，甚至?xí)?duì)整個(gè)指數(shù)造成一定的拖累。