公募REITs自今年2月以來(lái)持續(xù)下跌，甚至引發(fā)部分投資者清倉(cāng)止損，近日跌幅明顯擴(kuò)大。在基本面不及預(yù)期、機(jī)構(gòu)行為趨同、市場(chǎng)持續(xù)下跌、市場(chǎng)流通規(guī)模較小、流動(dòng)性較差的情況下，部分投資者的止損易引發(fā)踩踏。

從分紅率來(lái)看部分REITs已開(kāi)始具備長(zhǎng)期配置價(jià)值。但綜合收益率=價(jià)格變動(dòng)+分紅率，市場(chǎng)仍擔(dān)心拋售負(fù)反饋、業(yè)績(jī)不及預(yù)期等對(duì)價(jià)格的短期沖擊。

如何能穩(wěn)定市場(chǎng)信心成為關(guān)鍵？原始權(quán)益人增持、基金管理人主動(dòng)信息披露等行動(dòng)有一定效果，市場(chǎng)情緒扭轉(zhuǎn)可能還需要價(jià)值凸顯、增量資金入市和運(yùn)營(yíng)基本面大幅改善。

公募REITs市場(chǎng)表現(xiàn)

近期公募REITs市場(chǎng)持續(xù)下跌，跌幅較前期有所擴(kuò)大。截至2023年6月5日收盤(pán)，已有9只REITs跌破發(fā)行價(jià)，相較于2023年2月15日（年內(nèi)高點(diǎn)）平均跌幅達(dá)15%。

今年2月中以來(lái)，公募REITs持續(xù)陰跌，一季報(bào)披露后，二級(jí)價(jià)格表現(xiàn)分化，業(yè)績(jī)不及預(yù)期的項(xiàng)目顯著下跌，而后又市場(chǎng)又持續(xù)低迷，最近一周市場(chǎng)跌幅明顯擴(kuò)大，當(dāng)周平均跌幅5.83%，部分REITs一日跌超5%，如平安廣州廣河和東吳蘇園REIT于6月5日分別跌7.79%和5.43%，中金安徽交控于5月31日跌幅達(dá)6.70%。

市場(chǎng)跌幅為何會(huì)擴(kuò)大？市場(chǎng)為何持續(xù)下跌？

觀察來(lái)看，機(jī)構(gòu)行為主導(dǎo)了本輪下跌，部分投資人已由謹(jǐn)慎觀望轉(zhuǎn)為清倉(cāng)止損。

公募REITs在我國(guó)上市不滿(mǎn)兩年，是一種新興的投資產(chǎn)品，投資者尚未對(duì)REITs定價(jià)的上下限形成一致預(yù)期，在機(jī)構(gòu)投資者高度集中、行為趨同的背景下，當(dāng)經(jīng)濟(jì)和項(xiàng)目基本面修復(fù)不及預(yù)期時(shí)，投資人多采取謹(jǐn)慎觀望態(tài)度，市場(chǎng)缺乏新資金流入，持續(xù)下跌引發(fā)部分機(jī)構(gòu)觸發(fā)清倉(cāng)線，造成踩踏。

且市場(chǎng)流動(dòng)性較弱，流通規(guī)模較小，平均換手率僅0.7%，顯著低于22年的平均換手率1.43%，少量拋售資金就有可能帶來(lái)二級(jí)市場(chǎng)顯著的下跌。

當(dāng)前公募REITs是否有投資價(jià)值？

部分REITs的P/NAV已降至歷史較低分位，已顯示出長(zhǎng)期配置價(jià)值，但REITs長(zhǎng)期資產(chǎn)配置的屬性與機(jī)構(gòu)行為和考核短期化的矛盾較難調(diào)和，目前投資人更關(guān)注短期二級(jí)價(jià)格波動(dòng)，市場(chǎng)缺乏增量資金。

當(dāng)前如何能穩(wěn)定市場(chǎng)信心成為關(guān)鍵？

原始權(quán)益人增持、基金管理人主動(dòng)管理、積極披露運(yùn)營(yíng)情況或可在一定程度上穩(wěn)定信心，但個(gè)體行為難扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)情緒，未來(lái)需要重點(diǎn)關(guān)注價(jià)值凸顯后自我修正、經(jīng)濟(jì)基本面預(yù)期改善帶來(lái)的情緒提振，密切關(guān)注業(yè)績(jī)基本面的修復(fù)情況，如高速公路車(chē)流量、產(chǎn)業(yè)園、物流園出租、租金增長(zhǎng)情況等，業(yè)績(jī)不及預(yù)期品種最容易受沖擊。

啟示

近日調(diào)整提醒投資人思考公募REITs估值定價(jià)，類(lèi)債但也有類(lèi)股性和信用屬性；二級(jí)波動(dòng)導(dǎo)致REITs上市初期炒作效應(yīng)難再現(xiàn)；但悲觀情緒或也引發(fā)“超跌”，尤其對(duì)破凈較多、分紅完成預(yù)期較高的項(xiàng)目，長(zhǎng)期資金可逐步關(guān)注。

另外，二級(jí)市場(chǎng)遇冷也會(huì)影響一級(jí)，部分原始權(quán)益人可能推遲發(fā)行進(jìn)展，存續(xù)REITs擴(kuò)募計(jì)劃也受到影響。

公募REITs這一新興市場(chǎng)要進(jìn)一步健康發(fā)展，還需要引導(dǎo)更多長(zhǎng)期資金參與配置，項(xiàng)目端也會(huì)經(jīng)歷“大浪淘沙”，更多優(yōu)質(zhì)、符合市場(chǎng)偏好的資產(chǎn)將會(huì)留下；供需共同改善，將助REITs長(zhǎng)期發(fā)展。