年初房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極變化，二季度則有所回落。住房金融政策總體保持支持態(tài)勢(shì)。銀行表內(nèi)信貸增速運(yùn)行相對(duì)平穩(wěn)。房貸利率持續(xù)走低，個(gè)人存量房貸提前還貸的現(xiàn)象引發(fā)關(guān)注，居民部門杠桿增幅較小。房企融資結(jié)構(gòu)性差異化特征明顯，表外非銀融資余額普遍壓縮。7月政治局會(huì)議提出調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，相關(guān)部門積極響應(yīng)。下半年房地產(chǎn)金融支持政策將進(jìn)一步加碼，房企合理融資需求將有序落地，有效防范房企金融風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

一、個(gè)人住房貸款有望企穩(wěn)回升

上半年，個(gè)人住房信貸再度下降。央行數(shù)據(jù)顯示，截至二季度末，個(gè)人住房貸款余額為38.6萬億元，較2022年末減少2000億元；繼一季度短暫回升后，個(gè)人住房存量貸款在二季度再度下降。一方面，年初因疫情積壓的住房需求在一季度末快速集中釋放，一些中長(zhǎng)期因素制約了后續(xù)需求難以快速跟進(jìn)，包括居民財(cái)富增長(zhǎng)放緩、少子化、老齡化等，導(dǎo)致二季度下半段房地產(chǎn)銷售放緩，故新增按揭貸款釋放不及預(yù)期。另一方面，不少存量房貸持有者因存量房貸利率偏高選擇提前還貸或?qū)唇屹J款轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸，是存量房貸下降的另一個(gè)重要因素。受此影響，二季度末個(gè)人住房貸款余額占金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額比重降至16.7%，較2022年末下降1.4個(gè)百分點(diǎn)，占比為2016年四季度末以來最低水平。

與此同時(shí)，居民部門杠桿率小幅上升。國(guó)內(nèi)居民部門杠桿率和新增住房貸款價(jià)值比（LTV）均處于歷史中樞相對(duì)安全水平。截至二季度末，新增個(gè)人按揭貸款1.24萬億元，同比增長(zhǎng)2.2%，過去連續(xù)12個(gè)月住房貸款價(jià)值比LTV為20.8%，較2022年末微增0.4個(gè)百分點(diǎn)。這表明在疫情等因素褪去后，居民部門修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表的進(jìn)程相對(duì)緩慢。相較以往，此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇期間，居民對(duì)住房這類大額、中長(zhǎng)期的貸款增加相對(duì)謹(jǐn)慎。

房貸利率穩(wěn)步走低。到6月末，全國(guó)首套平均房貸利率從4.15%降至4.00%，二套房平均房貸利率從4.95%降至4.90%，分別較2022年末下降了15bp和5bp。房貸市場(chǎng)利率走低主要是受央行調(diào)整LPR和個(gè)人住房公積金貸款利率影響。全國(guó)大部分城市房貸利率普遍已經(jīng)降至歷史最低或者接近最低水平，一線和重點(diǎn)二線城市房貸利率調(diào)整幅度相對(duì)較小。部分居民將存量房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸也是推動(dòng)房貸利率走低的因素。央行數(shù)據(jù)顯示，截至二季度末，住戶部門經(jīng)營(yíng)性貸款余額同比增長(zhǎng)19.5%，增速較2022年末的16.5%上升了3個(gè)百分點(diǎn)，這與個(gè)人住房存量貸款增速下降呈現(xiàn)明顯相反的狀態(tài)。

下半年個(gè)人住房金融政策有望加大支持力度。7月政治局會(huì)議定調(diào)“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，央行及各部委和地方政府積極響應(yīng)，預(yù)計(jì)下半年個(gè)人購(gòu)房信貸政策可能進(jìn)一步放松，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，繼續(xù)降低購(gòu)房門檻、增加住房交易活性。伴隨央行6月下調(diào)了LPR，商業(yè)銀行房貸基準(zhǔn)利率將對(duì)應(yīng)下調(diào)，下半年房貸市場(chǎng)利率有望小幅下降10bp~15bp。限制性購(gòu)房政策有望進(jìn)一步松動(dòng)，包括符合條件的部分一線和重點(diǎn)二線城市在內(nèi)，可能逐步取消或松綁限購(gòu)、限貸、限售等措施，“認(rèn)房不認(rèn)貸”、“帶押過戶”等交易制度可能進(jìn)一步推廣，以促進(jìn)新房和二手房市場(chǎng)環(huán)境改善，提振住房交易市場(chǎng)信心。

住房銷售企穩(wěn)將推動(dòng)個(gè)人房貸回升。政策落地見效尚需時(shí)日，房地產(chǎn)銷售在下半年可能先抑后穩(wěn)。考慮到三季度前半段通常是住房銷售淡季，疊加二季度末偏弱的購(gòu)房信心，因此三季度可能成為年內(nèi)房地產(chǎn)銷售的次低點(diǎn)。四季度，隨著一線和重點(diǎn)二線城市新的住房支持政策逐步落地、居民收入的緩步恢復(fù)以及住房竣工端發(fā)力，銷售有望回暖。在住房銷售企穩(wěn)的幫助下，個(gè)人按揭貸款將同步回穩(wěn)，下半年可能新增個(gè)人按揭貸款逾1.2萬億元，全年累計(jì)同比增長(zhǎng)5%左右，增速較上半年上升2.8個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人按揭貸款的增加將帶動(dòng)個(gè)人住房存量貸款重拾正增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)到2023年末，個(gè)人住房貸款余額約為39萬億元，同比增長(zhǎng)0.5%。

二、房企融資結(jié)構(gòu)將有所改善

上半年開發(fā)貸增速回升。截至二季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為13.1萬億元，同比增長(zhǎng)5.3%，較2022年末3.7%的增速上升1.6個(gè)百分點(diǎn)。今年以來，在“保交樓”專項(xiàng)借款和“金融16條”住房支持政策的幫助下，房企表內(nèi)銀行信貸增速繼續(xù)回升。二季度增速較一季度的5.9%略有回落，但仍處于2020年末以來最高的房企存量貸款增速，增速高于個(gè)人住房貸款余額增速，表明商業(yè)銀行對(duì)優(yōu)質(zhì)房企融資需求的支持效果較為明顯。不過，由于同期金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額增速達(dá)到11.7%，因此房地產(chǎn)開發(fā)貸余額占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比例降至5.7%，占比已降至歷史次低點(diǎn)，僅略高于2013年二、三季度不到5.5%的水平，這很大程度上是部分大型民營(yíng)房企信貸余額下降所致。

國(guó)內(nèi)房企信用債市場(chǎng)運(yùn)行逐步企穩(wěn)。上半年，房地產(chǎn)信用債發(fā)行2825億元，較2022年同期持平。在“第二支箭”的支持下，優(yōu)質(zhì)房企在國(guó)內(nèi)債券市場(chǎng)上保持較好的發(fā)債節(jié)奏，發(fā)行成本逐步降低，上半年房企國(guó)內(nèi)債券違約的情況較2022年下半年有所改善。從存量債券規(guī)模來看，到6月末，房企國(guó)內(nèi)債券余額為1.78萬億元，與2022年末基本持平，表明債券到期置換、存續(xù)等功能逐漸恢復(fù)，市場(chǎng)對(duì)房企國(guó)內(nèi)債券的擔(dān)憂情緒得以緩解。

與此同時(shí)，中資離岸美元債卻受到?jīng)_擊。截至6月末，中資離岸房地產(chǎn)行業(yè)美元債余額從2022年末的1854億美元降至1564億美元，半年度存量?jī)纛~減少290億美元，約合2176億元，中資離岸美元債半年度凈額減少15%以上是比較少見的。與境內(nèi)信用債市場(chǎng)不同的是，離岸市場(chǎng)發(fā)行的企業(yè)大部分為民營(yíng)房企，個(gè)別大型民營(yíng)房企美元債出險(xiǎn)是拖累離岸美元債市場(chǎng)的直接因素。資信評(píng)級(jí)總體下降、美元債市場(chǎng)受到美聯(lián)儲(chǔ)收緊貨幣政策影響、房企擴(kuò)張放緩也是構(gòu)成中資離岸美元債存量收縮的重要因素。

上半年，房地產(chǎn)信托余額持續(xù)減少。截至一季度末，房地產(chǎn)信托余額為1.13萬億元，較2022年末減少964億元，房企信托已經(jīng)連續(xù)15個(gè)季度余額下降，主要是受傳統(tǒng)存量房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)拖累。原銀保監(jiān)會(huì)2019年年中出臺(tái)新的房地產(chǎn)信托基金管理辦法以來，當(dāng)年違規(guī)信托資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域持續(xù)減少，信托公司針對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的態(tài)度主要是以處置存量為主。預(yù)計(jì)到二季度末，房地產(chǎn)信托存量可能會(huì)降至1萬億元左右。近年來，房地產(chǎn)信托政策也在悄悄打開“另一扇窗”，公募不動(dòng)產(chǎn)REITs市場(chǎng)規(guī)模逐步擴(kuò)大中。截至6月末，上交所和深交所已經(jīng)發(fā)行的公募不動(dòng)產(chǎn)REITs共8支，規(guī)模合計(jì)約191.7億元；全部累計(jì)發(fā)行公募不動(dòng)產(chǎn)REITs規(guī)模為975億元。其中，公募房地產(chǎn)REITs規(guī)模為62億元，占比為6.4%。

房企股權(quán)融資小幅擴(kuò)容。上半年，有5家上市房企獲批股權(quán)融資計(jì)劃，合計(jì)融資規(guī)模不超過373億元，“第三支箭”正在逐步落地。從企業(yè)屬性來看，有資產(chǎn)規(guī)模較為龐大的央企國(guó)企，也有中小民營(yíng)房企，募集資金用途均為“保交樓、保民生”住宅項(xiàng)目。從資產(chǎn)負(fù)債表來看，5家房企平均資產(chǎn)負(fù)債率在75%左右，普遍存在負(fù)債率偏高的問題。再融資方案獲得監(jiān)管部門批準(zhǔn)，既有助于下一個(gè)階段在公開市場(chǎng)籌資，以補(bǔ)充企業(yè)流動(dòng)資金、償還債務(wù)、降低出險(xiǎn)概率，也有助于短期提振資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的信心。

三、支持政策加碼將推動(dòng)住房金融發(fā)展和優(yōu)化

下半年住房金融政策將繼續(xù)保障房企合理的融資需求、做好房企風(fēng)險(xiǎn)管控。7月份以來，中央和地方加大政策支持力度。下半年住房政策將從供給和需求兩端同時(shí)發(fā)力。7月10日，央行和金監(jiān)總局發(fā)布了《關(guān)于延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》，適度延期2022年11月提出的“金融16條”支持房地產(chǎn)政策，并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資和專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資予以展期至2024年底。預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)房企表內(nèi)銀行貸款將保持適度增長(zhǎng)節(jié)奏，保交樓專項(xiàng)借款支持力度可能會(huì)有所加大。8月初，北上廣深四大一線城市地方住建部門召開專題會(huì)議，表示下半年將加大支持力度、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。國(guó)家發(fā)改委、央行陸續(xù)召開支持民企發(fā)展座談會(huì)，部分重要民營(yíng)房企參加會(huì)議。銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)表示，將繼續(xù)加大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具服務(wù)民營(yíng)企業(yè)力度，加快債券市場(chǎng)創(chuàng)新，滿足民營(yíng)企業(yè)多元化融資需求，下半年房企加大債券融資發(fā)行可期。

預(yù)計(jì)下半年開發(fā)貸保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。在“金融三支箭”等政策的推動(dòng)下，商業(yè)銀行有望適度擴(kuò)大貸款置換計(jì)劃，滿足優(yōu)質(zhì)房企合理融資需求，降低銀行貸款融資成本，表內(nèi)銀行信貸有望延續(xù)擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)測(cè)算，2007~2022年間開發(fā)貸占房企銀行貸款比例平均水平在61.6%。截至二季度末，累計(jì)新增開發(fā)貸為4100億元，占房企銀行貸款比例僅為47.2%，低于平均水平，主因是房企降杠桿經(jīng)營(yíng)策略。在政策支持和存量貸款續(xù)作的推動(dòng)下，開發(fā)貸占房企貸款比例有望保持穩(wěn)定，預(yù)計(jì)下半年新增房企開發(fā)貸3500億元~4000億元，對(duì)應(yīng)房企銀行貸款規(guī)模實(shí)現(xiàn)小幅度正增長(zhǎng)，全年新增房企銀行貸款1.75萬億元，同比增長(zhǎng)0.6%。

房企非銀融資將以結(jié)構(gòu)性調(diào)整為主。下半年房企境內(nèi)信用債發(fā)行節(jié)奏可能有所加快，為房企償債和“保交樓”提供資金支持。經(jīng)測(cè)算，下半年房企債務(wù)待償規(guī)模為3692億元，三季度可能將迎來年內(nèi)第二個(gè)償債小高峰，當(dāng)季境內(nèi)信用債到期規(guī)模為1357億元，高于二季度的1267億元。預(yù)計(jì)下半年房企境內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模在2500億~3000億元，全年境內(nèi)信用債累計(jì)發(fā)行5500億元，同比增長(zhǎng)約2.1%。中資離岸美元債存量減少的速度可能放緩。下半年美元債到期規(guī)模約1530億元，較上半年2350億元減少35%?？紤]到房企自身財(cái)務(wù)“瘦身”的需要，進(jìn)一步擴(kuò)大發(fā)行美元債概率偏低，美聯(lián)儲(chǔ)加息周期已近尾聲，外部流動(dòng)性收緊的壓力可能適度降低。下半年存量房企信托仍可能適度壓縮。傳統(tǒng)信托融資業(yè)務(wù)將繼續(xù)推進(jìn)存量去化的過程，參照過往房地產(chǎn)信托發(fā)行的進(jìn)程，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)信托余額降至1萬億元左右。股權(quán)融資醞釀更多計(jì)劃落地。根據(jù)已經(jīng)披露的公開信息，下半年還有15~20家房企計(jì)劃申請(qǐng)?jiān)偃谫Y方案，監(jiān)管部門增加審批通過再融資計(jì)劃的項(xiàng)目數(shù)量和融資規(guī)模的概率不小。

綜上所述，下半年住房金融政策將保持支持態(tài)度，并加快步伐推動(dòng)政策落地。商業(yè)銀行將繼續(xù)發(fā)揮重要作用，更好地滿足個(gè)人住房和房企融資需求，預(yù)計(jì)下半年新增個(gè)人住房和房企融資合計(jì)約2.4萬億元，全年實(shí)現(xiàn)融資約4.8萬億元，較2022年同比增加1430億元左右，增長(zhǎng)3.1%左右。與此同時(shí)，對(duì)個(gè)人購(gòu)房的融資環(huán)境和門檻將逐步放松，包括調(diào)降增量和存量房貸利率、降低首付比例、提高個(gè)人住房貸款額度，推動(dòng)購(gòu)房需求更好地釋放。房企融資結(jié)構(gòu)則較去年逐步優(yōu)化，表內(nèi)銀行貸款及境內(nèi)信用債融資能力進(jìn)一步提升，美元債、信托等非銀融資存量持續(xù)壓縮。房企融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化有助于降低房企綜合融資成本，有序推動(dòng)房企風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)步去化。