01

近期鋼鐵行業(yè)大行情皆因房地產(chǎn)而起

房地產(chǎn)作為鋼材消費占比最多的下游行業(yè)，其走勢直接影響了鋼材的消費和價格，可以看到在2016年供給側(cè)改革之前，房地產(chǎn)投資走勢與螺紋鋼現(xiàn)貨價格有極強(qiáng)的線性相關(guān)性。在供給側(cè)改革后，國家的相關(guān)政策對鋼鐵行業(yè)的影響逐漸加大，但是從趨勢上來看，房地產(chǎn)行業(yè)走勢仍然能夠?qū)︿撹F行業(yè)起到?jīng)Q定性的影響。

回顧近期幾輪黑色商品行情，不難發(fā)現(xiàn)除宏觀刺激以及粗鋼壓產(chǎn)等政策的干擾外，可以認(rèn)為近期鋼鐵行業(yè)的幾輪大波動，皆因地產(chǎn)而起。

2021年2、3月份，疫情過后因為政策刺激以及貨幣寬松等因素影響，全國商品房銷售面積出現(xiàn)同比104.9%的增長，疊加全國各行各業(yè)在疫情后如火如荼的復(fù)產(chǎn)，導(dǎo)致出現(xiàn)整體黑色系大幅上漲行情，螺紋鋼主力合約一路高漲，在6月份到達(dá)6208點的歷史性高度。

而4月份之后，商品房銷售增速持續(xù)回落，到8月份開始出現(xiàn)同比走負(fù)，在此期間螺紋鋼盤面價格先從高點回落，隨后受粗鋼壓產(chǎn)政策的影響企穩(wěn)回升，在5000-5800點區(qū)間保持高位震蕩走勢。

8月份之后商品房銷售并未見好轉(zhuǎn)，反而受制于2020年的房地產(chǎn)“三條紅線”監(jiān)管政策，以恒大為代表的高負(fù)債高周轉(zhuǎn)的房企，頻頻開始爆出的負(fù)面消息，商品房銷售數(shù)據(jù)也繼續(xù)一路走低，10月份銷售數(shù)據(jù)同比出現(xiàn)了20%以上的降幅。黑色商品同步在十一假期結(jié)束后迎來一波大跌行情，同時疊加因為國家對動力煤價格的強(qiáng)力介入和管控而帶來的焦煤價格連帶下挫因素，螺紋鋼盤面價格迅速從5800點跌至4200點附近。

進(jìn)入11月份，房地產(chǎn)以及經(jīng)濟(jì)的下滑引起國家高度重視，高層領(lǐng)導(dǎo)人多次召開經(jīng)濟(jì)會議要求保持經(jīng)濟(jì)增長，重提堅持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心的基本路線，市場悲觀預(yù)期迅速扭轉(zhuǎn)，疊加原料供給剛性的制約，整體黑色系商品進(jìn)入較為穩(wěn)定的上行通道。

2022年伊始，國家制定了GDP增速5.5%的年度目標(biāo)，并出臺了各項房地產(chǎn)松綁以及刺激政策，居民購房信心開始恢復(fù)，2月份商品房銷售同比降幅收窄到9.6%，考慮到2021年同期的高基數(shù)，房地產(chǎn)回暖跡象非常明顯。然而3月份開始出現(xiàn)的奧密克戎變種疫情直接沖擊到上海、北京等核心城市，為了控制疫情，上海甚至進(jìn)入了兩個月的封控期，全國經(jīng)濟(jì)也因此深受打擊，4月份商品房銷售同比降幅再度拉大到39%，螺紋鋼盤面價格也開始下滑，雖然6月份疫情得到控制，上海等地開始恢復(fù)正常，但是因為疫情反復(fù)以及各地封控導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)活動不暢，影響到了市場對經(jīng)濟(jì)的信心，疊加海外持續(xù)的高通脹以及加息等不利因素，黑色系商品繼續(xù)走低，在6月底出現(xiàn)企穩(wěn)的跡象。

7月份海外通脹還在走高，美聯(lián)儲再度加息75bp，海外利空因素加劇。國內(nèi)方面接連爆出河南村鎮(zhèn)銀行事件，以及多地業(yè)主停貸風(fēng)波等利空消息，引發(fā)了市場的整體性恐慌，螺紋鋼盤面價格跌至近2年的低位，全國鋼鐵企業(yè)幾乎全線虧損，上游原料也難以幸免，其中供需表現(xiàn)最好的焦煤盤面遠(yuǎn)月價格也基本跌至成本線。

綜合回顧不難發(fā)現(xiàn)，作為鋼材消費最大的行業(yè)，房地產(chǎn)與鋼鐵行業(yè)不僅呈現(xiàn)出休戚與共的趨勢性變化，而且房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵性信號更是能直接左右黑色商品的市場信心和未來預(yù)期，甚至在極端行情下，房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期，能夠超越黑色商品的供需基本面，對黑色系商品價格走勢起到?jīng)Q定性作用。正因如此，對于黑色商品而言，房地產(chǎn)行業(yè)的未來走勢變得至關(guān)重要。

02

房地產(chǎn)高速增長的時代已經(jīng)落幕

自1998年房地產(chǎn)市場化改革開始，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了高速發(fā)展，成長為中國經(jīng)濟(jì)的支柱性行業(yè)，對全國的經(jīng)濟(jì)增長起到了舉足輕重的貢獻(xiàn)。經(jīng)歷了20余年的高速發(fā)展后，全國城市人均住宅面積從18.66平方米，增長到今天的41.76平方米，居民居住水平大幅改善。

對比世界其他國家人均住宅面積，美國為67平方米，日本為33.5平方米、新加坡為30平方米、韓國為28平方米，中國人均住宅面積優(yōu)于多數(shù)發(fā)達(dá)國家。

然而房地產(chǎn)的高速發(fā)展背后也存在不小的隱憂，首先從人口方面來看，全國人口到達(dá)14.12億的頂點，同時得益于全國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，人口城鎮(zhèn)化率從1998年的33.35%，迅速提高到2021年的64.72%，可以認(rèn)為全國城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)基本告一段落。

受計劃生育政策影響，全國人口結(jié)構(gòu)開始出現(xiàn)改變，作為社會主要生產(chǎn)力和房地產(chǎn)消費主力軍的15-59歲人口開始出現(xiàn)下降趨勢，2011年為9.4億，占比69.80%，而2021年則減少為8.98億，占比也降低至63.60%。而60歲以上的老年人口有所增加，從2011年的1.85億，增加到2021年的2.67億，占比從13.70%提高到18.90%。

高房價的另外一個負(fù)面作用是抑制了人口的婚育，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，全國婚姻登記數(shù)量從2014年起出現(xiàn)同比下滑趨勢，2020年受疫情影響同比下滑12.19%，2021年繼續(xù)下滑6.09%。出生人口的下滑趨勢更為明顯，2021年全年出生人口1062萬人，甚至低于1961年遭受自然災(zāi)害的1187萬人，為建國以來最低值。

從居民收入方面來看，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國居民可支配收入在2019年疫情前保持著9%左右的高速增長，受疫情影響，2020年增幅降低到4.74%，2021年因疫情得到有效控制，反彈至9.13%，而2022年3月份開始的疫情再度對居民收入造成打擊，其中二季度居民可支配收入增速回落至4.65%。

就業(yè)方面，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率基本維持在5.5%左右的低位，受疫情影響，2022年4月份失業(yè)率輕微提高到6.1%，6月份隨著疫情好轉(zhuǎn)，失業(yè)率降低至5.5%。然而16-24歲人口的失業(yè)率創(chuàng)出新高，6月份抬升到19.30%，年輕人群就業(yè)壓力凸顯。

居民杠桿率方面，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，以及房價的飆升，居民對于房地產(chǎn)的消費理念迅速轉(zhuǎn)變，紛紛認(rèn)可了房地產(chǎn)的投資屬性，因此自發(fā)性的加大杠桿率，從2006年到2020年，居民部門杠桿率從10.8%飆升至61.8%，作為參考，日本居民部門杠桿率為65.3%，美國為79.5%。考慮到因為疫情原因?qū)е碌木用袷杖氲慕档?，未來中國居民部門杠桿率繼續(xù)向上的空間不大。

綜合來看，我國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷高速發(fā)展后，人均住宅面積在亞洲國家中已經(jīng)名列前茅，城鎮(zhèn)化進(jìn)程也已基本完成。而消費端面臨著人口老齡化的背景趨勢，婚育情況也在走低，出生人口下滑最為明顯，在經(jīng)歷多輪疫情沖擊后，居民收入受到一定影響，年輕群體（16-25歲）就業(yè)壓力加大，居民部門杠桿率目前已經(jīng)接近發(fā)達(dá)國家，難有繼續(xù)向上的空間。從整體趨勢上來看，房地產(chǎn)高速增長的時代已經(jīng)落幕。

03

負(fù)面消息纏身的房地產(chǎn)行業(yè)將走向何方

2021年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下滑趨勢后，國家各個層面都希望能夠穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，各種刺激政策紛紛出臺落地，包括限購限貸政策的放松、整體利率以及房貸利率的下調(diào)等，甚至部分地區(qū)將促進(jìn)房地產(chǎn)銷售納入到公務(wù)員考核指標(biāo)中。

然而市場反應(yīng)并不明顯，對比2015年的房地產(chǎn)刺激政策，8月份出現(xiàn)房地產(chǎn)投資同比轉(zhuǎn)負(fù)，在隨后的宏觀調(diào)控和政策刺激下，僅用了4個月房地產(chǎn)投資增速就轉(zhuǎn)負(fù)為正，在2016年重新回到房地產(chǎn)的高速增長區(qū)間。

自2021年8月份出現(xiàn)商品房銷售轉(zhuǎn)負(fù)，9月份出現(xiàn)房地產(chǎn)投資同比轉(zhuǎn)負(fù)，直至今年7月份，房地產(chǎn)的各項數(shù)據(jù)仍然沒有出現(xiàn)正增長。這其中的原因一方面是因為疫情反復(fù)和封鎖措施造成的，而其他的原因則來自于房地產(chǎn)供需的基本面情況。

在市場對于房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的殷切期盼中，7月12日卻傳出因樓盤無法按期交付，導(dǎo)致業(yè)主集體斷供的消息，據(jù)不完全統(tǒng)計，河南鄭州、廣東深圳、安徽合肥等18個省份22個城市，逾100個地產(chǎn)項目出現(xiàn)停貸問題，直接導(dǎo)致市場對于房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期產(chǎn)生了極度的悲觀情緒。問題的出現(xiàn)將進(jìn)一步打擊購房者的信心，而多地對房企資金的監(jiān)管收緊，使得房企本就捉襟見肘的流動性再度雪上加霜，如果問題不能得到妥善的處置，對于我國的房地產(chǎn)行業(yè)將會形成加速向下的惡性循環(huán)。

對于目前的爛尾樓盤問題，很難依賴房企自身去解決，據(jù)廣發(fā)證券研究估計，行業(yè)停工面積約為施工面積97億平米的5%左右，總量約為5億平米。按照每平米3000元的建筑安裝費用，以及50%的爛尾進(jìn)度來估算，保守粗估資金缺口為7500億元。對于此前深陷流動性危機(jī)中的房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金缺口難以彌補(bǔ)，必須通過政府解決。

而目前政府受疫情以及土地收入下滑的影響，2022年1-5月累計全國一般公共預(yù)算收入86739億元，扣除留抵退稅因素后增長2.9%，按自然口徑計算下降10.1%；全國一般公共預(yù)算支出99059億元，比上年同期增長5.9%；收支缺口12320億元。可見在仍遭受疫情影響的當(dāng)下，政府財政收支壓力同樣巨大，因此如果要解決目前房地產(chǎn)的爛尾以及停貸問題，必須由頂層設(shè)計來協(xié)調(diào)解決。

考慮到目前房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面問題，將直接打擊購房者的信心，對房地產(chǎn)企業(yè)的流動性造成進(jìn)一步的沖擊，進(jìn)而影響到后續(xù)的土地財政收入，有很大可能產(chǎn)生系統(tǒng)性螺旋式下挫風(fēng)險，因此對于房地產(chǎn)爛尾的問題必須在最早的時間內(nèi)得到妥善的解決，以提振市場信心，防范系統(tǒng)性風(fēng)險。

04

結(jié)語

綜上所述，為防范房地產(chǎn)行業(yè)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險，可以預(yù)見到國家層面一定會在近期采取措施，對爛尾樓問題進(jìn)行兜底，在此可以推算：按照每平方米建筑用鋼75kg測算，爛尾樓盤的復(fù)工導(dǎo)致鋼材需求增加1875萬噸，占到全國年度鋼材消費量的3%-4%左右，可以認(rèn)為如果有效的兜底政策出臺后，將對目前盤面價格已經(jīng)全部走到低位的黑色系商品整體產(chǎn)生相當(dāng)大的提振效果。

而從長期趨勢來看，短期的兜底政策也難以撼動房地產(chǎn)行業(yè)基本面走弱的大趨勢，而鋼鐵行業(yè)在未來面臨著消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的陣痛，能不能夠擺脫對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴將會是決定未來鋼鐵行業(yè)走向的關(guān)鍵因素。 

■ 策略

短期關(guān)注超跌修復(fù)以及對房地產(chǎn)政策性兜底措施出臺的可能性，長期關(guān)注鋼鐵消費結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型情況。

■ 風(fēng)險

國內(nèi)疫情、海外通脹及加息、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況等。