首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市兩周年之際，四單擴募項目的落地也為當前市場注入了“強心劑”。6月16日，首批擴募項目在滬深交易所平穩(wěn)上市，這意味著擴募機制的全面落地。業(yè)內(nèi)人士表示，這對于優(yōu)化投資組合、增強產(chǎn)品抗風險能力、推動市場形成“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動格局具有重要意義，標志著我國REITs市場進一步向常態(tài)化發(fā)行階段邁進。

持續(xù)暢通投融資循環(huán)

“公募REITs真正的長久生命力在于能否持續(xù)擴募并購，通過不斷吸入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合，持續(xù)發(fā)力，做大做強，成為一個主動管理、有所作為的有機生命體。首批REITs項目擴募落地對于市場持續(xù)納入優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)以實現(xiàn)市場規(guī)模增長有積極促進作用，也是市場逐步邁向成熟的標志之一。”博時基金相關(guān)負責人對記者表示。

具體來看，四單基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴募項目分別為博時蛇口產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、華安張江REIT和中金普洛斯REIT，合計募資金額超過50億元。其中，博時蛇口產(chǎn)園REIT本次擴募購入資產(chǎn)為位于深圳市光明高新園區(qū)的招商局智慧城（光明科技園）科技企業(yè)加速器二期項目；紅土創(chuàng)新鹽田港REIT本次擴募購入資產(chǎn)為位于深圳市鹽田港綜合保稅區(qū)內(nèi)的世紀物流園項目；華安張江REIT擴募購入資產(chǎn)為張潤置業(yè)持有的張潤大廈項目；中金普洛斯REIT擴募購入資產(chǎn)為普洛斯青島前灣港國際物流園、普洛斯江門鶴山物流園和普洛斯（重慶）城市配送物流中心。

紅土創(chuàng)新基金管理有限公司相關(guān)負責人介紹，本次擴募紅土鹽田港REIT在新購入資產(chǎn)的與首發(fā)同樣為最為稀缺、租賃市場最為活躍的核心一線城市中毗鄰核心集裝箱碼頭的高標準倉儲物流設(shè)施。第一二產(chǎn)業(yè)在上半年逐漸復(fù)蘇并預(yù)計在下半年促進第三產(chǎn)業(yè)恢復(fù)，后期經(jīng)濟的復(fù)蘇和進出口貿(mào)易的走高，第三方物流和跨境電商的倉儲租賃需求增強，港口倉儲物流行業(yè)的發(fā)展都將持續(xù)收益?！俺紮?quán)益人外有9家機構(gòu)投資人參與戰(zhàn)略配售，在定向擴募發(fā)售階段有不少機構(gòu)投資人也表現(xiàn)出踴躍地參與意向，在競價部分出現(xiàn)溢價認購的情況，整體而言機構(gòu)投資人對擴募的接受度也較好?！痹撠撠熑颂寡?。

“對于我們而言，公募REITs能夠加速資金運轉(zhuǎn)，盤活存量資產(chǎn)，擴募路徑走通后，公募REITs將為企業(yè)提供更多幫助?！弊鳛樵紮?quán)益人，深圳港集團相關(guān)負責人也感言道，擴募將有助于集團進一步擴展資產(chǎn)管理規(guī)模，促進輕資產(chǎn)運營與市場接軌，吸引社會資本參與基建項目，有利于盤活存量資產(chǎn)，形成投融資閉環(huán)。

“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動格局顯現(xiàn)

在業(yè)內(nèi)人士看來，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為資產(chǎn)上市的平臺，具備收并購的功能，通過持續(xù)擴募融資收購新資產(chǎn)是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為收并購平臺的價值體現(xiàn)，也是基礎(chǔ)設(shè)施REITs成長性的重要體現(xiàn)。隨著公募REITs“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動的發(fā)行常態(tài)化、消費類基礎(chǔ)設(shè)施試點的放開，以及監(jiān)管政策的持續(xù)完善，在國內(nèi)擁有全球最大的存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)規(guī)模下，中國公募REITs也將繼續(xù)壯大，市場參與主體和資產(chǎn)類型也將更為豐富。

博時基金董事長江向陽表示，當前我國已在交通、能源、生態(tài)、環(huán)保、水利、城市建設(shè)等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域形成大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。同時，科技創(chuàng)新和綠色發(fā)展又將不斷產(chǎn)生新型、優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，中國REITs市場有著廣闊的發(fā)展空間和巨大的發(fā)展?jié)摿ΑＵ猩躺呖谙嚓P(guān)負責人也表示，在常態(tài)化探索推進過程中，相信市場投資者會更加客觀理性地評估基礎(chǔ)設(shè)施REITs的投資價值，做長期價值投資者，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs方興未艾、未來可期。

博時基金表示，在政策的支持下，市場擴容速度會進一步加快，同時底層資產(chǎn)類型也會更加多元化，目前景區(qū)、軌道交通、消費基礎(chǔ)設(shè)施、鐵路等資產(chǎn)也正在推進。結(jié)合本輪資產(chǎn)證券化創(chuàng)新的大背景，都是在盤活國有資產(chǎn)的前提下進行的，民生公益屬性越強、存續(xù)體量大的資產(chǎn)未來可包裝的空間更廣闊。隨著一級發(fā)行的提速、不同資產(chǎn)類型的擴充，產(chǎn)品的資質(zhì)、規(guī)模和收益必定會出現(xiàn)分化，對于投資者來說，也會帶來不同的投資視角。

二級市場有望邊際改善

近年來，基礎(chǔ)制度建設(shè)與配套政策日漸完善下的公募REITs市場快速發(fā)展。德邦證券研究所統(tǒng)計顯示，目前已發(fā)行上市的28只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)行規(guī)模達908.92億元，平均首日漲跌幅為12.89%。6月16日，首批擴募的博時蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、中金普洛斯REIT當日分別上漲2.62%、2.22%、1.93%和1.30%。

“擴募完成后，將為基金提供額外的收益來源，并且分散了一定的投資風險。同時，基金份額持有人結(jié)構(gòu)可能在擴募后發(fā)生變化，原基金份額持有人將與新基金份額持有人共同享有基金已持有基礎(chǔ)設(shè)施項目及新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目所帶來的權(quán)益。擴募帶來的基金規(guī)模的增加及新投資者的引入，將有助于提升基金的二級市場流動性?！鼻笆霾r基金相關(guān)負責人表示。中金普洛斯方面也表示，原始權(quán)益人通過首發(fā)與擴募盤活存量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、實現(xiàn)高質(zhì)量增長同時，對于投資者來說，擴募也有利于進一步分散資產(chǎn)組合地域風險、提升底層資產(chǎn)管理效益，為投資者持續(xù)創(chuàng)造穩(wěn)定收益和改善投資回報。

面對今年以來二級市場價格持續(xù)回調(diào)的壓力，多家機構(gòu)人士表示，伴隨著市場改善和擴募的持續(xù)推進，價格逐步回歸理性，部分REITs產(chǎn)品已具備長期配置價值。當前影響其REITs二級市場價格的因素涉及宏觀經(jīng)濟、利率水平、股債市場表現(xiàn)、投資者結(jié)構(gòu)、市場情緒等多方面。

“雖然部分公募REITs產(chǎn)品的2022年及2023年一季度運營情況表現(xiàn)不及預(yù)期，但我們認為這些經(jīng)營業(yè)績負面信息被過度解讀了?！币晃粰C構(gòu)人士表示，這就造成了在市場下行期間觸發(fā)部分投資人止損線，以及悲觀情緒向其他REITs產(chǎn)品擴散等影響?！暗聦嵣?，這些項目的底層資產(chǎn)都是很優(yōu)質(zhì)的，具備長期配置價值。另外，目前公募REITs投資人的結(jié)構(gòu)仍以機構(gòu)投資人為主，較為趨同的投資行為也導(dǎo)致下行的效應(yīng)被放大。”上海證券基金評價研究中心高級基金分析師孫桂平也表示，經(jīng)過調(diào)整后的REITs長期投資性價比明顯提升，應(yīng)從更長期角度看待投資。未來REITs整體經(jīng)營業(yè)績有望邊際改善，整體估值也有望趨向合理區(qū)間。