12月8日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)副主席李超在首屆長(zhǎng)三角REITs論壇暨中國(guó)REITs論壇2022年會(huì)上表示，在各方共同努力下，我國(guó)逐步走出了一條既借鑒成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律，又符合中國(guó)國(guó)情的REITs發(fā)展之路。下一步，證監(jiān)會(huì)將以推進(jìn)常態(tài)化發(fā)行為抓手，加快推動(dòng)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，走好中國(guó)特色的REITs市場(chǎng)發(fā)展之路。

我國(guó)REITs市場(chǎng)具有鮮明特征

李超表示，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái)，基礎(chǔ)制度規(guī)則、監(jiān)管架構(gòu)加快構(gòu)建，市場(chǎng)體系逐步完善，試點(diǎn)項(xiàng)目和相關(guān)制度安排初步經(jīng)受住了市場(chǎng)檢驗(yàn)，受到了各方廣泛認(rèn)可，在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面發(fā)揮著日益重要的功能。我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)具有如下鮮明特征：

在服務(wù)方向方面，我國(guó)REITs市場(chǎng)堅(jiān)持服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，依托交通、能源、市政、倉(cāng)儲(chǔ)物流、園區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域積累的規(guī)模龐大優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，率先推出了公募REITs試點(diǎn)。同時(shí)，落實(shí)中央“房住不炒”要求，將試點(diǎn)范圍拓展到保障性租賃住房領(lǐng)域。

在發(fā)展路徑方面，我國(guó)REITs市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十幾年的研究論證和實(shí)踐探索，經(jīng)歷了萌芽探索期、試點(diǎn)培育期和常態(tài)化推進(jìn)期，在起步發(fā)展階段體現(xiàn)了政府引導(dǎo)和市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)的有效結(jié)合；依托項(xiàng)目試點(diǎn)，同步推動(dòng)相關(guān)部委和政府部門明確了稅收、會(huì)計(jì)處理、國(guó)資轉(zhuǎn)讓和投資者準(zhǔn)入等配套支持政策，充分發(fā)揮各方合力。

在制度規(guī)則方面，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)注重頂層設(shè)計(jì)，構(gòu)建了交易所負(fù)責(zé)上市審核、證監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)產(chǎn)品注冊(cè)、國(guó)家發(fā)改委負(fù)責(zé)項(xiàng)目合法合規(guī)性把關(guān)推薦的制度體系和業(yè)務(wù)流程。二級(jí)市場(chǎng)交易環(huán)節(jié)，建立了漲跌幅制度，引入做市商機(jī)制，促進(jìn)價(jià)格發(fā)現(xiàn)，增加市場(chǎng)流動(dòng)性。

在運(yùn)作模式方面，受限于當(dāng)前法律基礎(chǔ)和現(xiàn)實(shí)需求，不同于境外公司型或契約型的證券上市監(jiān)管模式，結(jié)合中國(guó)實(shí)際，我國(guó)采用了“公募基金+ABS”的契約型公募REITs試點(diǎn)模式；治理結(jié)構(gòu)以基金管理人為主導(dǎo)，原始權(quán)益人參與，同時(shí)采用外部管理模式，相關(guān)制度安排既有利于保護(hù)投資人利益，又有利于發(fā)揮原始權(quán)益人運(yùn)營(yíng)能力優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)其參與積極性。

李超表示，2020年4月份基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái)，各項(xiàng)工作平穩(wěn)有序推進(jìn)，市場(chǎng)認(rèn)可度較高，運(yùn)行總體平穩(wěn)，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。截至今年11月底，共批準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品24只，已上市22只，募集資金超過(guò)750億元，總市值約830億元，整體較首發(fā)上漲約20%，募集資金重點(diǎn)用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補(bǔ)短板領(lǐng)域，回收資金帶動(dòng)投資的新項(xiàng)目總投資額超過(guò)4200億元，形成了良好示范效應(yīng)。

下一步重點(diǎn)做好五方面工作

李超表示，下一步，證監(jiān)會(huì)將深入貫徹黨的二十大有關(guān)決策部署，主動(dòng)擔(dān)當(dāng)作為，堅(jiān)持服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的根本宗旨，強(qiáng)化系統(tǒng)思維、市場(chǎng)觀念，以推進(jìn)常態(tài)化發(fā)行為抓手，加快推動(dòng)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，走好中國(guó)特色的REITs市場(chǎng)發(fā)展之路，重點(diǎn)做好五方面工作。

一是保持常態(tài)化發(fā)行，充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)、示范效應(yīng)。繼續(xù)推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行十條措施落實(shí)落地，推動(dòng)更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目發(fā)行上市。進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。

二是完善市場(chǎng)體系，推進(jìn)多層次市場(chǎng)體系建設(shè)。貫徹落實(shí)國(guó)辦《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》有關(guān)要求，進(jìn)一步推進(jìn)REITs各項(xiàng)基礎(chǔ)制度改革創(chuàng)新。盡快推動(dòng)首批擴(kuò)募項(xiàng)目落地。促進(jìn)暢通從Pre-REITs培育孵化、運(yùn)營(yíng)提質(zhì)到公募REITs上市的渠道機(jī)制，積極探索建立多層次REITs市場(chǎng)。

三是強(qiáng)化事中事后監(jiān)管，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。堅(jiān)持發(fā)展與規(guī)范并重，建立健全符合市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律、具有中國(guó)特色的監(jiān)管制度安排。我國(guó)已構(gòu)建起全流程全鏈條的監(jiān)管機(jī)制，突出以“管資產(chǎn)”為核心，加強(qiáng)對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的穿透監(jiān)管；研究制定符合REITs特點(diǎn)的大類資產(chǎn)信息披露指引，強(qiáng)化信息披露監(jiān)管；促進(jìn)各類市場(chǎng)主體歸位盡責(zé)，健全綜合監(jiān)管體系，逐步培育市場(chǎng)規(guī)范有序、主體依法合規(guī)、投資者有效保護(hù)的良好市場(chǎng)生態(tài)。

四是完善法規(guī)制度，夯實(shí)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展基礎(chǔ)?？偨Y(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，借鑒境外成熟市場(chǎng)實(shí)踐，在《公司法》《證券法》框架下，研究推動(dòng)專門立法，系統(tǒng)構(gòu)建符合REITs特點(diǎn)及中國(guó)國(guó)情的法規(guī)制度安排。加強(qiáng)與相關(guān)部門溝通，進(jìn)一步明確REITs稅收征管細(xì)則。推動(dòng)社?；?、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)投資者參與投資，積極培育專業(yè)化REITs投資者群體。

五是發(fā)揮各方合力，推動(dòng)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。REITs市場(chǎng)建設(shè)涉及方方面面，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。當(dāng)前，各相關(guān)部門、各地方政府、各參與機(jī)構(gòu)對(duì)REITs市場(chǎng)逐步形成了廣泛共識(shí)和工作合力。證監(jiān)會(huì)將會(huì)同國(guó)家發(fā)改委等進(jìn)一步健全REITs綜合推動(dòng)機(jī)制，統(tǒng)籌解決REITs發(fā)展涉及的項(xiàng)目合規(guī)、國(guó)資轉(zhuǎn)讓、權(quán)益確認(rèn)等共性問(wèn)題，保障常態(tài)化項(xiàng)目供給，促進(jìn)市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展。