當前種種跡象表明美國房地產(chǎn)正先于經(jīng)濟軟著陸。尤其是二季度以來，以新屋開工和成屋銷售為代表的一系列指標持續(xù)回暖，亞特蘭大聯(lián)儲最新預測在連續(xù)8個季度下滑后，住宅投資有望在今年二季度為美國GDP貢獻正增長。鑒于美聯(lián)儲一年多來已累計加息500bp，住宅投資在加息周期尚未結(jié)束時提前轉(zhuǎn)正，顯然是有悖于歷史經(jīng)驗的（圖1）。

歷史來看，在GDP的組成部分中，住宅投資的負增長歷來是美國經(jīng)濟衰退的最佳預警信號（圖2）。因此，如果當前的美國房地產(chǎn)正率先軟著陸，是否意味著美國經(jīng)濟已經(jīng)躲過了衰退？這對于美聯(lián)儲的貨幣政策又有何影響？

對此，我們考察了自1990年以來的4次高利率導致美國房市大崩潰的原因。如圖3所示，由于不同程度的緊縮作用，美國房地產(chǎn)最終“閃崩”的原因都是供需失衡，其中需求端的因素更加關(guān)鍵。

疲軟需求，加息幅度和利率水平都重要。在不斷走高的利率下，購房需求放緩的傳導路徑是：高利率—高抵押貸款利率—高利息支付率--購房意愿及需求疲軟。具體來看，從加息周期開始，消費者認為買房是個“錯誤選擇”的想法就越來越強烈（圖4-5）。

其中2008年為歷次以來影響最劇烈的一次：大幅加息425bp中，申請抵押貸款人數(shù)最大跌幅為63%，新屋銷售快速下滑76%。而如果加息是從低利率水平開始，則對購房需求的削弱便不太明顯: 2018年不僅加息起點低，且加息幅度也不大，所以對地產(chǎn)的影響就較小，房屋銷量溫和回落23%（圖6-7）。

超額供給，是原因也是結(jié)果。歷史上4次房價崩潰的相似之處都是在加息周期中累計了過量的庫存。前期過量的發(fā)放房屋建筑許可制導致待售房屋數(shù)量激增（圖8-9）。過去4次平均增加許可證發(fā)放量73%，帶動了64%的待售房屋數(shù)量。

從歷史經(jīng)驗看，需求比供給對地產(chǎn)的影響更重要。2018年，房屋許可證發(fā)放數(shù)量增加176%，帶領(lǐng)待售房屋數(shù)量激增146%。但是，由于2018年加息起點低（從0利率開始）+加息幅度還不大（累計225bp），美國居民購房需求并未被嚴重削弱。最終在需求的支撐下，房產(chǎn)快速回暖，也幫助美國避免了一次衰退。

這次有何不同？需求經(jīng)受住了加息的沖擊，而供給弱成為樂觀的主要理由，這一次美國經(jīng)濟陷入衰退“不容易”。需求端，在經(jīng)歷了“史詩級”加息后，根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，居民對于“負擔不起”的抱怨仍明顯低于此前衰退前的高位。這與疫情后美國家庭資產(chǎn)負債表明顯改善以及就業(yè)保持韌性有關(guān)：2023年Q1美國家庭償債負擔仍低于疫情前的水平。而居民認為當前最主要的限制因素不是房價而是利率（圖 10-11），隨著加息接近尾聲，需求指標都開始觸底反彈（圖 12）。

二是供給端，低庫存加強開發(fā)商的建筑信心，無論是營建許可還是新房開工均開始邊際好轉(zhuǎn)（圖 13）。與2018年相比，本輪地產(chǎn)周期雖然需求下降的幅度更大，但是供給明顯更“克制”，供需失衡的情況反而要更好（庫存月數(shù)更低），而2018年美國地產(chǎn)下行并沒有帶來經(jīng)濟衰退。

除此之外，從國際對比上看，美國住宅投資以及房價的上漲幅度上，遠不及加拿大及瑞典，至少在其他兩國地產(chǎn)尚未出現(xiàn)問題前，我們可以不用太擔心美國（圖14至15）。

但值得注意的是，房地產(chǎn)軟著陸讓通脹及就業(yè)的“隱憂”再起。美國通脹壓力遲遲未解，如果房地產(chǎn)成功軟著陸，那么美聯(lián)儲抗擊通脹及就業(yè)的難度無疑將再進一步（圖16）。在此基礎(chǔ)上，政策轉(zhuǎn)向則不會太早，也為未來經(jīng)濟和市場平添變數(shù)。