事件：2023年8月25日-31日，央行、金融監(jiān)管總局、住建部三部委陸續(xù)發(fā)布三項(xiàng)政策，包括《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（住建部、央行、金融監(jiān)管總局）、《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》（央行、金融監(jiān)管總局）、《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》（央行、金融監(jiān)管總局），提出推動(dòng)落實(shí)首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”、統(tǒng)一限購(gòu)區(qū)和非限購(gòu)區(qū)的首付比例下限、下調(diào)二套房貸款利率40個(gè)BP、降低存量首套住房貸款利率等措施。

1 首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定與城市實(shí)踐

首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)自 2014 年 9 月 30 日至今經(jīng)歷了從放松到收緊到再次放松的過(guò)程。具體來(lái)看，在去庫(kù)存的背景下，2014 年 9 月 30 日，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（簡(jiǎn)稱“930”新政）提出“擁有 1 套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房時(shí)，金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策”，即在全國(guó)層面推進(jìn)“認(rèn)貸不認(rèn)房”，政策發(fā)布后各地開(kāi)始響應(yīng)，北上廣深紛紛宣布執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”。隨著庫(kù)存的迅速走低和房?jī)r(jià)的快速上漲，2016 年政策開(kāi)始逐漸收緊， 2016 年 10 月起四個(gè)一線城市紛紛收緊首套房貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，率先重啟“認(rèn)房又認(rèn)貸”并將“認(rèn)房不認(rèn)貸”、“認(rèn)貸不認(rèn)房”調(diào)整為“認(rèn)房又認(rèn)貸”，部分二線城市也緊隨其后，包括杭州、合肥、蘇州、天津等的強(qiáng)二線城市持續(xù)跟進(jìn)“認(rèn)房又認(rèn)貸。近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始下行，銷售端去化不暢，2022 年開(kāi)始有些城市開(kāi)始因城施策陸續(xù)放松“認(rèn)房認(rèn)貸”政策。

截止2023年7月底，全國(guó)超64個(gè)城市發(fā)文調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸政策，包括杭州、南京、天津等重點(diǎn)二線城市。從政策內(nèi)容來(lái)看，主要包含兩方面：一類以杭州、天津、煙臺(tái)為例的“認(rèn)房不認(rèn)貸”，其中杭州去年11月開(kāi)始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，規(guī)定在杭州市限購(gòu)區(qū)無(wú)住房、但有住房按揭貸款記錄且相應(yīng)貸款已結(jié)清的居民家庭，為改善條件再次購(gòu)買普通自住房，可按首套房貸政策執(zhí)行（最低首付比例為30%）。更多的則是以鄭州、貴陽(yáng)等為例的“認(rèn)貸不認(rèn)房”，其中鄭州自去年3月規(guī)定，擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

綜合來(lái)看，到了今年7月底的時(shí)候，僅北上廣深等十余個(gè)中高能級(jí)城市仍執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，其余大部分城市都已經(jīng)實(shí)際開(kāi)始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”或“認(rèn)貸不認(rèn)房”，因此政策更多是對(duì)現(xiàn)有執(zhí)行情況的追認(rèn)。

2 首付比例的相關(guān)規(guī)定與城市限購(gòu)情況

2015年3月30日（簡(jiǎn)稱“330文件”），央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，下調(diào)二套房商貸首付比例至40%；2015年9月，央行和銀監(jiān)會(huì)又聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（銀發(fā)〔2015〕305號(hào)），將不“限購(gòu)”地區(qū)最低首付款比例調(diào)整為不低于25%；2016年2月，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（銀發(fā)〔2016〕26號(hào)），規(guī)定在非限購(gòu)地區(qū)，首套房最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)，即非限購(gòu)區(qū)首套首付比例實(shí)際可至20%,二套房最低首付款比例則調(diào)整為不低于30%；對(duì)于實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，則根據(jù)銀發(fā)〔2015〕305號(hào)和銀發(fā)〔2016〕26號(hào)文件規(guī)定，首套房最低首付比例30%；，二套房最低首付比例40%。2016-2017年由于房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，所以多地逐步開(kāi)始收緊限購(gòu)，直到2021年開(kāi)始房地產(chǎn)逐漸步入下行期，有些城市開(kāi)始陸陸續(xù)續(xù)放松，尤其是2022年以來(lái)很多城市開(kāi)始因城施策放松限購(gòu)限貸。

從限購(gòu)情況來(lái)看，2022年3月以來(lái)主要二線城市和三四線城市大都明顯放松了限購(gòu)政策，杭州、長(zhǎng)沙、廈門島內(nèi)和武漢二環(huán)內(nèi)等限購(gòu)區(qū)也積極通過(guò)“打補(bǔ)丁”方式支持住房需求釋放。具體來(lái)看，2022年3月1日“鄭州19條”微調(diào)了限購(gòu)政策，3月30日福州率先正式取消限購(gòu)，隨后多數(shù)二線城市也放松限購(gòu)或收縮限購(gòu)區(qū)。截止到今年8月，多數(shù)二線和三四線城市已基本取消限購(gòu)，首付比例已降至下限水平，剩下沒(méi)有取消限購(gòu)的部分城市限購(gòu)區(qū)也明顯收縮，比如南京從去年開(kāi)始非限購(gòu)區(qū)逐步擴(kuò)大，從去年的12月9日開(kāi)始，南京的限購(gòu)區(qū)只剩下建鄴、秦淮、鼓樓、玄武最后的主城四區(qū)、武漢的限購(gòu)區(qū)也于去年12月收縮至二環(huán)之內(nèi)。此外，限購(gòu)執(zhí)行較為嚴(yán)格的杭州、長(zhǎng)沙、廈門島內(nèi)和武漢二環(huán)內(nèi)也積極通過(guò)“打補(bǔ)丁”方式支持住房需求釋放。例如，武漢今年2月6號(hào)發(fā)文明確非限購(gòu)區(qū)住房不計(jì)入居民家庭購(gòu)房資格認(rèn)定套數(shù)，限購(gòu)區(qū)內(nèi)有房的人可以再買一套，廈門去年5月發(fā)文允許多孩家庭購(gòu)買三套房，長(zhǎng)沙和武漢去年均發(fā)文允許業(yè)主將存量房盤活供作租賃住房，不再納入家庭住房套數(shù)計(jì)算等。

從首付比例來(lái)看，截至7月初，國(guó)內(nèi)主要二線城市和三四線城市都已取消或明顯放松限購(gòu)，已經(jīng)執(zhí)行了首套20%和二套30%的首付比例下限。

3 按揭利率

從首套房按揭貸款利率歷史變化來(lái)看，2008年金融危機(jī)期間,央行于10月宣布央行將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.85倍調(diào)整到0.7倍，隨后2019 年 10 月-2022年5 月央行則將全國(guó)首套房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR，2022 年 5 月至今為不低于相應(yīng)期限 LPR-20BP。其次從二套房按揭利率變化來(lái)看，2007年9月“359”號(hào)文發(fā)布之后，二套房貸款利率不低于貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍，2019年10月起全國(guó)二套房貸利率下限調(diào)整為L(zhǎng)PR+60個(gè)基點(diǎn)，比首套房貸利率下限高60個(gè)基點(diǎn)，直到2023年8月31日央行再次將二套房貸利率下限調(diào)降40BP至LPR+20BP。

當(dāng)前首套按揭利率下限為4.0%，比2008年歷史低點(diǎn)略低16BP，二套房按揭利率下限4.4%，仍是首套房1.1倍，考慮到當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)情況，預(yù)計(jì)未來(lái)仍有下調(diào)的空間。

4 總結(jié)

綜上，“認(rèn)房不認(rèn)貸”弱于2014年930新政的“認(rèn)貸不認(rèn)房”，非限購(gòu)區(qū)的首付比例下限持平于2016 年26 號(hào)文，限購(gòu)區(qū)的首付比例下限比2015 年330新政低10%，但在因城施策背景下，一線城市未必會(huì)按照最低下限執(zhí)行，當(dāng)前按揭利率處于歷史低位，但考慮到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)差異，預(yù)計(jì)未來(lái)還有繼續(xù)下行的空間。綜合來(lái)看，本輪放松有利于自住需求釋放，主要利好高能級(jí)城市，有貸款記錄者和換房者是直接受益人，但受制于房地產(chǎn)預(yù)期、收入預(yù)期和二手房掛牌量較大等因素影響，“點(diǎn)狀回暖”的概率較高，全國(guó)銷售還有待進(jìn)一步觀察。