12月18日至20日，2018年中央工作經(jīng)濟(jì)會議在北京召開，會議回顧2017年中國經(jīng)濟(jì)市場的總體情況，并對2018年經(jīng)濟(jì)工作作出部署，主要集中在實體經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長”，繼續(xù)深化供給側(cè)改革與結(jié)構(gòu)性改革，注重防范和化解風(fēng)險，積極的財政政策和穩(wěn)健中性貨幣政策取向不變等方面。

評論：

一、“新時代”開局之年

我們對近三年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議進(jìn)行了對比。本次中央經(jīng)濟(jì)會議首先提出了新時代的特征，指出2018年是十九大開局之年，并強(qiáng)調(diào)了穩(wěn)中求進(jìn)的總基調(diào)，對穩(wěn)和進(jìn)也做了詳細(xì)說明。具體如下：

二、實體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長

實體經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長”，被提到較重要的位置。本次會議強(qiáng)調(diào)，做好明年經(jīng)濟(jì)工作，要堅持以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，統(tǒng)籌推進(jìn)穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險各項工作。其中將“穩(wěn)增長”放在五個“統(tǒng)籌推進(jìn)”之首，用經(jīng)濟(jì)增長的穩(wěn)定為各項改革、結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)行保駕護(hù)航。在當(dāng)前我國企業(yè)部門債務(wù)水平偏高，需要持續(xù)推進(jìn)去杠桿的背景下，要保證企業(yè)部門有適當(dāng)?shù)睦麧櫵剑S持其內(nèi)生償還債務(wù)的能力。同時，金融市場防風(fēng)險、抑制同業(yè)空轉(zhuǎn)，也需要保持基礎(chǔ)金融資產(chǎn)的質(zhì)量穩(wěn)定，避免發(fā)生企業(yè)債務(wù)大面積的違約風(fēng)險，否則可能迫使貨幣政策為了救助困難企業(yè)而被迫明顯轉(zhuǎn)松，使得金融去杠桿前功盡棄的不利情形發(fā)生。

穩(wěn)增長的抓手在“積極的財政政策”、“有效投資的合理增長”。本次會議指出，積極的財政政策取向不變，調(diào)整優(yōu)化財政支出結(jié)構(gòu)，確保對重點領(lǐng)域和項目的支持力度；同時還指出，要發(fā)揮好消費的基礎(chǔ)性作用，促進(jìn)有效投資特別是民間投資合理增長。結(jié)合本次會議對貨幣政策的定調(diào)來看，當(dāng)前貨幣政策為了治理金融市場而需要保持相對偏緊狀態(tài)，于是實體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長、保持企業(yè)利潤的任務(wù)，就更多落在財政肩上，意味著2018年的基建增速有望維持較高水平，同時PPI增速也將得到支撐。在財政政策之外，本次會議也強(qiáng)調(diào)發(fā)揮有效投資特別是民間投資的作用。2017年由于地方政府增加土地供應(yīng)，相應(yīng)獲得了相當(dāng)水平的政府性基金收入，增加了財政基礎(chǔ)建設(shè)的資金保障。而2018年政府性基金收入能否進(jìn)一步增長存在不確定性，因此在財政基建之外，穩(wěn)增長也需要更多的依靠投資尤其是民間投資的適當(dāng)回暖，預(yù)計明年隨著居民房地產(chǎn)相關(guān)貸款逐步降溫，銀行的信貸資源有望更多支持實體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的有效投資需求。

三、積極的財政政策取向不變

會議主要提到保證積極的財政政策取向不變，調(diào)整優(yōu)化財政支出結(jié)構(gòu)，確保對重點領(lǐng)域和項目的支持力度，壓縮一般性支出，切實加強(qiáng)地方政府債務(wù)管理。

積極的財政政策取向不變，尤其是在收入方面，積極的財政政策表現(xiàn)為減稅，減稅措施主要包括三項：首先是營改增，為企業(yè)增加投資和就業(yè)支出創(chuàng)造了條件；第二個是有針對性定向發(fā)力，對小微企業(yè)進(jìn)行一系列減稅措施；第三方面是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，諸如在進(jìn)口環(huán)節(jié)調(diào)整一些行業(yè)的稅收政策，促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整。如果能以此為契機(jī)，對減免項目、轉(zhuǎn)移支付優(yōu)惠進(jìn)行一定程度的壓縮，減少不必要的財政支出，同時降低稅率。今年以來，國務(wù)院多次常務(wù)會議審議通過多項減稅降費措施。具體而言，在減稅方面，包括簡化增值稅稅率結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠的小型微利企業(yè)范圍等政策；在降費方面，已出臺清理規(guī)范一批涉企收費，階段性降低失業(yè)保險費率，推進(jìn)網(wǎng)絡(luò)提速降費，降低企業(yè)用能成本等政策。

調(diào)整優(yōu)化財政支出結(jié)構(gòu)，突出保障重點，提高支出的有效性和精準(zhǔn)度，正是財政政策保證支出做到積極有效的要義。新增財力以及調(diào)整存量騰出的資金，優(yōu)先用于支持推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、適度擴(kuò)大有效需求，加大對基本民生保障和扶貧、農(nóng)業(yè)、教育、生態(tài)文明建設(shè)等重點領(lǐng)域的投入，使財力進(jìn)一步向困難地區(qū)和基層傾斜，更好發(fā)揮財政資金使用效益，增強(qiáng)財政對基本公共服務(wù)的保障能力。

確保對重點領(lǐng)域和項目的支持力度，尤其對“一帶一路”建設(shè)、京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展三大戰(zhàn)略涉及的重點領(lǐng)域、重點項目，對雄安新區(qū)及國家級新區(qū)等重點地區(qū)項目建設(shè)加大支持力度，推進(jìn)重點項目建設(shè)。

壓縮一般性支出，主要體現(xiàn)在以下幾個方面，一是壓縮基本建設(shè)支出，二是壓縮政府公用經(jīng)費，三是控制人員福利開支，四是清理各類對企事業(yè)單位的補(bǔ)助補(bǔ)貼，五是調(diào)整過高支出標(biāo)準(zhǔn)，六是暫停土地出讓收入各項政策性計提。

加強(qiáng)地方政府債務(wù)管理，不但要保證財政穩(wěn)增長，同時債務(wù)控風(fēng)險并重，今年以來各級重整計劃強(qiáng)調(diào)拓寬財源渠道，優(yōu)化支出結(jié)構(gòu)。同時，還在處置政府資產(chǎn)、申請省級救助、加強(qiáng)預(yù)算審查、改進(jìn)財政管理方面提出了要求。

財政穩(wěn)增長、控風(fēng)險并重，各省陸續(xù)出臺債務(wù)風(fēng)險應(yīng)急處置方案。今年以來，監(jiān)管部門加大對違規(guī)舉債的曝光及處罰力度，相關(guān)案例增多，尤其是財政部發(fā)函督促江蘇處理違規(guī)舉債等問題。地方債務(wù)風(fēng)險分級響應(yīng)制度出臺后，體現(xiàn)決策層并不回避地方政府或?qū)⒊霈F(xiàn)債務(wù)風(fēng)險這種可能，而且對于不同的風(fēng)險情況都可以做到有法可依。我們將各省陸續(xù)出臺政府性債務(wù)風(fēng)險應(yīng)急處置政策重點內(nèi)容進(jìn)行了梳理。

四、穩(wěn)健的貨幣政策保持中性

貨幣政策將加強(qiáng)與積極的財政政策的協(xié)同，保持穩(wěn)健中性的政策取向，管住貨幣供給閘門，保持貨幣信貸和社會融資規(guī)模合理增長。2017年以來，在金融去杠桿背景下，央行秉持穩(wěn)健中性貨幣政策，調(diào)節(jié)好貨幣閘門，通過公開市場 “削峰填谷”式操作投放流動性，維持流動性環(huán)境緊平衡，廣義貨幣供給M2增速有所下滑，社融規(guī)模維持高位。本次中央經(jīng)濟(jì)工作會議部署2018年貨幣政策仍需保持穩(wěn)健中性，管住貨幣供給總閘門。

貨幣總供給包括央行公開市場操作實現(xiàn)的流動性凈投放、財政支出和外匯占款增長造成了基礎(chǔ)貨幣增長，以及銀行通過貨幣乘數(shù)效應(yīng)進(jìn)行的信用擴(kuò)張。2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會議中提出適應(yīng)貨幣供應(yīng)方式新變化指的是外匯占款增長逐漸退出貨幣供應(yīng)，公開市場操作對貨幣供應(yīng)的重要性不斷凸顯，因而調(diào)節(jié)好貨幣閘門成為當(dāng)時貨幣政策的重點。2017年以來，貨幣乘數(shù)不斷增長幾乎已到極致，人民幣匯率穩(wěn)定在合理水平、進(jìn)出口貿(mào)易保持平穩(wěn)，外匯占款長期保持在零增長，公開市場操作進(jìn)行基礎(chǔ)貨幣投放更加成為貨幣供給主要渠道。本次會議央行強(qiáng)調(diào)管好貨幣供應(yīng)總閘門意味著央行將站在更高的視角、更宏觀地進(jìn)行貨幣供給，貨幣政策量價工具將配合維持中性的流動性環(huán)境。

2018年貨幣政策仍將保持“量價分離”操作。2017年，在穩(wěn)增長和去杠桿背景下，貨幣政策表現(xiàn)出放量和加價的“量價分離”的政策組合特征。數(shù)量操作方面，截至12月20日，央行2017年通過公開市場逆回購和MLF投放量為26.4萬億元，回籠量為25.0萬億元，凈投放量為13792億元。價格工具方面，2017年央行分別于2月、3月、12月三次提高公開市場利率，其中2月、3月分別上調(diào)10BP，12月上調(diào)5BP。展望2018年，“量價分離”的政策組合仍將延續(xù)。去杠桿要求貨幣政策和宏觀審慎政策雙支柱配合，宏觀審慎政策從監(jiān)管上限制加杠桿、穩(wěn)步去杠桿，貨幣政策通過引導(dǎo)長端利率水平進(jìn)一步去杠桿，價格上仍將保持一定水平。具體而言，數(shù)量方面，央行將繼續(xù)通過定向降準(zhǔn)、公開市場投放、SLF等定向投放的方式進(jìn)行數(shù)量供給，并加大對普惠金融的支持力度進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)控，保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長和經(jīng)濟(jì)韌性；價格方面，央行將根據(jù)實際情況漸進(jìn)跟隨美聯(lián)儲加息以維持中美利差、穩(wěn)定匯率水平的有利條件。

今年金融領(lǐng)域強(qiáng)監(jiān)管措施的實施以及去杠桿措施見效，我國貨幣信貸和社會融資規(guī)模保持在合理水平。今年以來，社會融資規(guī)?？偭坷塾嬓略?82992億元，11月社融同比少增2346億，受監(jiān)管環(huán)境和銀行應(yīng)對監(jiān)管要求調(diào)整表內(nèi)外業(yè)務(wù)配置影響，當(dāng)月委托貸款和非貼現(xiàn)銀行承兌匯票融資大幅下降。11月貸款增幅明顯，社融回表過程持續(xù)。1-11月社融存量增速為12.5%，今年下半年以來持續(xù)小幅下降，這說明M2低增速正在對流入實體經(jīng)濟(jì)的資金規(guī)模產(chǎn)生一定影響。另外，我國央行在公開市場操作上靈活運用傳統(tǒng)工具和短期流動性調(diào)節(jié)工具（SLO）、中期借貸便利（MLF）操作等工具，在保持流動性總量適度充裕同時著力引導(dǎo)市場利率，降低社會融資成本。11月M1增速、M2增速雙雙低于預(yù)期，M2-M1的負(fù)“剪刀差”連續(xù)三月縮窄，表明資金趨勢是脫虛向?qū)?。M2增速的走弱趨勢也說明金融去杠桿在持續(xù)深化。這些都表明我國貨幣信貸和社會融資規(guī)模正逐步回歸理性。

信貸和社會融資規(guī)模明年保持適度增長，也就是將其增速控制在一個合理區(qū)間內(nèi)。增速過慢會壓抑企業(yè)成長擴(kuò)張速度，說明企業(yè)融資需求得不到滿足；增長過快說明可能產(chǎn)生過高金融風(fēng)險。隨著貨幣維持緊平衡、資管新規(guī)落地、實體貸款利率走高，將逐步從金融去杠桿轉(zhuǎn)向?qū)嶓w去杠桿階段。代表實體經(jīng)濟(jì)杠桿的社會融資規(guī)模增速也將放緩至平穩(wěn)水平。

五、從“去杠桿”到“防風(fēng)險”，未來3年都將是防風(fēng)險“大年”

2017年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，將防范化解重大風(fēng)險提升到今后3年要重點抓好的三大“攻堅戰(zhàn)”之首，并明確細(xì)化防風(fēng)險的“重點是防控金融風(fēng)險”，并提出了金融和實體、金融和房地產(chǎn)以及金融體系內(nèi)部的良性循環(huán)。而會議通稿全文卻只字不提“去杠桿”，只提到把處置“僵尸企業(yè)”作為重要抓手，推動化解過剩產(chǎn)能。

比較2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議以來歷次重大會議對防風(fēng)險和去杠桿的表述（表1），可以發(fā)現(xiàn)防風(fēng)險的重要性在不斷加碼。2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出了“要把防控金融風(fēng)險放到更加重要的位置”，更多還停留在態(tài)度和決心層面，或因彼時金融監(jiān)管改革方案還未落地。到7月的全國金融工作會議，金穩(wěn)委成立，監(jiān)管改革方案落地，人心思定，防風(fēng)險工作進(jìn)一步細(xì)化為要把“主動”防范化解“系統(tǒng)性金融風(fēng)險”放在更加重要的位置，并提出“所有金融業(yè)務(wù)都要納入監(jiān)管”，不留死角。十九大結(jié)束后的第一次政治局會議，正式將控制宏觀杠桿率、增強(qiáng)金融服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的能力以及防范風(fēng)險提升到“三大攻堅戰(zhàn)”之首。

相較之下，關(guān)于“去杠桿”，2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出重中之重是降低企業(yè)杠桿率，今年年中的全國金融工作會議進(jìn)一步細(xì)化為要把“國有企業(yè)降杠桿”作為重中之重。而此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議卻未提去杠桿。

我們認(rèn)為，從官員的一系列表態(tài)和可觀測的數(shù)據(jù)來看，去杠桿工作已經(jīng)取得了一定的成效，中央認(rèn)為防風(fēng)險工作更加迫在眉睫。例如，央行行長周小川在10月份的G20財長和央行行長會議上，就強(qiáng)調(diào)去杠桿初顯成效。

再從一系列指標(biāo)看，本次會議提到的金融業(yè)的三大良性循環(huán)，今年都已取得一定進(jìn)展。從金融與實體經(jīng)濟(jì)來看，盡管金融機(jī)構(gòu)自身在去杠桿，但金融體系對實體經(jīng)濟(jì)的支持力度不低，今年前11個月信貸投放創(chuàng)歷史新高（圖1），且社融增速持續(xù)高于M2增速；從金融和房地產(chǎn)看，根據(jù)3季度央行貨幣政策執(zhí)行報告，9月底個人住房貸款的增速回落到26.2%，較年內(nèi)最高點低10.6%個百分點，3月份以來持續(xù)月度同比少增，前三季度增量為3.2萬億元，同比少增4247億元，增量占比下降至28.7%，較上年同期低7個百分點；再看金融體系內(nèi)部循環(huán)，今年以來M2增速持續(xù)低于社融的原因就是金融去杠桿，前11個月存款性機(jī)構(gòu)“對其他金融部門債權(quán)”對M2的貢獻(xiàn)率為13.55%，而去年同期超過60%，拉動M2僅1.23個百分點，而去年同期則拉動M2上升6.84%。

債市的杠桿率自2016年以來也得到了有效控制。中債登此前發(fā)布的報告顯示，2016年至今，債市的杠桿水平下降且趨于平穩(wěn)，尤其是農(nóng)村銀行類機(jī)構(gòu)、信用社和銀行理財產(chǎn)品的杠桿率顯著下降。信用社的杠桿率由最高時的接近2下降至11月24日的1.42，農(nóng)村銀行類機(jī)構(gòu)的杠桿水平由最高時的1.7降至1.35，商業(yè)銀行理財產(chǎn)品的杠桿率在今年3月末達(dá)到高點，其后波動下降，目前整體杠桿水平已降至1.5左右。

展望未來，經(jīng)過中央經(jīng)濟(jì)工作會議的定調(diào)，未來3年都將是金融業(yè)風(fēng)險防范的“大年”。去杠桿工作已走上正軌并初顯成效，但金融防風(fēng)險的工作還需進(jìn)一步建章立制。十九大后，資管新規(guī)征求意見稿面世，銀監(jiān)會也就商業(yè)銀行股權(quán)管理和流動性風(fēng)險管理公開征求意見，而根據(jù)銀監(jiān)會7號文，這類補(bǔ)短板的規(guī)范性文件將共有26項。

針對金融的高風(fēng)險領(lǐng)域，如資管（包括銀行理財）、同業(yè)和跨行業(yè)跨市場業(yè)務(wù)等，預(yù)計后續(xù)會有監(jiān)管細(xì)則相繼落地，以挨個排除風(fēng)險點，確保打贏“防范化解重大風(fēng)險”這場攻堅戰(zhàn)。防風(fēng)險與去杠桿相比，后者更多地是事后管控和化解，但前者則在“防”和“控”的同時，同時也強(qiáng)調(diào)在制度上建立風(fēng)險防范的長效機(jī)制，防止金融業(yè)的“治亂循環(huán)”一再上演。預(yù)計在防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險的同時，監(jiān)管當(dāng)局會加強(qiáng)節(jié)奏、力度和尺度的協(xié)調(diào)，同時完善關(guān)于金融業(yè)綜合統(tǒng)計、系統(tǒng)重要性金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管和金融基礎(chǔ)設(shè)施等底層制度。

六、繼續(xù)深化供給側(cè)改革與結(jié)構(gòu)性改革，重點在破除僵尸企業(yè)、立產(chǎn)業(yè)升級、降實體經(jīng)濟(jì)成本

破除僵尸企業(yè)，信用基本面回歸公司自身以甄別風(fēng)險，進(jìn)一步弱化股東背景與外部支持，政府背景信仰將會逐步弱化。在本輪經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇中，突出的是經(jīng)過多年衰退的中上游行業(yè)利潤大幅改善，上游行業(yè)供需結(jié)構(gòu)的改善，離不開過去兩年對去產(chǎn)能、調(diào)結(jié)構(gòu)、清除僵尸企業(yè)政策的有力落實。未來政策方針仍然繼續(xù)處置僵尸企業(yè)，鞏固成果，所以政府信仰仍然會繼續(xù)剝離。回顧這兩年的信用事件，無論是何種屬性企業(yè)，若主營業(yè)務(wù)欠佳，集團(tuán)內(nèi)部定位不重要，或面臨市場的拋壓，在估值上往往也體現(xiàn)的非常敏感，或發(fā)生實質(zhì)的信用風(fēng)險，造成本金的損失，其中不乏股東背景強(qiáng)大的地方國企與中央企業(yè)。所以，對一些主營業(yè)務(wù)長期下滑，缺乏核心競爭力的僵尸企業(yè)，投資人不可迷信其股東背景，仍然需要圍繞公司本身來甄別信用風(fēng)險。

立產(chǎn)業(yè)升級，從全要素生產(chǎn)力來提升經(jīng)濟(jì)內(nèi)涵動力，而非舊經(jīng)濟(jì)低質(zhì)量的拉動。鼓勵創(chuàng)新與高新制造培育經(jīng)濟(jì)動能，從全要素生產(chǎn)率入手來提高經(jīng)濟(jì)增長，對于老舊經(jīng)濟(jì)、落后產(chǎn)能行業(yè)，政策上并不予以鼓勵。深化要素市場化配置改革，基礎(chǔ)資源類企業(yè)的牌照、配給問題中，政策也將有所作為。鼓勵科技創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，對于國家支持的尖端制造如面板、芯片、尖端化工、高端制造行業(yè)，相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策也會逐步落地，利好經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量與相關(guān)行業(yè)的長期資質(zhì)。

在破除僵尸企業(yè)、立產(chǎn)業(yè)升級的同時，降低實體經(jīng)濟(jì)廣義成本也成為重要工作。實體企業(yè)廣義的成本包括摩擦成本、交易成本、資金成本等。我們認(rèn)為降低企業(yè)在市場中的摩擦成本與交易成本是真正提高經(jīng)濟(jì)內(nèi)涵效率的供給側(cè)改革，在現(xiàn)有稅制下盡可能的降低企業(yè)稅負(fù)與摩擦，提高中小企業(yè)活力以促進(jìn)就業(yè)，提高經(jīng)濟(jì)內(nèi)生的動力。另外企業(yè)的融資成本也將成為政策明年關(guān)注的焦點，如何在目前的監(jiān)管與貨幣政策格局下，政策如何對特定類型與行業(yè)中的企業(yè)進(jìn)行定向融資支持，值得市場期待和予以關(guān)注。

七、房地產(chǎn)調(diào)控延續(xù)，“高投資+低房價”組合或?qū)⒊霈F(xiàn)

（1）房地產(chǎn)調(diào)控延續(xù)，樓市調(diào)控以限售加租賃為主

以2016年930樓市調(diào)控為起點，北京317新政加碼，2017年各地陸續(xù)出臺多項房地產(chǎn)調(diào)控政策。2017年幾乎是中國歷史上房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺最密集的年份，其中自9月以來，各地調(diào)控政策的出臺尤為密集。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，至11月底，年內(nèi)各地發(fā)布總計246次房地產(chǎn)調(diào)控政策。不僅在次數(shù)上有顯著的增長，在調(diào)控方式和范圍上與之前相比也力度空前。在限制方面，相比之前的限購、限售、限貸政策，今年新出臺的政策又加入限售、限商內(nèi)容，全國樓市進(jìn)入“五限”時代。而今年調(diào)控政策又以限售和租賃為主，年內(nèi)發(fā)布限售的城市數(shù)量與發(fā)布租賃政策的城市數(shù)量均超過了50個。其中北京、上海、廣州、深圳等一線城市地產(chǎn)調(diào)控政策力度相比更大，引起以上地區(qū)房地產(chǎn)銷售面積同比下跌幅度較大。

租賃政策方面，廣州和深圳起著帶頭示范作用。7月17日，廣州提出“租購?fù)瑱?quán)”，租房與購享受同等的教育資源、公共設(shè)施等等，有力地推動了廣州租房市場的發(fā)展。同時提出未來5年將推出825萬平方米租賃住房用地，預(yù)計可供應(yīng)租賃住房15萬套。深圳則提出，“十三五”時期，將建設(shè)40萬套人才住房，其中70%為租賃住房。

房地產(chǎn)調(diào)控政策中另一點引人注目的就是房地產(chǎn)稅立法。12月20日財政部部長肖捷在人民日報刊發(fā)《加快建立現(xiàn)代財政制度》，其中四次提到房地產(chǎn)稅，文中寫到“房地產(chǎn)稅立法、個人所得稅改革、健全地方稅體系改革工作穩(wěn)步推進(jìn)?！?，“按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。”此前全國人大常委會已經(jīng)將房地產(chǎn)稅立法列進(jìn)今年立法工作計劃中的預(yù)備項目，房地產(chǎn)稅的推動只是時間上的問題，而肖捷部長的本次表態(tài)，預(yù)示著房地產(chǎn)稅推進(jìn)的步伐將加快。房地產(chǎn)稅如果推出，對真正需要買房居住的居民來說影響較小，但會相應(yīng)減少房地產(chǎn)的投資。

（2）各大機(jī)構(gòu)紛紛布局租房租賃市場，“高投資+低房價”組合或?qū)⒊霈F(xiàn)

租購并舉成為房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制的重要構(gòu)成，各大會議多次強(qiáng)調(diào)推動住房租賃市場的建立，并且在各地出臺的相關(guān)政策中也鼓勵金融機(jī)構(gòu)助力住房租賃市場的發(fā)展。北京出臺的租賃住房改革方案中，提出引導(dǎo)和支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新針對住房租賃項目的金融產(chǎn)品和服務(wù)。深圳租賃新政也顯示，在住房租賃企業(yè)的信貸支持方面，將鼓勵商業(yè)銀行和資本市場對住房租賃企業(yè)提供信貸支持、股權(quán)投資。在政策的引導(dǎo)下，以及住房租賃市場剛發(fā)展，潛在的巨大的獲利空間，各大銀行、地產(chǎn)公司和支付巨頭都先后介入住房租賃市場，加快布局，搶占住房租賃市場份額。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)積極布局住房租賃市場，萬科、龍湖等房地產(chǎn)龍頭，紛紛選擇以自建團(tuán)隊或合作的方式進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域，各種長租公寓也是如雨后春筍般出現(xiàn)?；ヂ?lián)網(wǎng)巨頭也對住房租賃市場虎視眈眈，阿里巴巴早在8月份就與杭州政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，欲建立首個“智慧住房租賃平臺”，推出了多個城市的線上租房服務(wù)，京東緊隨其后在10月宣布進(jìn)軍房地產(chǎn)企業(yè)。而住房租賃的發(fā)展與REITs的發(fā)展將相輔相成，推動金融機(jī)構(gòu)加快租房租賃市場的金融創(chuàng)新，而金融創(chuàng)新又反過來提高住房租賃市場的流動性等等。而據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計，目前我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住。圍繞這些人口產(chǎn)生的住宿以及生活消費，是一個萬億元級住房租賃市場。面對如此大的市場，各地產(chǎn)公司、互聯(lián)網(wǎng)公司以及銀行等金融機(jī)構(gòu)紛紛按捺不住，積極布局住房租賃市場，形成租房租賃市場的多主體供應(yīng)局面。在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速以及商品房銷售面積增速不斷走低的情況下，各市場主體對租房租賃市場的熱情高漲，所以我們之前判斷的“高投資+低房價增速”的組合可能出現(xiàn)。

八、中央經(jīng)濟(jì)工作會議對大類資產(chǎn)的影響

對債市而言，雖然從中長期看，美國的后續(xù)加息及國內(nèi)金融去杠桿仍將持續(xù)對國內(nèi)債市形成壓力，行情長期仍然謹(jǐn)慎；但是短期內(nèi)，隨著元旦之后資金面有望進(jìn)入每年春節(jié)前的例行寬松，資管新規(guī)落地期間央行也可能容忍流動性暫時“超額”寬松，疊加委外資金年末贖回窗口度過將改善市場緊張情緒，債市收益率有望迎來階段性做多機(jī)會。央行最新發(fā)布《中國人民銀行自動質(zhì)押融資業(yè)務(wù)管理辦法》將進(jìn)一步完善利率走廊機(jī)制，擴(kuò)寬流動性投放渠道，有利于利率企穩(wěn)。我們認(rèn)為10年國債收益率可能逐步回落到我們預(yù)測期間的下限3.8%附近。

對于股市，從重速度到重質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)變化，意味著增速緩慢回落，更加關(guān)注結(jié)構(gòu)變化，加之利率處于相對高位對估值的影響，所以股市仍可能以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主，難現(xiàn)趨勢上漲的動力；對于房地產(chǎn)來說，長效機(jī)制影響深遠(yuǎn)，房租和房價的力量對比在發(fā)生變化，加之在區(qū)域經(jīng)濟(jì)的建設(shè)中，比如疏導(dǎo)北京的首都功能，所以一線城市房價增速仍將放緩，但房租增速可能上升，房子是用來住的不是用來炒的意味著，房租成為房子的長期固定回報，而房價上漲的資本利得將有限；對于匯率而言，資本項目開放和匯率市場化改革的順序非常重要，本次中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)了對外開放的重要性，結(jié)合此前中英債券通的推進(jìn)，我們認(rèn)為國內(nèi)市場對外資開放力度將進(jìn)一步加強(qiáng)，而資本流動的改善也將助力匯率穩(wěn)定，長期來看，在資本項目開放之后，匯率市場化改革可能開展，人民幣匯率的波動性也將逐步加大。