今年伊始，中國加強資本外流的管制力度，其中一部分原因是為了遏制境內(nèi)資金流出境外購買房地產(chǎn)的勢頭。如今來看，這種外匯管制政策似乎達到了預(yù)期的效果。

從房地產(chǎn)中介機構(gòu)Cushman & Wakefield公司提供的信息來看，今年第一季度紐約房地產(chǎn)市場總銷售額比去年同期水平大幅下降58%至43億美元。

而全美房地產(chǎn)的銷售情況也不甚樂觀，從研究機構(gòu)Real Capital Analytics公司提供的數(shù)據(jù)來看，全美房地產(chǎn)銷售總額比去年同期下滑18%。

目前中國居民換匯時需要承諾外匯資金不會用于購買海外房產(chǎn)、證券資產(chǎn)、人壽保險或其他投資類保險產(chǎn)品。盡管這種監(jiān)管固定并不是新鮮事，但是此前居民換匯之前無需簽署此類保證書。同時，居民換回時需要提供一份外匯資金使用的詳細(xì)計劃用途，包括商業(yè)差旅、海外留學(xué)、探親、醫(yī)療服務(wù)、商品貿(mào)易或購買非投資型保險產(chǎn)品，并具體說明外匯資金使用的年月日期。

此外，違反中國外匯監(jiān)管政策的居民或機構(gòu)將被加入外匯監(jiān)管部門的監(jiān)察黑名單，未來三年將不再享有換匯額度，并將接受監(jiān)管部門的反洗錢審查。同時，居民換匯時需要遵守中國政府對洗錢、逃稅以及地下錢莊等犯罪行為的法律法規(guī)，并確認(rèn)沒有將個人每年換匯額度借給其他人。

不過，分析師指出，中國外匯管制政策只是紐約房地產(chǎn)市場遇冷的導(dǎo)火索而已。過去幾個月中，紐約、圣弗朗西斯科以及其他主要城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)見頂跡象，各大城市的房地產(chǎn)價格已經(jīng)明顯高估，并有一大批新建高端房產(chǎn)涌入市場導(dǎo)致供應(yīng)量快速上升。

早在去年十二月，分析師就指出，未來幾個季度中將有大量新建房屋進入美國房地產(chǎn)市場，同時美國房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇周期也已經(jīng)進入第八個年頭，即使是一位來自中國的房地產(chǎn)投資者也看出來：“美國房地產(chǎn)市場很可能即將見頂?！?/p>

盡管一些市場人士可能將美國房地產(chǎn)市場遇冷的原因歸咎到特朗普總統(tǒng)身上，不過分析師認(rèn)為，目前美國市場銷售總額快速下降的問題基本與特朗普總統(tǒng)無關(guān)。過去六年中，美國房地產(chǎn)市場在金融危機崩盤后開始迅速反彈，房產(chǎn)價格實現(xiàn)長期快速增長。如今，紐約和圣弗朗西斯科等大型城市中已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)過度建造的跡象，而這些美國主要城市也成為這波房地產(chǎn)大牛市的主要受益者。

圖注：曼哈頓地區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)銷售額降至過去六年來最低點

不過，特朗普總統(tǒng)近期遇到的政策改革阻礙也在一定程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)市場中潛在買家開始躊躇不前。一些美國房地產(chǎn)市場投資者擔(dān)心，特朗普總統(tǒng)此前承諾的減稅方案可能無法通過美國國會審批，而這項政策對于美國房地產(chǎn)市場而言是一個重大利好。與此同時，另外一批投資者擔(dān)心，如果特朗普總統(tǒng)按照此前的承諾下調(diào)稅費并提高美國政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資力度，可能會點燃美國經(jīng)濟通脹率大幅上升，帶動美國市場利率攀升，這對于負(fù)債驅(qū)動的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營模式而言又是一大利空因素。

因此，分析師指出，特朗普總統(tǒng)推行經(jīng)濟政策改革的時間表中存在巨大的不確定性，這一因素導(dǎo)致全美范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場投資者普遍持觀望態(tài)度。美國房地產(chǎn)投資公司Mesa West Capital負(fù)責(zé)人Jeff Friedman認(rèn)為，房地產(chǎn)市場中買賣雙方存在較大分歧，只有雙方對政策預(yù)期保持一致，才能達成更多交易。

同時，如果房地產(chǎn)投資者擔(dān)心美國利率將開始走高，他們更應(yīng)當(dāng)關(guān)注特朗普總統(tǒng)的政策導(dǎo)向而不是美聯(lián)儲的長期利率預(yù)測點陣圖，因為分析師認(rèn)為特朗普總統(tǒng)實際上希望美國利率維持在較低水平。

但是，從最基本的供需關(guān)系來看，紐約商業(yè)房地產(chǎn)市場中供應(yīng)過剩是導(dǎo)致成交額快速下降的根本原因。在多年房地產(chǎn)市場回暖之后，美國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造了大量的酒店和高級公寓等商業(yè)地產(chǎn)。如今，由于供應(yīng)量快速增加，房東們開始大幅下調(diào)房租價格，貸款機構(gòu)也開始收緊貸款門檻。

兩年前，美國房地產(chǎn)開發(fā)商Louis Ceruzzi和一個中國合伙企業(yè)共同購買了一塊位于第五大道的地皮，當(dāng)時這筆交易的成交價高達2.75億美元，比2011年這塊地產(chǎn)的市場價格翻了一番。2015年年底，Louis Ceruzzi表示第二年春天將開始開發(fā)這一塊商業(yè)地產(chǎn)。但是，一年多之后的今天，這一塊商業(yè)地產(chǎn)仍然是空蕩蕩的，只有隨處散落的橡膠建材。