地產(chǎn)新政后，翹首以盼的“金九銀十”并未如期而至。時值歲末，地產(chǎn)趨弱依然，保交樓風(fēng)險未消。地產(chǎn)政策是否有所“失靈”？地產(chǎn)持續(xù)缺位之下，又有誰能取代其成為支撐整體經(jīng)濟的主要動能？

一、政策失靈，還是力度不足？

近期二手房掛牌量激增，似與房價加速下行相互交織反饋，均達(dá)疫情以來最快水平。國際來看，當(dāng)市場出現(xiàn)預(yù)期自我實現(xiàn)的負(fù)向循環(huán)而“失靈”時，政策的“有形之手”變得尤為重要。

圖1. 二手房掛牌與房價的交互反應(yīng)

來源：WIND，諸葛找房，貝殼，筆者測算

注：房價為70城一二手房價；掛牌量為京、滬、深等14城數(shù)據(jù)。

相較歷史，我國當(dāng)前地產(chǎn)政策發(fā)力或仍顯審慎，而未必失靈。例如，盡管一線城市已推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”及個別城市（深圳）下調(diào)首付比，但面對超出過往的房價跌幅，放松力度偏弱。這或也對應(yīng)著未來的政策空間。

圖2. 相比過往類似時期，目前政策較為審慎

來源：WIND，筆者測算

二、穩(wěn)定地產(chǎn)，還是取而代之？

海外來看，地產(chǎn)和經(jīng)濟周期高度正相關(guān)。尤其在地產(chǎn)下行期，經(jīng)濟難見逆勢抬升。借鑒日本等教訓(xùn)，在人口加速老齡化等潛在增速下行階段，維持地產(chǎn)相對平穩(wěn)對于轉(zhuǎn)型至關(guān)重要。無論是基建舊動能，還是高端制造新動能，都難取代“衣食住行”中對“住”的美好生活向往。

圖3. 相較日本，我國地產(chǎn)的調(diào)整速度更快

來源：WIND，筆者測算

初步估算，截至年底，房企“保交樓”資金缺口或約4萬億。僅靠銷售回款來彌補保交樓的資金缺口，仍捉襟見肘。而保交樓的進(jìn)展，反過來又影響購房信心。如此循環(huán)，唯有借助市場之外的力量才能終結(jié)。房企風(fēng)險未充分緩釋前，地產(chǎn)整體難有明顯回升。

圖4. “保交樓”存缺口，地產(chǎn)何時穩(wěn)？

來源：WIND，筆者測算

近期“三個不低于”政策彰顯信號意義，后續(xù)力度是關(guān)鍵。預(yù)計明年地產(chǎn)銷售額、投資增速或分別由今年的-5%、-9%左右，微弱改善至-4%、-7%左右。這意味著，明年經(jīng)濟若要實現(xiàn)4.5%-5%的增速，或需基建增速由今年8%抬升至8.7%-12.7%。保障房等三大工程將貢獻(xiàn)部分投資。

三、基本結(jié)論

一是物有輕重，事分緩急。近期二手房掛牌量激增，與房價加速下行相交織。當(dāng)市場出現(xiàn)預(yù)期自我實現(xiàn)的負(fù)向循環(huán)而“失靈”時，政策“有形之手”變得尤為重要。相較歷史，我國當(dāng)前地產(chǎn)政策發(fā)力或仍顯審慎，而未必失靈。

二是借鑒日本諸國經(jīng)驗，在人口加速老齡化等潛在增速下行期，維持地產(chǎn)的相對平穩(wěn)對于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型至關(guān)重要。無論是基建等舊動能，還是高端制造等新動能，短期似都難以取代老百姓“衣食住行”中對“住”的美好生活向往。

三是展望未來，僅靠銷售回款來彌補保交樓的資金缺口，仍顯捉襟見肘。而保交樓的進(jìn)展，反過來又影響購房信心。如此循環(huán)，唯有借助市場之外的力量才能終結(jié)。明年地產(chǎn)或有少許改善，保障房建設(shè)等將貢獻(xiàn)部分投資。