本文為11月17日任澤平與如是金融研究院院長(zhǎng)管清友的直播對(duì)話精編稿件。

　　任澤平：今天我和管老師的連麥，第一我們沒(méi)對(duì)過(guò)筆記，第二不設(shè)禁區(qū)。首先，管老師，我做了一個(gè)投票，結(jié)果顯示有相當(dāng)一部分人認(rèn)為老百姓炒股不能賺錢(qián)。您怎么看？

　　管清友：其實(shí)我們也都知道結(jié)果，也都知道原因。但這東西，可不就是人性嘛。從概率上來(lái)講，絕大部分人都不賺錢(qián)。包括我前幾天說(shuō)的話，好多人深表認(rèn)同，就是：投資是絕大部分人虧錢(qián)最快的方式。

　　但是，很多人也管不住自己，總覺(jué)得自己是那一少部分。包括機(jī)構(gòu)其實(shí)也是如此。即便是國(guó)外成熟市場(chǎng)也是如此。

　　任澤平：您的結(jié)論就是，如今老百姓炒股都不賺錢(qián)，但大家愿賭服輸。不賺錢(qián)的原因就是人性。我的看法是，炒股票這事本身就注定了是少數(shù)人賺錢(qián)的游戲。

　　巴菲特講，在別人恐慌時(shí)我貪婪，在別人貪婪時(shí)我恐慌。別人是誰(shuí)？就是大多數(shù)。我是誰(shuí)？我是少數(shù)。做股票，要做那個(gè)少數(shù)你才能賺錢(qián)。

　　如果做隨大流的大多數(shù)，一定虧錢(qián)。所以說(shuō)，為什么說(shuō)股票市場(chǎng)反人性？反的其實(shí)不是人性，而是大多數(shù)人的人性。

　　管清友：對(duì)，但是大部分人都覺(jué)得自己是那個(gè)少數(shù)。每次都覺(jué)得自己應(yīng)該能看對(duì)，甚至每次都跟自己反著做。既然我是個(gè)反向指標(biāo)，那每次跟自己反著做行不行？結(jié)果發(fā)現(xiàn)還是不行。

　　當(dāng)然除了人性的底層邏輯之外，我覺(jué)得還是有很多因素，最后促成了這么一個(gè)結(jié)果。你看國(guó)外成熟市場(chǎng)，它當(dāng)然也符合定律，但是大部分投資者可以通過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，有相對(duì)持續(xù)穩(wěn)定的回報(bào)。

　　所以我覺(jué)得，我們?cè)诠┙o側(cè)要做的事情還有很多。無(wú)論是產(chǎn)品提供，還是市場(chǎng)平衡的工具，有很多仍然需要改進(jìn)的地方。因?yàn)檫@天然不是一個(gè)平衡式。

　　舉個(gè)例子來(lái)講，國(guó)外上市公司的股權(quán)其實(shí)是非常分散的，但咱們的大部分上市公司都是一股獨(dú)大。這些都是基本特點(diǎn)。作為投資者，其實(shí)我們都要認(rèn)清楚這些基本特點(diǎn)。

　　當(dāng)然，即便認(rèn)清楚這些基本特點(diǎn)，你也未必能賺到錢(qián)，只是說(shuō)可能更清楚自己是如何虧錢(qián)的吧。在市場(chǎng)上待過(guò)這么多年，對(duì)這些情況確實(shí)看的非常清楚。

　　任澤平：在這里，我給大家分享幾個(gè)數(shù)據(jù)。據(jù)我了解，自從我們證券市場(chǎng)開(kāi)市以來(lái)的這30年，A股累計(jì)所有的賬戶中，大部分是虧錢(qián)的。賺錢(qián)的是少數(shù)。當(dāng)然一部分是盈虧平衡的。

　　那究竟怎么才能賺錢(qián)？無(wú)非第一是，要么有信息優(yōu)勢(shì)。但所謂的信息優(yōu)勢(shì)，有時(shí)候到最后就把自己給坑了。

　　第二，如果說(shuō)普通老百姓真的想賺錢(qián)，有一個(gè)辦法就是學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)的方法，進(jìn)行反人性的思維，也就是逆向思維。

　　我認(rèn)識(shí)一個(gè)牛散朋友，他的思維跟我們都不大一樣。如果說(shuō)這只股票沒(méi)有三年五倍的收益，他可能都不會(huì)去碰。他也不大和別人交流，而是自己看新聞，自己去看上市公司。他認(rèn)為，和其他投資者交流根本就沒(méi)用。最終他靠炒股票擁有了300億身家，是絕對(duì)的隱形富豪。

　　所以說(shuō)，經(jīng)濟(jì)學(xué)怎么實(shí)戰(zhàn)？你要知道方法是什么。比如說(shuō)巴菲特、彼得·林奇他們那些人的經(jīng)典方法是什么？就是實(shí)戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)。

　　那我想問(wèn)您的第二個(gè)問(wèn)題是，經(jīng)濟(jì)學(xué)家炒股票能賺錢(qián)嗎？

　　管清友：其實(shí)我們都有感受，也交流過(guò)，基本是分成兩大類(lèi)。一小部分人可能能賺錢(qián)，當(dāng)然也分階段、周期和年齡。其實(shí)大部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家炒股票是賺不到錢(qián)，甚至虧錢(qián)的。

　　關(guān)于這點(diǎn)，社會(huì)和市場(chǎng)有一個(gè)誤讀。實(shí)際上經(jīng)濟(jì)學(xué)家干的不是投資，而是另外一個(gè)工種。當(dāng)然確實(shí)在資本市場(chǎng)工作過(guò)的人，對(duì)形勢(shì)認(rèn)識(shí)更清楚，對(duì)趨勢(shì)的把握可能會(huì)相對(duì)更好。說(shuō)踩坑也踩過(guò)坑，但是踩的坑小一點(diǎn)。

　　大部分泛泛意義上的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，其實(shí)在中國(guó)語(yǔ)境里是指那些學(xué)院派，或者說(shuō)智庫(kù)相關(guān)的工種。歷史上我們看到的很多所謂的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，尤其是西方的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，真正靠投資賺到錢(qián)的鳳毛麟角。比較牛的一個(gè)是凱恩斯，還是虧過(guò)錢(qián)、差點(diǎn)破了產(chǎn)之后，后來(lái)才賺到了錢(qián)。第二個(gè)，就是大家熟悉的大衛(wèi)·李嘉圖。其他的經(jīng)濟(jì)學(xué)家很少賺錢(qián)。

　　所以經(jīng)濟(jì)學(xué)家跟投資成功不是天然地劃等號(hào)。我現(xiàn)在的理解就是，在資本市場(chǎng)工作的經(jīng)濟(jì)研究人員，相對(duì)地對(duì)市場(chǎng)確實(shí)更熟悉，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力更強(qiáng)一點(diǎn)，賺錢(qián)的概率更大一點(diǎn)。

　　任澤平：經(jīng)濟(jì)學(xué)家能炒股票能賺錢(qián)嗎？其實(shí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家分為兩類(lèi)。一類(lèi)叫學(xué)院派，是不賺錢(qián)的；第二類(lèi)是商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，有信息優(yōu)勢(shì)和專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，而且經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐，也大致知道投資中反人性的逆向思維邏輯，所以這些經(jīng)濟(jì)學(xué)家是有可能能賺錢(qián)的。

　　我自己做大類(lèi)資產(chǎn)配置實(shí)現(xiàn)過(guò)一年六倍的收益。國(guó)外的話，也有學(xué)者做投資做的比較好。其實(shí)有時(shí)候我想，像達(dá)利歐、索羅斯其實(shí)才是真正的經(jīng)濟(jì)學(xué)家。他們做宏觀對(duì)沖，可以管理1000多億美金，對(duì)投資是有極為強(qiáng)大的專(zhuān)業(yè)及洞察能力的。所以說(shuō)，實(shí)戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)能賺錢(qián)，商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)才能收益。大家應(yīng)該越來(lái)越能感受到實(shí)操的重要性。

　　管清友：中國(guó)人對(duì)于所謂的財(cái)富，對(duì)于錢(qián)，總是羞于啟齒。其實(shí)這不是一種正常的文化狀態(tài)。我記得張維迎老師早年上研究生的時(shí)候，好像第一篇文章寫(xiě)的就是《為“錢(qián)”正名》。

　　像我和澤平這樣處于70年代末的這批人，現(xiàn)在想想真是挺幸運(yùn)的。時(shí)代和市場(chǎng)給我們提供了另外一種選擇的路徑和可能性。經(jīng)濟(jì)以及市場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)在，金融行業(yè)給大家提供了這樣的機(jī)會(huì)，也成長(zhǎng)起來(lái)一批人。

　　我和澤平現(xiàn)在相當(dāng)于做獨(dú)立研究，再去討論很多經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，相對(duì)于原來(lái)在智庫(kù)、國(guó)企、券商，視角就更不同了。為什么？就是等于是要自己帶一個(gè)團(tuán)隊(duì)，直接感受經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)以及市場(chǎng)的好壞。不敢說(shuō)我們的水平有多大的提高，但至少有一點(diǎn)，就是對(duì)經(jīng)濟(jì)的脈動(dòng)更加感同身受。

　　而且我和澤平老師有一種想法不謀而合——經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)宏觀上是大勢(shì)所趨，悲觀上其實(shí)是悲歡離合，萬(wàn)家燈火。雖然做宏觀研究，但是我們更多地愿意微觀、從下往上、從市場(chǎng)主體去看待問(wèn)題。這樣我們?cè)俦磉_(dá)出來(lái)的東西，會(huì)更接地氣，更有底氣。

　　任澤平：那想再請(qǐng)教一下管老師。就是現(xiàn)在大家存在一種觀點(diǎn)爭(zhēng)議。一種認(rèn)為，機(jī)構(gòu)投資者的時(shí)代來(lái)了。另一種說(shuō)，機(jī)構(gòu)就是大散戶，還不如自己投資。您怎么看？

　　管清友：我覺(jué)得大部分專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，大公募、大私募、大保險(xiǎn)資管還是能賺錢(qián)的。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上確實(shí)也能看出，某一年或半年有些機(jī)構(gòu)的凈值跌的比較慘。但是總體上而言，以?xún)扇甑木S度看，中大型的公募私募、保險(xiǎn)資管這些機(jī)構(gòu)，我覺(jué)得還是能賺到錢(qián)的。因?yàn)樗娘L(fēng)險(xiǎn)控制能力更強(qiáng)，專(zhuān)業(yè)分析和挖掘能力確實(shí)也更強(qiáng)。當(dāng)然機(jī)構(gòu)也會(huì)有散戶的行為特點(diǎn)。

　　第一是人性使然；第二，市場(chǎng)中的一些結(jié)構(gòu)性或者是機(jī)制性的問(wèn)題，導(dǎo)致不得不去這樣。但是，確實(shí)出現(xiàn)一個(gè)所謂的機(jī)構(gòu)賺錢(qián)，投資者不賺錢(qián)；基金賺錢(qián)，基民不賺錢(qián)的問(wèn)題。

　　我覺(jué)得這其中存在市場(chǎng)供需不太平衡，投資機(jī)構(gòu)和投資者風(fēng)格不太匹配的問(wèn)題。但總體從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上來(lái)講，機(jī)構(gòu)雖然也有一些散戶化的這種行為，但相對(duì)于散戶情況還是好一點(diǎn)。

　　任澤平：那我來(lái)說(shuō)說(shuō)我的看法。機(jī)構(gòu)做得比散戶好一點(diǎn)，但是實(shí)際上相當(dāng)一部分也不賺錢(qián)。我給大家講幾個(gè)真相。所以說(shuō)大家會(huì)發(fā)現(xiàn)，個(gè)別基金賺錢(qián)，但是整體其實(shí)不一定賺錢(qián)。

　　為什么？我覺(jué)得，老百姓也好，經(jīng)濟(jì)學(xué)家也好，機(jī)構(gòu)投資也好，只要是隨大流的人性，肯定就是韭菜，投資注定只有少數(shù)人才能賺錢(qián)，這就是真相。歸根結(jié)底還是人性。

　　投資是反人性的，有時(shí)候跟智商沒(méi)關(guān)系，反而很大程度上跟情商有關(guān)系。比如，今年3月份市場(chǎng)不景氣時(shí)，你敢不敢進(jìn)去？大家都覺(jué)得房地產(chǎn)企業(yè)不行了，那待困境反轉(zhuǎn)時(shí)，你敢不敢參與？

　　管清友：說(shuō)到這里，我正好想問(wèn)問(wèn)澤平老師。此次“金融16條”對(duì)地產(chǎn)行業(yè)能起到穩(wěn)定的作用嗎？未來(lái)幾年房?jī)r(jià)到底會(huì)怎么走？

　　任澤平：第一，“金融16條”和“第二支箭”是標(biāo)志性事件，表明房地產(chǎn)的政策拐點(diǎn)出現(xiàn)了，但市場(chǎng)拐點(diǎn)可能還要再等一段時(shí)間。原來(lái)的三道紅線集中管理一直是調(diào)控房地產(chǎn)，現(xiàn)在開(kāi)始放松調(diào)控房地產(chǎn)，我覺(jué)得這是一個(gè)大轉(zhuǎn)折。

　　第二，從保交樓到保企業(yè)，這是傳遞出的一個(gè)信號(hào)。這就是為什么市場(chǎng)哪怕還是一塌糊涂時(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)三好生的股價(jià)卻大幅反彈。

　　第三，不要以為所有的房企都上岸了。無(wú)論“第一支箭”“第二支箭”，還是未來(lái)的“第三支”“第四支”“第五支”，保的都是三好生，是房企三好生拿到船票額。我的理解就是，以后要讓這些三好生來(lái)洗牌，重組整個(gè)行業(yè)，剩下90%的房企從此消失。

　　第四，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的特點(diǎn)就是分化。以后70%以上的城市，人口流出，房?jī)r(jià)會(huì)漫長(zhǎng)地陰跌。如果出房產(chǎn)稅更是“雪上加霜”。但是對(duì)于人口流入的百分之一二十的都市圈、城市群的房子，只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)在增長(zhǎng)，還會(huì)續(xù)創(chuàng)新高。我們現(xiàn)在人均GDP只是美國(guó)的1/5，如果哪一天成為它的1/2，那再看現(xiàn)在的房?jī)r(jià)收入比，就很便宜了。關(guān)鍵就在于它們的人口在流入，還有需求。

　　第五，我們研究了20多個(gè)國(guó)家上百年的歷史。倫敦在過(guò)去的50多年房?jī)r(jià)漲了122倍，日本核心城市漲了200多倍，巴黎50多倍，紐約40多倍。他們的漲幅都是全國(guó)房?jī)r(jià)的5倍左右。所以還是要關(guān)注核心都市圈，有富集的資源。

　　城鎮(zhèn)化分為兩個(gè)階段，第一個(gè)階段，人口從農(nóng)村到城鎮(zhèn)，一到六線城市人口都增加，房?jī)r(jià)都普漲。但是它有一個(gè)黃金分割線，叫60%的城鎮(zhèn)化率。世界各個(gè)國(guó)家，城鎮(zhèn)化超過(guò)60%以后都會(huì)出現(xiàn)分化，叫都市圈、城市群化。隨后大部分城市人口流出，房?jī)r(jià)陰跌。

　　我跟大家說(shuō)一個(gè)數(shù)據(jù)，2020年到現(xiàn)在這兩年多的時(shí)間里，美國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)漲了34.5%，但是中部地區(qū)鐵銹州基本沒(méi)漲。那也就意味著，美國(guó)東西海岸線核心都市區(qū)的房?jī)r(jià)漲了50%以上。

　　發(fā)生的原因并不復(fù)雜，一個(gè)是人口流入，還有就是貨幣的超發(fā)。就長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，貨幣是一直在超發(fā)的。那什么東西可以抗通脹？一定是硬通貨。人口流入都市圈、城市群的房子，我覺(jué)得還是可以戰(zhàn)略性地進(jìn)行配置。

　　管清友：剛才任老師從歷史數(shù)據(jù)出發(fā)，也給我們舉了很多城市的例子。那我想問(wèn)一個(gè)比較直接的問(wèn)題。您覺(jué)得我們現(xiàn)在大城市的房子，建筑質(zhì)量是否能支撐那么多年？

　　任澤平：給大家講一個(gè)真相，過(guò)去的20年，中國(guó)房地產(chǎn)是一個(gè)供不應(yīng)求的賣(mài)方市場(chǎng)。所以對(duì)于大部分開(kāi)發(fā)商而言，只要拿了地，造了房子，根本就不愁賣(mài)。但反過(guò)來(lái)當(dāng)市場(chǎng)不好的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商才開(kāi)始拼質(zhì)量。

　　所以大家可能會(huì)發(fā)現(xiàn)，往往是經(jīng)濟(jì)不好的個(gè)別年份，房子的質(zhì)量出奇好。而如果市場(chǎng)特別好，還沒(méi)建完就一搶而空。而現(xiàn)在預(yù)售階段，地坑還沒(méi)挖好，房子就搶完了，那這個(gè)房子很可能建筑質(zhì)量不好，因?yàn)椴怀钯u(mài)。

　　但我們也要相信人性當(dāng)中有正念在。還是有一批好開(kāi)發(fā)商，就是所謂的三好生，品質(zhì)還是有保證。其次，未來(lái)房地產(chǎn)的建筑質(zhì)量會(huì)超過(guò)過(guò)去20年。大部分房企被淘汰后，活下來(lái)這些面臨困難的市場(chǎng)只能拼質(zhì)量。這是我的看法。

　　管清友：任老師回答得確實(shí)非常中肯。那接下來(lái)，您覺(jué)得未來(lái)房產(chǎn)稅會(huì)以怎樣的速度和形式推出？房貸要不要提前還？2023年北上廣深這些一線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)將如何？

　　任澤平：首先房產(chǎn)稅我認(rèn)為，3年內(nèi)必然推出，是大勢(shì)所趨。邏輯很簡(jiǎn)單，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)大開(kāi)發(fā)時(shí)代，土地財(cái)政支撐了地方可支配財(cái)力的大頭，約占56%?，F(xiàn)在房地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)時(shí)代結(jié)束，可能只能征房產(chǎn)稅。

　　但是我覺(jué)得很多人對(duì)房地產(chǎn)稅征收談虎色變，認(rèn)為一征房地產(chǎn)稅，中國(guó)房地產(chǎn)就雪崩，這種理解是非常不專(zhuān)業(yè)的。房地產(chǎn)稅推出后，只會(huì)加劇城市的分化。對(duì)于70%人口流出地區(qū)的房子是雪上加霜，如果有多余的房子，是最后的賣(mài)出時(shí)間窗口。但是對(duì)于人口流入的百分之一二十的城市，房產(chǎn)稅是可以轉(zhuǎn)嫁的，因?yàn)楣┎粦?yīng)求。

　　我再給大家說(shuō)一個(gè)數(shù)據(jù)，中國(guó)全國(guó)人均套戶比是1.09。東北、西北地區(qū)，都快達(dá)到2了，但像長(zhǎng)三角、珠三角的很多核心城市還不到1，這是存量。未來(lái)隨著每年二三十萬(wàn)的年輕人流出，還存在巨大的缺口。那管老師對(duì)房地產(chǎn)稅怎么看？

　　管清友：我總體同意你的判斷。當(dāng)然推出的速度如何，現(xiàn)在說(shuō)不好。但是我估計(jì)像很多前幾年的政策一樣，會(huì)突然加速。因?yàn)檫@東西已經(jīng)寫(xiě)到很多重要講話里頭去了。

　　確實(shí)，像任老師剛才講的，一線城市倒不用太擔(dān)心。人口流入的中心城市房產(chǎn)，依然是保值增值比較好的標(biāo)的，拉長(zhǎng)周期來(lái)看跑贏通脹沒(méi)問(wèn)題。大家也不要因?yàn)橐恍﹨^(qū)域房?jī)r(jià)下跌就覺(jué)得恐慌。

　　我和任老師基本上是同期畢業(yè)，同期做選擇。我大概也在那個(gè)時(shí)候買(mǎi)房，現(xiàn)在想想都是很久遠(yuǎn)的事了。反過(guò)來(lái)講，房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)是給中國(guó)特定的群體發(fā)了一波福利。

　　2008年4季度到2009年上半年的最佳時(shí)間窗口，我們很幸運(yùn)地趕上了。這里頭確實(shí)可以悟出很多道理來(lái)。很多東西我們當(dāng)時(shí)可能也沒(méi)有完全想明白，但現(xiàn)在回想、復(fù)盤(pán)，給我們的啟示特別大。

　　關(guān)于要不要提前還房貸，我同意任老師所講，因人而異。綜合評(píng)估手里的現(xiàn)金流、杠桿，包括收入的持續(xù)性，這沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案。

　　任澤平：接著剛才你提的問(wèn)題，我講一個(gè)特別有趣的故事，對(duì)我最大的一個(gè)啟發(fā)是：選擇優(yōu)于努力。我原來(lái)有一個(gè)朋友，博士畢業(yè)特別早，找的工作也特別好。

　　但夫妻倆在看房買(mǎi)房這件事上，僵持了五六年，始終沒(méi)有達(dá)成一致。最后在2008年，因?yàn)橘€氣，用本來(lái)買(mǎi)房的首付去買(mǎi)了一輛車(chē)。而這期間，北京房?jī)r(jià)漲了5倍。

　　如今十幾年過(guò)去，車(chē)已經(jīng)報(bào)廢，原本很勤奮的夫妻倆到現(xiàn)在還在租房子。所以說(shuō)，時(shí)代給予我們機(jī)會(huì)時(shí)，要順勢(shì)而為，選擇優(yōu)于努力。

　　管清友：我身邊其實(shí)也有很多這種情況。2015年初，我身邊有兩個(gè)同事選擇了不同的路徑。一個(gè)是，當(dāng)時(shí)眼看貨幣政策松了，房?jī)r(jià)肯定要起來(lái)一波，于是在北京二環(huán)內(nèi)買(mǎi)了套二手房，雖然是老破小，但是位置好。

　　而另外一個(gè)，做決定稍微晚了一點(diǎn)。上半年他進(jìn)行了一筆基金投資，結(jié)果到了下半年遇到回撤，不夠付首付了。前后不到半年的時(shí)間里出現(xiàn)了一個(gè)巨大的分化。所以現(xiàn)在復(fù)盤(pán)，當(dāng)時(shí)的決策甚至決定了一個(gè)人的命運(yùn)。

　　任澤平：那我接下來(lái)提問(wèn)一個(gè)比較直接的問(wèn)題，也是眾人的關(guān)心所在。您對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)形勢(shì)怎么看？

　　管清友：總體來(lái)看，我覺(jué)得“金融16條”會(huì)對(duì)穩(wěn)定整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到關(guān)鍵性作用?，F(xiàn)在融資放開(kāi)，市場(chǎng)出清得也差不多了，剩下就是信心慢慢恢復(fù)。

　　從去年四季度以來(lái)，整個(gè)的房地產(chǎn)政策就開(kāi)始松動(dòng)。此次的“金融16條”，它實(shí)際上是一個(gè)真正的政策底。它的力度和能起到的作用是很大的。所以我和任老師觀點(diǎn)非常一致，我覺(jué)得基本是可以穩(wěn)住的，主要是新一線城市能穩(wěn)住，毋庸諱言。

　　另外，剛才任老師講到這些例子，我也很有感觸。比起理論，我們今天聊的更多地是自己的親身經(jīng)歷和實(shí)踐。很多例子確實(shí)印證了，選擇比努力重要。

　　任澤平：剛才管老師問(wèn)到，明年房子能不能買(mǎi)？既然號(hào)稱(chēng)實(shí)戰(zhàn)派，就亮明觀點(diǎn)以備檢驗(yàn)。我的看法很簡(jiǎn)單。

　　第一個(gè)，政策底已經(jīng)出現(xiàn)。過(guò)去這幾年，三道紅線集中管理調(diào)控房地產(chǎn)，現(xiàn)在明顯大家感覺(jué)到放松?！敖鹑?6條”、“第二支箭”、置換預(yù)售資金監(jiān)管都是在保交樓、保房企。包括央行的三季度貨幣政策報(bào)告也提出要保交樓，在資金上支持房企的債券融資。

　　第二個(gè)，大開(kāi)發(fā)時(shí)代結(jié)束了，未來(lái)最重要的特點(diǎn)就是分化。首先是區(qū)域分化。重點(diǎn)關(guān)注的是人口流入都市圈、城市群。尤其是有三大特征的硬通貨。

　　其次是房企的分化?！暗诙Ъ鄙涑鰜?lái)以后，國(guó)企、央企和民營(yíng)三好生能活下去，勝者為王，迎來(lái)明天，穿越黑暗。但是90%的其他的房企前途未卜。他們的房子質(zhì)量怎么樣？他們的裝修會(huì)不會(huì)打折？需要打一個(gè)問(wèn)號(hào)。

　　第三個(gè)，除了房地產(chǎn)分化的機(jī)會(huì)外，我覺(jué)得還有一個(gè)值得期待的機(jī)會(huì)，就是被誤殺的國(guó)企、央企、民營(yíng)三好生的股市和債券。因?yàn)樗麄儚母唿c(diǎn)跌到只剩1/10了?，F(xiàn)在報(bào)復(fù)性上漲，漲了兩三倍，還是原來(lái)的1/4。

　　中國(guó)城鎮(zhèn)化率現(xiàn)在64.72%，未來(lái)還有比較大的空間。但到最后，只剩10%的房企繼續(xù)生存，90%的出清。正如2015-2016年，鋼鐵煤炭遭遇慘烈的出清，但是需求還在。

　　2017年后，鋼價(jià)、煤價(jià)大漲，存活下來(lái)的鋼鐵煤炭企業(yè)迎來(lái)了長(zhǎng)達(dá)四五年的好日子。我認(rèn)為未來(lái)我們的房地產(chǎn)企業(yè)就正在重演這個(gè)故事。

　　任澤平：最后用一個(gè)有難度的話題來(lái)收尾。管老師，您對(duì)未來(lái)半年到一年維度的股票市場(chǎng)怎么看？看好哪些板塊，不看好哪些板塊？

　　管清友：隨著“優(yōu)化防控20條”、“金融16條”等措施出臺(tái)之后，未來(lái)半年到一年，我還是看作拐點(diǎn)。今年這種比較低迷難受的階段，慢慢會(huì)過(guò)去。當(dāng)然這里頭可能會(huì)經(jīng)歷兩次劇烈的震蕩。

　　第一，各國(guó)為了維持匯率拋美債，美國(guó)債市可能會(huì)有震蕩；第二個(gè)，近期國(guó)內(nèi)部分債市也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。即便如此，股市、樓市、經(jīng)濟(jì)我覺(jué)得都迎來(lái)拐點(diǎn)，會(huì)觸底反彈。

　　任澤平：管老師此番發(fā)言，的確需要勇氣。那我也總結(jié)一下我的看法。關(guān)于房地產(chǎn)，剛才我們說(shuō)到：第一，政策拐點(diǎn)出現(xiàn)；第二，未來(lái)是分化，巨大的機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。

　　對(duì)于股票市場(chǎng)，最終還是要靠邏輯。我講過(guò)一個(gè)觀點(diǎn)，叫股市是貨幣的晴雨表，而不是經(jīng)濟(jì)的晴雨表。在股票市場(chǎng)歷史上，牛市的出現(xiàn)都是跟貨幣寬松有關(guān)。所以說(shuō)，教大家一個(gè)方法，看未來(lái)貨幣是寬松還是收緊，就能夠判斷股市好還是不好。

　　如果說(shuō)現(xiàn)在給大家推薦一個(gè)方向，我覺(jué)得困境反轉(zhuǎn)行業(yè)能夠在未來(lái)半年實(shí)現(xiàn)跑贏大勢(shì)的收益?，F(xiàn)在這些困境反轉(zhuǎn)的行業(yè)，股價(jià)已經(jīng)被砍到只有三分之一、五分之一。

　　但是大家一定要相信，總有恢復(fù)正常的一天。只要恢復(fù)，它們應(yīng)該都有幾倍的空間。而且大家能夠明顯感覺(jué)到，很多壓制中國(guó)經(jīng)濟(jì)和資本市場(chǎng)的這些因素正處在臨界點(diǎn)上。一旦困境反轉(zhuǎn)，機(jī)會(huì)是巨大的，唯一所需要的是耐心。

　　以上就是今天和管老師對(duì)談的一些想法。再次感謝管老師的分享，讓我們受益匪淺。實(shí)戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)，期待下次交流。