兔子跑得比狐貍快，因?yàn)橥米邮菫榱诵悦诒寂?，?狐貍只是為了一頓晚飯。

——摘自理查德?道金斯的《自私的基因》

南加州溫暖的11月中的一天，溫度不高不低，穿單衣剛好。查理?芒格把他線條優(yōu)美的黑色雷克薩斯LS400停在一排車庫(kù)間，重訪這個(gè)讓他賺到第一筆大錢的帕薩迪納公寓項(xiàng)目。

操控這輛車并不像看起來(lái)那么容易。晚年的芒格左眼失明，另一只眼睛的視力范圍也很小。他摸索出了一種觀察交通狀況的方法，可以確切知道自己什么時(shí)候能切進(jìn)切出車流。強(qiáng)勁有力的引擎讓他得以隨心掌控。

芒格沿著洛杉磯郊區(qū)工薪階層云集的街道一路走一路辨認(rèn)，30年來(lái)這里并沒(méi)有太多改變，他找到了阿爾罕布拉綠色家園，這是他最大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。30年前的今天，芒格看著修剪整齊的草坪、打掃得干干凈凈的SPA和游泳池，幾位老年婦女正在湛藍(lán)的池水中游來(lái)游去鍛煉，心情非常愉快。

“那些橄欖樹，”他指著草坪那頭說(shuō)，“我們每棵花了不到100美元，是從一片快要被砍光的橄欖樹林里面弄來(lái)的?！本拖裨诔刂杏斡镜呐藗円粯?，這些橄欖樹也退休很久了，不過(guò)它們還是相當(dāng)壯的。

離開這個(gè)社區(qū)后芒格想找個(gè)地方吃午飯，于是加大油門開往一條商業(yè)街，那里的有些設(shè)施顯然已經(jīng)用了好幾年。那里仍然不像休斯敦大街那樣繁華，但到處都是購(gòu)物的人。他找到一家咖啡店跟店員說(shuō)：“哦，隨便讓我們坐在哪里?！彪S即又改主意要求卡座。 一位快樂(lè)的年輕拉丁裔服務(wù)員過(guò)來(lái)熱情地向他介紹炒雞肉沙拉、三明治配薯?xiàng)l和炒大雜燴?！斑@些都是我的最愛。”加布里埃爾說(shuō)。芒格要了一份總匯三明治配薯?xiàng)l和一杯冰茶?！傲酎c(diǎn)肚子吃派?！睙崆榈氖陶哌€建議道。吃完飯后，雖然芒格沒(méi)有提出要求，加布里埃爾還是給了他長(zhǎng)者優(yōu)惠。

芒格哈哈大笑：“我還沒(méi)那么老呢?！?span style="text-indent: 2em;">芒格抓起賬單走到結(jié)賬處，加布里埃爾沖過(guò)來(lái)說(shuō)：“先生，您不用親自來(lái)，我會(huì)幫您的?！?/span>

這個(gè)年輕的侍者完全不知道這位穿著布褲子和粗呢外套的男人建造了咖啡店對(duì)面的整片社區(qū)。他也不知道自己剛剛為一位億萬(wàn)富翁送上了一份三明治，顯然即使他知道也不會(huì)有什么區(qū)別，他會(huì)為任何人提供同樣優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

“你是負(fù)責(zé)我們那桌的服務(wù)生嗎？”芒格忽然脫口而出。“是的，先生?！?/span>

“哦，那就把這些找零留下吧，”芒格邊說(shuō)邊塞了兩張10 美元到賬臺(tái)里去付賬，而那張賬單絕對(duì)不會(huì)超過(guò)15美元。接著芒格就走向門口。

“我不看服務(wù)生的臉，所以永遠(yuǎn)都認(rèn)不出，”芒格咕噥道，“這種習(xí)慣很可怕，非常令人尷尬?！?/span>

那他為什么不看別人呢？

“我總是在想其他事情，忘記了東張西望。”

“芒格全神貫注的本事很大，”奧蒂斯?布思說(shuō)。他是芒格頭兩個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的合作伙伴，“當(dāng)他集中注意力的時(shí)候，任何事情都不存在了?！?/span>

1998年的伯克希爾年度大會(huì)上， 一位股東問(wèn)巴菲特和芒格為什么不涉足房地產(chǎn)投資，“在這個(gè)領(lǐng)域里我們幾十年來(lái)有著幾乎完美的記錄，”芒格說(shuō)，“我們?cè)诓畈欢嗨薪佑|過(guò)的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作上都顯而易見地犯了傻。每次我們有多余的地塊，卻不想接受有意向開發(fā)這塊地皮的開發(fā)商的出價(jià)，我們要是接受了這個(gè)價(jià)格然后在自己擅長(zhǎng)的銷售環(huán)節(jié)多做點(diǎn)文章，后來(lái)的境況就會(huì)好很多?！?/span>

的確，伯克希爾很少把自己投入房地產(chǎn)行業(yè)作為被動(dòng)型投資，雖然在芒格說(shuō)了這番話后，巴菲特投資了一筆數(shù)額不明的資金到紅屋頂連鎖旅店運(yùn)營(yíng)的汽車旅館里。雖然很有可能伯克希爾在管理房地產(chǎn)方面的確記錄欠佳，使得這變成了公司正常運(yùn)營(yíng)中多余的一項(xiàng)。但如果把芒格的謙辭當(dāng)作他個(gè)人在房地產(chǎn)業(yè)的失敗，就完全錯(cuò)了。

實(shí)際上，情況完全相反。 一開始芒格被工業(yè)公司所吸引， 卻發(fā)現(xiàn)通過(guò)制造產(chǎn)品賺錢充滿危險(xiǎn)。另外，20世紀(jì)60年代人們以每周1000人的速度遷往洛杉磯?？吹搅四霞又荼l(fā)式的人口增長(zhǎng)和充裕的土地儲(chǔ)備，芒格預(yù)見到做土地開發(fā)商會(huì)賺錢。

“這事的起因也是個(gè)有趣的故事，”芒格回憶說(shuō)，“我有 一個(gè)客戶——確切說(shuō)是兩個(gè)， 一對(duì)父子。布思父親的父親擁有加州理工學(xué)院對(duì)面的街區(qū)一角。布思父親認(rèn)為這份產(chǎn)業(yè)毫無(wú)用處，所以我們計(jì)劃遺囑檢驗(yàn)完成后賣掉它?！?/span>

這兩位客戶就是奧蒂斯?布思和他的父親。奧蒂斯?布思是哈里森?格雷?奧蒂斯的曾孫，哈里森于1894年創(chuàng)立了《洛杉磯時(shí)報(bào)》。布思稱自己為錢德勒家族[1]的“末代子孫”，最近把報(bào)紙賣給了擁有《芝加哥論壇報(bào)》的論壇報(bào)業(yè)公司。布思的父親是一名石油投機(jī)商兼農(nóng)場(chǎng)主， 一度在一家云母礦業(yè)公司工作。和芒格一樣，布思畢業(yè)于加州理工學(xué)院，獲得工程學(xué)學(xué)位。雖然專業(yè)不同，他和芒格卻是同屆，不過(guò)不認(rèn)識(shí)彼此。后來(lái)布思去了斯坦福大學(xué)商學(xué)院，也許在那里遇到過(guò)第二個(gè)南希，不過(guò)不是很熟。

20世紀(jì)50年代后期布思第一次見到芒格，當(dāng)時(shí)他想買一家印刷廠，于是去咨詢他父親的律師羅伊?加勒特?！傲_伊說(shuō)：‘我這里有個(gè)和你年紀(jì)差不多的年輕人，你不如去找他問(wèn)問(wèn)?！碑?dāng)時(shí)芒格和布思都35歲左右。

“那時(shí)的芒格和現(xiàn)在一樣，”布思說(shuō)，“更躍躍欲試、更雄心勃勃。我們兩個(gè)一起忙碌，完成了交易，買下了一家照相凹版印刷廠。那家印刷廠的主要客戶是《洛杉磯時(shí)報(bào)》的周日版，后來(lái)改名為《家居》雜志?！?/span>

因?yàn)椴妓荚凇堵迳即墪r(shí)報(bào)》工作，而它又是廠里的頭號(hào)客 戶，他當(dāng)然要告訴老板自己的打算。布思計(jì)劃退出《洛杉磯時(shí) 報(bào)》專心運(yùn)作印刷廠。因?yàn)椤堵迳即墪r(shí)報(bào)》沒(méi)有工會(huì)而印刷廠 有，布思認(rèn)為報(bào)紙的管理層不會(huì)想要收購(gòu)這家印刷廠，寧愿讓他以服務(wù)可靠的供應(yīng)商身份擁有這家印刷廠，服務(wù)于自己曾經(jīng)任職過(guò)的報(bào)紙。

“不過(guò)在《洛杉磯時(shí)報(bào)》的歷史上那正是集團(tuán)開始多元化 經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵時(shí)刻。他們請(qǐng)來(lái)麥肯錫的人提供咨詢意見，麥肯錫負(fù)責(zé)此事的是杰克?萬(wàn)斯。杰克看了一遍合同的條款說(shuō)：‘天啊，你不是買，根本就是把這家廠偷走了！’他接著說(shuō)，‘我們要買這家廠，你最好合作一點(diǎn)。’《洛杉磯時(shí)報(bào)》這么做相當(dāng)瘋狂，不過(guò)他們真的買下來(lái)了。我后來(lái)有幸又從他們手里收購(gòu)了回來(lái)?！辈妓颊f(shuō)。

“在交易過(guò)程中，我開始越來(lái)越了解芒格。我們?nèi)ズ蛷S長(zhǎng)談判過(guò)好幾次。我們?cè)絹?lái)越投機(jī)，不知道芒格什么感覺(jué)，至少我發(fā)現(xiàn)我們兩個(gè)的想法總是不謀而合。 一旦他開始說(shuō)點(diǎn)什么，我就知道他接下來(lái)想說(shuō)的話?！?/span>

芒格夫婦把布思介紹給了他現(xiàn)在的太太杜迪?！皫啄旰?，我約他去加州俱樂(lè)部吃午飯。我說(shuō)：‘有件事我想你第一個(gè)知道——杜迪懷孕了?！蚁朐诘诙位橐隼镌僖粋€(gè)孩子，那年我44歲。芒格咧開嘴笑著說(shuō)：‘我覺(jué)得有件事應(yīng)該讓你知道，南希也懷孕了?！?/span>

布思的太太生了個(gè)女兒，芒格則有了個(gè)兒子，取名菲利普。兩對(duì)夫婦互為對(duì)方孩子的教父教母。從那時(shí)開始，布思和芒格就一起在新西蘭、澳大利亞和其他遙遠(yuǎn)的地方一起垂釣。芒格每年都去布思在科羅拉多西南部找到的一家釣鱘魚俱樂(lè)部玩。為了慶祝2000年他們?nèi)ツ厦乐薇M頭的火地島，芒格在那里抓到一條重達(dá)18磅的褐色鱘魚。

“他是我在這世界上最好的朋友，”布思說(shuō)，“很好很好?！?/span>

1961年左右布思去找芒格處理遺囑檢驗(yàn)的問(wèn)題，芒格當(dāng)即建議布思保留并開發(fā)這塊土地。

“我跟布思說(shuō)，你自己造一片公寓吧?！泵⒏裾f(shuō)，“你不該把這兩幢占據(jù)整個(gè)街區(qū)盡頭的房子拱手相讓。你把它們買下來(lái)，拆掉，重新規(guī)劃重新建造，然后銷售自住式的公寓。布思說(shuō)：‘芒格，要是這個(gè)主意這么好，你也確信能成功，為什么不投點(diǎn)錢進(jìn)來(lái)和我一起做呢？沒(méi)有你我做不了這個(gè)項(xiàng)目?！?/span>

“我要是連自己的建議都無(wú)法實(shí)行，那可真是自取其辱了?！泵⒏裥χf(shuō)。

此前不久加州剛興起自住式公寓的風(fēng)潮。

“芒格和我一起做的這個(gè)項(xiàng)目，”布思說(shuō)，“我們各出資一半，買下了街區(qū)中靠近加州理工學(xué)院的那一半土地，現(xiàn)在還在那兒呢。”

芒格和布思開始從事房地產(chǎn)開發(fā)和建造行業(yè)的時(shí)候，對(duì)于他倆來(lái)說(shuō)都是一種全新的經(jīng)歷，不過(guò)芒格參考了以前其他行業(yè)的從業(yè)經(jīng)歷。

這片加州理工學(xué)院對(duì)面的住宅區(qū)已經(jīng)35年多了，它和周圍的綠化融為一體，黯淡得像一塊背景板。不過(guò)在這個(gè)房產(chǎn)有時(shí)也是可棄物的國(guó)家里，這個(gè)項(xiàng)目依然存在于那個(gè)高尚社區(qū)里。

“我們給住戶提供更多的土地和更大的使用面積，結(jié)果人們都真的很喜歡這里。更何況我們的地段很好，”芒格說(shuō)，“項(xiàng)目非常成功?！?/span>

“項(xiàng)目進(jìn)展相當(dāng)緩慢，因?yàn)楫?dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)不景氣，我們必須等低潮過(guò)去，”布思說(shuō)，“不過(guò)最后利潤(rùn)相當(dāng)可觀——400%！我們投入了10萬(wàn)美元，最后收回50萬(wàn)?！?/span>

1967年加州理工單元售罄后，芒格和布思接著開始在帕薩迪納一條寬闊的橘子林大街進(jìn)行開發(fā)，這條街上的上上個(gè)世紀(jì)的房屋已經(jīng)幾乎被公寓樓蠶食。在這個(gè)項(xiàng)目上，他們吸收了加州理工公寓項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，賺得更多更快。

芒格和布思注意到在第一個(gè)項(xiàng)目中底層的公寓很快就售完，但是高層的單元卻賣得極其緩慢。他們決定下一個(gè)項(xiàng)目造平房，標(biāo)價(jià)也和低密度土地使用率相對(duì)應(yīng)。雖然價(jià)格很高，單層的平房還是很快就賣完了。芒格在第三、第四、第五個(gè)項(xiàng)目都堅(jiān)持單層計(jì)劃，不論地產(chǎn)市場(chǎng)潮起潮落，他們的房子總是能掙錢。

芒格仍然從事法律，在開發(fā)地產(chǎn)的同時(shí)還參與了其他項(xiàng)目。很多年里除了投資一個(gè)接一個(gè)的項(xiàng)目外，他都不怎么花錢。芒格說(shuō)在整個(gè)過(guò)程中他從布思那里學(xué)到了很多，布思則說(shuō)他也學(xué)到了很多，特別是從芒格身上。他開始理解芒格沉默寡言的天性。

“芒格并不是故作神秘，”布思說(shuō)，“他只是在與人溝通方面有些隔閡，遵循‘須知’原則?！?/span>

芒格的繼子哈爾?博思威克指出，如今律師們很少涉足客戶的生意，因?yàn)楣九卤恢缚赝婧雎毷?，不過(guò)20世紀(jì)五六十年代，這樣的事情司空見慣。

“人們之間的關(guān)系更為和諧，”他說(shuō)，“和現(xiàn)在是兩個(gè)完全不同的時(shí)代?！?/span>

因?yàn)橛心敲炊囗?xiàng)目在進(jìn)行，芒格的空閑時(shí)間變得非常有限?！昂⒆觽冇袝r(shí)和爸爸一起待在工地。我們喜歡從電箱上撿金屬插頭，好像小硬幣一樣?！毙〔槔碚f(shuō)。

布思和芒格共同完成兩個(gè)項(xiàng)目后，芒格開始了第三個(gè)項(xiàng)目。布思沒(méi)有參與，因?yàn)樗J(rèn)為土地?fù)碛袡?quán)的條款可能會(huì)引起麻煩。芒格也看到了風(fēng)險(xiǎn)，不過(guò)覺(jué)得自己能解決。

“有個(gè)打牌老是輸給我的客戶， 一天跑來(lái)咨詢。他在阿罕布拉有一座購(gòu)物中心，又承租了街對(duì)面帕薩迪納市政府名下的一塊閑置地皮，”芒格解釋說(shuō)，“他希望阻止其他購(gòu)物中心的建設(shè)來(lái)保護(hù)自己現(xiàn)有的這座，于是聘請(qǐng)我處理其中的法律問(wèn)題，不過(guò)我不喜歡他的處理方式，于是說(shuō)我拒絕擔(dān)任他的律師。他反擊道：‘把你的想法寫下來(lái)給我看看。’我說(shuō)：‘如果你轉(zhuǎn)租給我，我會(huì)負(fù)責(zé)所有的開發(fā)、融資等工作，然后我們對(duì)分利潤(rùn)?！?/span>

相較于分享利潤(rùn)的計(jì)劃，這名商場(chǎng)業(yè)主寧愿收現(xiàn)成的租金，事實(shí)證明他做了個(gè)錯(cuò)誤的選擇。 一半的利潤(rùn)大大高于租金。

芒格和他的搭檔在阿罕布拉兩塊地皮上建造了442幢單層的自住式公寓。這是芒格項(xiàng)目中最便宜最低端的一個(gè)，每個(gè)單元售價(jià)20000美元左右。公寓又一次大賣。到那個(gè)時(shí)候，芒格覺(jué)得自己知道客戶想要什么了。他和建造商在設(shè)計(jì)和施工細(xì)節(jié)上絕不偷工減料。項(xiàng)目施工完成后，他們還要保證綠化設(shè)計(jì)讓人滿意。

“郁郁蔥蔥的綠化，”芒格說(shuō)道，“那是賣點(diǎn)所在。你在草木上花錢，回報(bào)達(dá)3倍。在綠化上省錢的建筑商絕對(duì)在玩忽職守?！?/span>

芒格開始阿罕布拉綠色山莊項(xiàng)目時(shí)起用了一名新伙伴，讓看似不勝任的阿爾?馬歇爾擔(dān)任銷售經(jīng)理。芒格認(rèn)識(shí)馬歇爾是因?yàn)槟舷：婉R歇爾的太太在洛杉磯鄉(xiāng)村俱樂(lè)部一起打高爾夫。芒格和馬歇爾加入了她們，參加夫妻錦標(biāo)賽。那時(shí)加利福尼亞還是一個(gè)相當(dāng)小的州，在那里住上一陣的家庭常常發(fā)現(xiàn)他們之間有某種聯(lián)系。事實(shí)證明，石油工程師馬歇爾是南希第一任丈夫在斯坦福的同學(xué)。

芒格和馬歇爾在第一開球處互相認(rèn)識(shí)了。第二個(gè)洞的時(shí)候，芒格問(wèn)：“你做什么工作？”馬歇爾曾經(jīng)為殼牌石油和一些小型獨(dú)立石油公司工作。當(dāng)時(shí)石油行業(yè)處境相當(dāng)艱難，馬歇爾不想讓人知道自己失業(yè)，于是他告訴芒格自己正在投標(biāo)幾項(xiàng)石油開采權(quán)。第三個(gè)洞的時(shí)候，芒格問(wèn)馬歇爾打算怎么投標(biāo)。

馬歇爾大致說(shuō)了一下，芒格回答道：“你這樣是完全錯(cuò)誤的。”

“我說(shuō)好吧，要是你這么聰明，不如你來(lái)負(fù)責(zé)法律和財(cái)務(wù)部分的工作，剩下的我來(lái)做，怎么樣？”馬歇爾說(shuō)。芒格以信托基金的方式起草了合約，這種避稅方式當(dāng)時(shí)從法律上來(lái)說(shuō)是完全合法的，不過(guò)因?yàn)閭涫苤肛?zé)后來(lái)就被宣布為不合法了。不過(guò)馬歇爾說(shuō)他們的信托基金運(yùn)作得很合理，沒(méi)有出現(xiàn)問(wèn)題。

“至今我還每個(gè)月從那個(gè)基金里面得到兩三千美元。我們每個(gè)人投入了1000美元，大概每個(gè)人都賺到了50萬(wàn)美元?！?/span>

馬歇爾一家還持有那些股份，不過(guò)芒格已經(jīng)給了自己的孩子。

阿罕布拉項(xiàng)目開始的時(shí)候，芒格問(wèn)馬歇爾是否有興趣投入15000美元和他一起做項(xiàng)目。馬歇爾當(dāng)時(shí)還在到處面試，雖然手頭很緊，他還是同意了。

“他所在的行業(yè)正在下滑，而他卻有五個(gè)孩子要撫養(yǎng)，” 芒格說(shuō)，“我知道他是個(gè)好人，需要做點(diǎn)別的事情。我讓他負(fù)責(zé)銷售，告訴他‘建立你自己的部門’。他以前從來(lái)沒(méi)有做過(guò)這樣的事情，不過(guò)很有天分。他喜歡自己所做的事情，取得了巨大的成功。”

馬歇爾總是和芒格開玩笑說(shuō)要把阿罕布拉項(xiàng)目的廣告語(yǔ)寫成“下水道小茅屋”，因?yàn)檫@塊地原先是帕薩迪納污水處理廠所在地。

布思選擇退出是因?yàn)橥恋夭皇亲杂械?，只獲得了市政府49年的租約。通常貸方不會(huì)給租期少于50年的開發(fā)項(xiàng)目提供貸款，不過(guò)芒格并沒(méi)有被這個(gè)情況所嚇倒。他知道一家本地的借貸銀行——國(guó)家保險(xiǎn)公司通過(guò)將存折手續(xù)費(fèi)從1%提高到1.5%，迅速得到了6000萬(wàn)美元。他們急著要把錢貸出去好賺利息。馬歇爾說(shuō)貸方除了問(wèn)他們是不是需要再多借點(diǎn)錢之外，什么問(wèn)題都沒(méi)問(wèn)。

芒格處理情況的手法讓馬歇爾確信，芒格對(duì)未來(lái)的事情會(huì)通過(guò)獨(dú)立思考，得出和別人不一樣的結(jié)論：“而且我從來(lái)沒(méi)有看到他錯(cuò)過(guò)。”

芒格這樣看事情：“我和巴菲特各自從學(xué)校畢業(yè)進(jìn)入商場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)一些習(xí)以為常的事情其實(shí)極端不合理，這些不合理的事情顯然對(duì)我們要做的事情非常重要，但教授從來(lái)沒(méi)有提起過(guò)。要理解這些不合理的事情很不容易——我?guī)缀踉谶`背自己意愿的情況下去學(xué)了人類誤判心理學(xué)：我認(rèn)識(shí)到自己的抗拒態(tài)度會(huì)讓自己浪費(fèi)很多錢，還會(huì)降低對(duì)自己所熱愛的事物起到的幫助作用?！?/span>

芒格處理商務(wù)問(wèn)題的獨(dú)創(chuàng)性讓馬歇爾大為安慰。

“和芒格一起工作有一件事情很好，”馬歇爾說(shuō)，“那就是對(duì)誰(shuí)是老板毫無(wú)爭(zhēng)議?！?/span>

馬歇爾同意負(fù)責(zé)阿罕布拉綠色山莊項(xiàng)目的銷售和市場(chǎng)部后，他警告芒格他對(duì)銷售幾乎一竅不通。馬歇爾說(shuō)他甚至不愿意對(duì)潛在買家說(shuō)任何并非真實(shí)的事情。 一旦顧客問(wèn)起土地承租權(quán)的事情，49年后會(huì)怎么辦，馬歇爾跟他們說(shuō)他也不知道，這事情要由業(yè)主和市政府共同協(xié)商解決。大概有三分之二的潛在顧客因?yàn)檫@個(gè)問(wèn)題而退縮了，不過(guò)房子還是很快就賣完了，更值得一提的是洛杉磯當(dāng)時(shí)正在經(jīng)歷史上最嚴(yán)重的一次房地產(chǎn)衰退。

單層房屋是一個(gè)賣點(diǎn)，不過(guò)另一個(gè)優(yōu)勢(shì)是這個(gè)地理位置離市中心只有20分鐘車程。市政府也及時(shí)變更了政策，將地皮賣給了業(yè)主聯(lián)盟。

雖然芒格的房地產(chǎn)投資有著這樣那樣的問(wèn)題，但相對(duì)來(lái)說(shuō) 都是些小問(wèn)題。自住式公寓從來(lái)沒(méi)有任何法律訴訟或者要長(zhǎng)期跟進(jìn)的問(wèn)題。 一旦售出，財(cái)務(wù)交割完畢，整個(gè)項(xiàng)目就結(jié)束，和他就沒(méi)有關(guān)系了。

在開發(fā)過(guò)程中，芒格還發(fā)現(xiàn)自己有建筑師天分。他的洞察力和熱情可以轉(zhuǎn)化為耐用舒適的空間設(shè)計(jì)。芒格喜歡做開發(fā)和建造，不過(guò)擔(dān)心自己如果要做成功的建造商，對(duì)借貸的依賴程度會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。芒格和馬歇爾又開發(fā)了一個(gè)項(xiàng)目，不過(guò)決定那將是他們最后一個(gè)項(xiàng)目。

在最后一個(gè)項(xiàng)目中，芒格把一小部分單元放在了一條主路 上。那塊地實(shí)際上屬于阿罕布拉，不過(guò)離高檔住宅區(qū)很近，看起來(lái)似乎是一個(gè)更加理想的住所。房子又一次一眨眼就賣完了。辛勤的工作最終有了回報(bào)。芒格從職業(yè)生涯中的房地產(chǎn)階段抽身而退，帶著足夠的錢開始投入自己的獨(dú)立投資生涯。

“結(jié)束的時(shí)候，我在房地產(chǎn)開發(fā)中一共賺到了140萬(wàn)美元，”芒格說(shuō)，“當(dāng)時(shí)那可是一大筆錢。有些是從買房子的人那里拿到的匯票。后來(lái)這些積壓了很久的匯票也都兌現(xiàn)了。我一共做了5個(gè)項(xiàng)目，然后就收手了，因?yàn)椴幌矚g時(shí)常跟別人借錢。當(dāng)然，還有一個(gè)原因，這是一項(xiàng)涉及許多細(xì)節(jié)的工作，每個(gè)細(xì)節(jié)都很重要，全職做都很不容易，更何況是兼職?！?/span>

芒格開始做項(xiàng)目的時(shí)候并不完全是個(gè)建筑業(yè)新手。他剛到洛杉磯沒(méi)多久就在艾芝伍德大道造了自己的房子，1960年又收購(gòu)了漢考克公園兩塊大型地塊上的一幢大廈。他拆除了大廈， 以相當(dāng)可觀的利潤(rùn)出售了其中一塊地皮。在另一塊上則為新家庭建造了一幢房子。芒格一家至今還住在那里，只是擴(kuò)建翻新了好幾次而已。

埃米莉?芒格是家里最小的女兒，她出生時(shí)芒格一家住在羅斯科馬爾大街的房子里，那是南希結(jié)婚時(shí)帶來(lái)的。1歲的時(shí)候家里搬進(jìn)了漢考克公園的六月大街。新房子讓芒格家的生活輕松很多，因?yàn)槊⒏裨僖膊恍枰诟叻鍟r(shí)間開車穿越洛杉磯往返辦公室和家之間了。

“我們騎車上學(xué)，也在居民區(qū)里騎來(lái)騎去，”埃米莉說(shuō)，“現(xiàn)在這里是市中心，那時(shí)候看起來(lái)就是一個(gè)小鎮(zhèn)。我家附近有8個(gè)女性朋友。我是非常幸運(yùn)的人，從小周圍總是有和我年紀(jì)差不多的孩子，還有快樂(lè)穩(wěn)定的家庭和好朋友。”

六年級(jí)前，埃米莉都就讀于家附近的第三街道學(xué)校。七年級(jí)到十二年級(jí)間則去了私立學(xué)校?！拔覌寢屪x的也是那所學(xué)校，我很喜歡，到現(xiàn)在還有一群女性朋友整天在一起玩。雖然偶爾有一兩個(gè)電影明星的小孩來(lái)就讀，但并不是真正的好萊塢學(xué)校。它更傳統(tǒng)。我有一個(gè)很棒的生物老師，因此很喜歡上課?！?/span>

芒格和南希仍然認(rèn)為六月大街的房子是他們的根據(jù)地。

“你到了40歲回去，老房子還在那里，這感覺(jué)相當(dāng)與眾不同。我的大多數(shù)朋友都還在。很多家庭可能已經(jīng)分崩離析，或 者至少也搬家了。孩子們能在同一個(gè)社區(qū)是天賜的禮物?！卑?span style="text-indent: 2em;">米莉?芒格說(shuō)。

巧的是，巴菲特的子女們長(zhǎng)大成人的時(shí)候也住在奧馬哈相對(duì)樸素的房子里，他們也表達(dá)了與埃米莉相同的感受。

芒格樂(lè)于看到自己的工作有一些實(shí)質(zhì)性的成果，因此還是很喜歡參與建筑項(xiàng)目。芒格總是跟別人說(shuō)：“我不相信做任何事都可以不用親自動(dòng)手，也不想像拉塞爾?塞奇（早期財(cái)政家）被人們記住的那樣只有買進(jìn)和賣出小紙片的本事?！?/span>

在星島，幾乎永遠(yuǎn)都在改造一個(gè)房間或者新建一個(gè)碼頭。 戴維?博思威克和妻子莫莉要買下英格蘭一幢鄉(xiāng)村小屋前，他們跟芒格咨詢了很久才做出決定。芒格用為莫莉設(shè)立的信托基金幫助她修建了房子，還抱怨溫迪不愿意用同樣的方式處理她在南帕薩迪納的舊大宅。她喜歡自己家現(xiàn)在的樣子，覺(jué)得和周圍社區(qū)很相稱。

位于哈佛-西湖中學(xué)的芒格科研中心在設(shè)計(jì)過(guò)程中芒格給予了很多意見。他和建筑師們會(huì)面，反復(fù)討論多次后最終做出了最適合那個(gè)場(chǎng)地的設(shè)計(jì)?？雌饋?lái)芒格可以在不強(qiáng)迫設(shè)計(jì)師和施工方改變意見的情況下讓自己的愿望得以實(shí)現(xiàn)。

“不，他不會(huì)得罪人，”布思說(shuō)，他也是哈佛-西湖中學(xué)的校董，“他可以把話說(shuō)得巧妙而有趣。”

芒格在規(guī)劃芒格科研中心項(xiàng)目時(shí)發(fā)揮了這種技巧。當(dāng)他看到男女廁所的面積一樣大時(shí)，問(wèn)道：“你們打算在這幢教生物的大樓里面這樣做嗎？”

布思說(shuō)校園里還有另外一棟建筑，是體操館和藝術(shù)館的綜合體。經(jīng)常把設(shè)施在體操用途和劇院之間改來(lái)改去費(fèi)時(shí)費(fèi)力， 人們?cè)谟懻撌遣皇腔c(diǎn)錢索性變成單功能的建筑。芒格對(duì)董事會(huì)說(shuō)：“你們看，男人只有一個(gè)器官同時(shí)有兩種功能，而且常常惹麻煩?！?/span>

芒格也同意幽默很有用，尤其是反對(duì)專家們?cè)谧约侯I(lǐng)域中的意見時(shí)更是如此，不過(guò)他覺(jué)得自己有時(shí)候還是得罪人了，要時(shí)時(shí)警惕別太過(guò)火。

之前不久他做了另一個(gè)商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，是威斯科金融公司在圣巴巴拉的一項(xiàng)物業(yè)。威斯科金融的前身互助儲(chǔ)蓄1996年時(shí)買斷了這塊沿海未開發(fā)地塊。

這個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的正式名稱是海邊牧場(chǎng)，但是電影《美好人生》里出現(xiàn)了“波特山莊”后，巴菲特就管它叫“芒格山莊”。“他常常要把芒格山莊里的東西賣給我。”巴菲特埋怨道。

芒格山莊位于圣巴巴拉南端的一個(gè)高價(jià)親水社區(qū)，夾在太平洋和沿海山脈之間。這一帶到處都是柑橘樹林、桉樹、橄欖樹、夾竹桃、洋槐和金鐘等植物，這一切都為早期加利福尼亞式的房產(chǎn)項(xiàng)目增光添彩。

當(dāng)?shù)亟ㄖ芾聿块T和加州海岸委員會(huì)討價(jià)還價(jià)了好幾年才就海邊牧場(chǎng)項(xiàng)目的規(guī)劃達(dá)成一致意見。只有一半的房子有無(wú)敵海景。芒格說(shuō)私家路、排污設(shè)施、各種其他費(fèi)用，包括高昂的考古義務(wù)成本都很高，房子會(huì)賣得很貴，而開發(fā)的利潤(rùn)卻相當(dāng)有限。“為獲得土地完全使用權(quán)，我們向圣巴巴拉郡出讓了土地總值的很大一塊?！彼f(shuō)。

“我要開發(fā)那塊地是因?yàn)槲也幌胱尩貐^(qū)政府用他們的方式敲詐我?，F(xiàn)在我知道如果我當(dāng)時(shí)讓他們敲詐我，經(jīng)濟(jì)上來(lái)說(shuō)我會(huì)收益更高?！?/span>

1989年芒格向股東們匯報(bào)說(shuō)：“對(duì)這塊地的合理開發(fā)已經(jīng)擱置了14年，始終在取得土地使用法許可的過(guò)程中。不過(guò)，令人驚嘆的是，土地上有8幢房子和一些休閑設(shè)施都處于不同程度的完工階段，是已經(jīng)獲得批準(zhǔn)的32幢房子中的一部分?；ブ鷥?chǔ)蓄計(jì)劃在各個(gè)方面都把這個(gè)項(xiàng)目做到一流，尤其是景觀設(shè)施，更會(huì)非常特別。”

用今天的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，這塊地，在報(bào)表中記錄為200萬(wàn)美元， 的確物有所值。實(shí)際上，芒格和南?，F(xiàn)在經(jīng)常去度周末的那幢房子所在的兩個(gè)地塊也花了210萬(wàn)美元。

布思相信芒格對(duì)行政要求的回應(yīng)是很有創(chuàng)意的。“圣巴巴拉的海邊牧場(chǎng)項(xiàng)目做得很漂亮。那塊地受限于太多條款，他一定要有想象力才能解決這個(gè)問(wèn)題，他成功突圍了?！?/span>

雖然芒格山莊有很多賣點(diǎn)，銷售情況卻欠佳，很多買家還都是芒格自己的朋友和同事。居民名單看起來(lái)就像是芒格以前的律師事務(wù)所的通訊錄。

布思也在芒格山莊買了房子，不過(guò)是飽受威脅后才買的。“我買是因?yàn)槊⒏褡屛胰兆雍茈y過(guò)。其實(shí)我根本不需要另一幢房子?！?/span>

當(dāng)芒格開始在高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)掙自己的第一個(gè)100萬(wàn)美元時(shí)，尚未與他見面的沃倫?巴菲特也在奧馬哈給自己打基礎(chǔ)，為巴菲特合伙事務(wù)所累積資產(chǎn)。那時(shí)，卡羅爾?安格爾博士參加了巴菲特的夜校投資課程，和丈夫威廉?安格爾一起投資了巴菲特合伙事務(wù)所。比爾?安格爾和他弟弟約翰?安格爾，現(xiàn)在是林肯鎮(zhèn)監(jiān)護(hù)人人身保險(xiǎn)的執(zhí)行官，都是芒格在密歇根大學(xué)的至交好友。他們共同的朋友越來(lái)越多，不過(guò)各自的軌跡還是沒(méi)有交錯(cuò)到一起。

注釋：

[1]錢德勒家族，以新聞起家，是美國(guó)西海岸最顯赫的家族之一?！g者注