公司相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，如果信托市場(chǎng)情況好轉(zhuǎn)，融資利息不再水漲船高的話，公司可能會(huì)考慮擴(kuò)大這一領(lǐng)域的融資

在萬(wàn)科4月份4地一口氣連拿5宗地塊后，謹(jǐn)慎的金科股份也開始出手土地市場(chǎng)了。5月3日，金科股份發(fā)布公告稱，公司分別在4月26日、4月30日通過(guò)掛牌方式取得重慶4宗地塊，總計(jì)成交價(jià)格為11.99億元。

“金科股份此次拿地可謂是”抄底“價(jià)格，甚至其中有兩塊地完全是底價(jià)成交?！币晃粯I(yè)內(nèi)資深開發(fā)商對(duì)記者如是表示。

值得注意的是，拿地公告發(fā)布后的第二天，即5月4日晚，金科股份再次發(fā)布公告稱，公司旗下11家控股子公司擬向銀行和信托機(jī)構(gòu)申請(qǐng)不同額度的融資，總計(jì)38.5億元。金科股份為這11家控股子公司2012年年度新增不同額度擔(dān)保，擔(dān)保額度總計(jì)亦不超過(guò)38.5億元。

有業(yè)內(nèi)人士分析，金科股份旗下多家控股子公司向銀行或信托公司融資，一方面是為了滿足項(xiàng)目開發(fā)需要，另一方面則可能用于再次“抄底”土地市場(chǎng)或者試水旅游地產(chǎn)而儲(chǔ)備“糧食”。

12億元“抄底”

5月3日，金科股份發(fā)布公告稱，公司獲得重慶四宗地的土地使用權(quán)。這四宗地塊分別位于北碚區(qū)蔡家、開縣以及長(zhǎng)壽區(qū)北部。

據(jù)記者查閱中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，以上四宗地塊中，北碚蔡家占地面積19.5萬(wàn)平方米，容積率≤1.9，二類居住用地，成交總價(jià)約為人民幣4.7億元，底價(jià)成交；長(zhǎng)壽區(qū)宗地占地面積13.3萬(wàn)平方米，1≤容積率≤2.5，普通商品住房用地，成交總價(jià)為3.6億元，低價(jià)成交；開縣的兩宗地塊均位于重慶市（平橋生態(tài)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)），1≤容積率≤3.5，占地面積共15.05萬(wàn)平方米，商住用地，成交總價(jià)共為3.7億元，溢價(jià)率約為3.6%。

值得一提的是，根據(jù)中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，北碚蔡家組團(tuán)地塊規(guī)劃最大可建筑面積為369454平方米，由此推算，該地塊樓面地價(jià)為1264元/平方米。

有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，除了底價(jià)成交的兩宗地塊外，其他兩宗地塊的溢價(jià)率也很低，幾乎可以忽略不計(jì)?？梢?，金科股份此次出手可謂“抄底”了。

該人士還向記者透露，金科股份以往土地投資金額占合同銷售金額的比重一直超過(guò)60%。但公司2011年在拿地策略上有所調(diào)整，土地投資趨于謹(jǐn)慎，尤其是重組上市后新生的金科股份在拿地上似乎表現(xiàn)更為小心翼翼。

據(jù)了解，公司自2011年8月23日掛牌上市后，僅在2011年12月中下旬相繼在江蘇南通市和重慶榮昌縣拿地，拿地投資額總計(jì)約為7.3億元。

上述人士指出，從金科股份重組上市后的表現(xiàn)來(lái)看，公司今年一口氣斬獲重慶四宗地塊可謂是拿地的大動(dòng)作了。之前公司可能一直在等重慶土地市場(chǎng)“觸底”，以便“圍獵”優(yōu)質(zhì)地塊。

事實(shí)上，中信建投證券的研究報(bào)告曾指出，金科股份的產(chǎn)品劣勢(shì)在于其成本過(guò)高，而實(shí)際的銷售均價(jià)并不高，使得利潤(rùn)率處于較低水平。

“可能正是考慮要降低產(chǎn)品成本，因此在拿地思路上有所轉(zhuǎn)變”，上述人士向記者如是表示。正如該人士分析的那樣，金科股份確實(shí)在其2011年年報(bào)中提到，2012年要“增強(qiáng)低成本土地獲取能力”。

除此之外，上述中信建投證券對(duì)金科股份的研究報(bào)告還指出，公司目前還面臨著優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備不足的局面。

對(duì)此，金科股份相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者表示，2012年，公司將合理補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。目前來(lái)看，拿地范圍多側(cè)重于重慶及周邊地區(qū)，另外公司也有團(tuán)隊(duì)去云貴考察，但具體情況則要根據(jù)市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。

擬融資38.5億元

5月4日，金科股份公告稱，公司旗下11家控股子公司擬向銀行和信托公司申請(qǐng)不同額度的融資，總計(jì)38.5億元。

據(jù)公告顯示，這筆融資主要是各控股子公司為滿足旗下項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)需要而融資。不過(guò)，也有消息人士向記者表示，公司也可能是為了加大商業(yè)、旅游地產(chǎn)投入而儲(chǔ)備“糧食”。

實(shí)際上，金科股份在2011年年報(bào)中曾提到，2012年要“加大商業(yè)、旅游及休閑地產(chǎn)的開發(fā)力度，伺機(jī)進(jìn)入文化及養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域”。

不過(guò)，有多位業(yè)內(nèi)專營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)的企業(yè)高層人士曾向記者表示，商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)“不是誰(shuí)都可以做的”，鑒于其開發(fā)周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)慢，管理經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)要求高等獨(dú)特特點(diǎn)，因此想做好商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)，不僅需要強(qiáng)大的資金支持還需要成熟的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

對(duì)此，金科股份相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，公司從2006年開始就嘗試操作商業(yè)地產(chǎn)，一般是在小區(qū)做商業(yè)，例如，臨街樓棟的底層商鋪或者小區(qū)商業(yè)街，但公司目前并未涉及大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，不過(guò)公司在慢慢加大商業(yè)地產(chǎn)的投入。剛剛斬獲的重慶四宗地塊，其中兩幅地塊就是商住用地性質(zhì)，目前還是規(guī)劃為小區(qū)商業(yè)，即部分樓棟的一層和二層用來(lái)做商鋪。至于旅游地產(chǎn)，公司目前還未涉及，主要處在考察摸索階段。

對(duì)于資金支持這一塊，該負(fù)責(zé)人向記者表示，金科股份目前主要融資渠道有兩種，一種是通過(guò)銀行融資，一種是通過(guò)信托公司融資。不過(guò)，該人士強(qiáng)調(diào)，如果信托市場(chǎng)情況好轉(zhuǎn)，融資利息不再水漲船高的話，公司可能會(huì)考慮擴(kuò)大這一領(lǐng)域的融資。

值得一提的是，中信建投證券的上述報(bào)告曾指出，截至2012年4月下旬，公司銷售收入為27億元，業(yè)績(jī)要低于預(yù)期。主要是因?yàn)楸本o(wú)錫兩地項(xiàng)目受影響較大，銷售不暢，重慶本地的新開盤并不多所致。

“公司無(wú)錫和北京項(xiàng)目確實(shí)受限購(gòu)影響嚴(yán)重，銷售情況相對(duì)不是非常理想。不過(guò)接下來(lái)會(huì)有一些促銷活動(dòng)，但不會(huì)降價(jià)太多，因?yàn)槔麧?rùn)很低，而公司不會(huì)選擇虧本甩賣?！鄙鲜鼋鹂乒煞菹嚓P(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者如是表示。