在穩(wěn)增長(zhǎng)政策的刺激下，上周五A股市場(chǎng)大幅上漲，且呈現(xiàn)出普漲的格局，大小盤指數(shù)均有所上漲。

5月17日，國(guó)務(wù)院組織召開房地產(chǎn)工作相關(guān)會(huì)議，供需兩端政策齊發(fā)力。

需求端“三箭齊發(fā)”：一是調(diào)整首付比例；二是取消商業(yè)性房貸利率下限；三是公積金貸款利率下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)。

從供給端看，一是要著力分類推進(jìn)在建已售難交付商品房項(xiàng)目處置，全力支持應(yīng)續(xù)建項(xiàng)目融資和竣工交付；二是相關(guān)地方政府應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，酌情以收回、收購(gòu)等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地；三是商品房庫(kù)存較多城市，政府可以以需定購(gòu)，酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房；四是設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

為什么穩(wěn)地產(chǎn)政策要持續(xù)發(fā)力呢？

首先，今年4月商品房銷售面積（TTM）與長(zhǎng)期（2005至2019年）趨勢(shì)值相比存在超過50%的銷售缺口。且地產(chǎn)銷售端的下行也是信貸數(shù)據(jù)尤其是居民中長(zhǎng)期貸款存量增速持續(xù)處于低位的主要原因，而居民端保守的經(jīng)濟(jì)行為也是造成儲(chǔ)蓄高企，貨幣活性較低，寬貨幣向?qū)捫庞脗鲗?dǎo)不暢的核心因素。

其次，銷售回款是地產(chǎn)商開發(fā)投資的重要資金來(lái)源。從數(shù)據(jù)來(lái)看，商品房銷售面積增速領(lǐng)先新開工面積兩個(gè)月左右，銷售端缺口必然造成地產(chǎn)投資端的缺口，這是造成內(nèi)需不足的重要因素之一。

再次，之前的保交樓政策對(duì)地產(chǎn)環(huán)境的整體改善效果并不明顯，更多是為過去“托底”而非針對(duì)當(dāng)下。

最后，需求端政策起效有一定時(shí)滯。信心的建立往往需要時(shí)間，尤其是對(duì)價(jià)格形成穩(wěn)定的預(yù)期最為關(guān)鍵。

近期穩(wěn)地產(chǎn)政策逐漸發(fā)力，一定程度上對(duì)沖了地產(chǎn)下行的影響。4月地產(chǎn)供應(yīng)端有所修復(fù)，施工面積當(dāng)月增速轉(zhuǎn)正，新開工、竣工面積的當(dāng)月增速降幅均較3月收窄。但銷售端未見明顯改善。預(yù)計(jì)隨著穩(wěn)地產(chǎn)政策的落地實(shí)施，短期有望推動(dòng)地產(chǎn)銷售、投資等基本面數(shù)據(jù)出現(xiàn)修復(fù)，中期能否推動(dòng)地產(chǎn)基本面企穩(wěn)回升還需關(guān)注后續(xù)增量政策的出臺(tái)，以及當(dāng)前政策的發(fā)力情況和實(shí)施效果。

本次地產(chǎn)政策優(yōu)化是前期政策的延續(xù)，對(duì)總需求的提振力度尚需觀察。但“穩(wěn)地產(chǎn)”作為“促增長(zhǎng)”政策的重要一環(huán)，其力度不斷加碼對(duì)中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定將會(huì)產(chǎn)生積極作用。

而且除了穩(wěn)地產(chǎn)政策外，4月中央政治局會(huì)議以后穩(wěn)增長(zhǎng)的存量政策也在陸續(xù)落實(shí)中，近期特別國(guó)債、消費(fèi)品以舊換新等政策正加速落地。隨著穩(wěn)增長(zhǎng)存量政策的落實(shí)和增量政策的逐漸推出，疊加制造業(yè)進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存周期，下半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力會(huì)有所提升。

A股市場(chǎng)方面，預(yù)計(jì)普漲之后將再度進(jìn)入分化階段。估值修復(fù)方面，高股息標(biāo)的仍值得關(guān)注。以上證50指數(shù)為例，目前上證50指數(shù)股息率（近12個(gè)月）仍處在3.9%左右的歷史較高水平，其與10年期國(guó)債收益率的差值仍處于較高位置。從股息率的絕對(duì)水平和風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)的角度看，上證50的指數(shù)配置價(jià)值仍較高。中期看，高息價(jià)值股的增量資金一方面來(lái)自A股存量資金市場(chǎng)風(fēng)格的再平衡，另一方面，隨著穩(wěn)增長(zhǎng)政策的加碼，一定程度上會(huì)降低市場(chǎng)對(duì)高久期利率行情的“追逐”熱度，有助于資金在權(quán)益和固收資產(chǎn)上的配置再均衡。同時(shí)，目前高息標(biāo)的的交易擁擠度仍較為健康。高紅利標(biāo)的估值修復(fù)仍有較大空間，可繼續(xù)關(guān)注上證50指數(shù)和高息低波指數(shù)的配置價(jià)值，股指期貨方面，關(guān)注IH和IF的多頭機(jī)會(huì)。