5月11日，據(jù)財政部網(wǎng)站消息，財政部、全國人大常委會預(yù)算工委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局負(fù)責(zé)同志在京主持召開房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會，聽取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志及部分專家學(xué)者對房地產(chǎn)稅改革試點工作的意見。

消息發(fā)出后，“房地產(chǎn)稅”迅速被網(wǎng)絡(luò)熱搜刷屏。這被業(yè)內(nèi)人士評價為“決定房產(chǎn)稅立法、征收的四個單位聚齊了，信號意義非同一般”。

今年官方四提房地產(chǎn)稅

難道這次，房地產(chǎn)稅真要來了嗎？

因為在座談會之前，今年官方已四次提及“房地產(chǎn)稅”：

3月13日，“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要發(fā)布，“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”被寫入其中。

4月7日，財政部稅政司司長王建凡在國新辦新聞發(fā)布會上表示，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。

5月6日，財政部部長劉昆發(fā)表的文章中表示，“十四五”時期的重點工作，包含“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”。

今年3月的財稅工作座談會上，則間接提及這一工作。

其實，早在2018年，房地產(chǎn)稅法草案已經(jīng)形成并在內(nèi)部征求意見，還一度位列立法規(guī)劃中的“第一類項目”，即“條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請審議的法律草案”。再加上不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺已經(jīng)實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，為房地產(chǎn)稅的征收提供了數(shù)據(jù)支持。因此，房地產(chǎn)稅立法的基礎(chǔ)性條件已逐步具備。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，目前房地產(chǎn)稅的法理基礎(chǔ)、技術(shù)手段并不存在多大的挑戰(zhàn)，只是在諸多國內(nèi)外重大事件的挑戰(zhàn)中，難以找到一個合適的時機出臺，保證政策出臺之后不會對市場預(yù)期造成過大的沖擊。

開始試點？

對于財政部于5月11日召開的座談會，參會的四個部門是這項工作的主要執(zhí)行部門。其中，全國人大常委會預(yù)算工委的介入，說明立法工作正在推進(jìn)。多位業(yè)內(nèi)專家均表示，種種跡象表明，房地產(chǎn)稅的立法進(jìn)度正在加速推進(jìn)。相比于之前頻頻提到的“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”原則，此次座談會提到了“試點”二字，并且聽取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志的意見。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房地產(chǎn)稅或可能在一些大城市率先試點。

早在10年，重慶、上海兩大城市就開始試點房產(chǎn)稅。其中，重慶房產(chǎn)稅的征收對象包括了個人擁有的獨棟別墅（不論存量房還是增量房）、房價達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r兩倍以上的個人新購高檔住房，以及在重慶市無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購二套及二套以上住房，稅率為0.5%~1.2%。上海則針對本市居民家庭在當(dāng)?shù)匦沦徢覍儆谠摼用窦彝サ诙准耙陨系淖》浚彝ト司幼∶娣e超過60平方米的，以及非本市居民家庭在本市新購的住房，適用稅率暫定為0.6%。

總體上來說，重慶模式以高端豪宅為重點征收對象，較為符合重慶市“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的房地產(chǎn)調(diào)控理念，對高檔住宅成交形成有效制約。而上海模式以多套房為主要征收對象，對炒房行為起到了抑制的作用。

不過目前，兩市試點的房產(chǎn)稅擴圍方案已停止，實現(xiàn)的效果也不理想，兩地的房價一直也是隨著全國市場的波動而上下調(diào)整。以2015年以來的這一波房價上漲為例，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年12月，上海市、重慶市新建商品住宅銷售價格較2015年分別上漲了56%、49.3%，二手住宅銷售價格較2015年分別上漲了48.1%、27.6%。

另外，房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅還是有很大區(qū)別的，房地產(chǎn)稅是針對房產(chǎn)征收的所有稅目的總稱，也就是說所有與房產(chǎn)相關(guān)的稅都叫房地產(chǎn)稅，而房產(chǎn)稅只是針對房屋的持有而征收的一個課稅。

不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，上海、重慶的房產(chǎn)稅試點工作，為后續(xù)房地產(chǎn)稅的立法與開征都摸索了經(jīng)驗。

哪些城市？

另外，此次會議新聞稿還有一段關(guān)鍵詞“聽取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志及部分專家學(xué)者對房地產(chǎn)稅改革試點工作的意見”，這句話里面的“部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志”，究竟哪些城市參加了這個會，就意味著這些城市可能被納入試點。那哪些城市可能先試點？

此前，中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛建議，在一些熱點城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點開征，爭取在“十四五”期間開征房地產(chǎn)稅。

華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院院長賈康也公開呼吁：深圳、海南應(yīng)積極推出更高水平房地產(chǎn)稅改革試點。賈康說，目前房地產(chǎn)稅沒能實現(xiàn)加快立法，但深圳和海南不能再拖，中央文件也已經(jīng)授權(quán)兩地加快改革，因此只需要走相應(yīng)程序即可。他還建議，深圳、海南開征房地產(chǎn)稅試點要吸取上海、重慶的經(jīng)驗，在政策設(shè)計上更加周到、更有效率，征收范圍要適當(dāng)擴大，體現(xiàn)一定的力度。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，北京可以優(yōu)先試點，其作為首都，在改革方面有魄力，但考慮到北京房產(chǎn)項目比較復(fù)雜，可能推進(jìn)有難度。上海和重慶在房產(chǎn)稅方面有這么多年的試點和改革經(jīng)營，過渡到房地產(chǎn)稅的改革也有一定的合理性。而深圳可以大刀闊斧進(jìn)行改革，既然是社會主義先行示范區(qū)，那么也應(yīng)該積極引入新的政策，再次形成房地產(chǎn)領(lǐng)域的一次“改革開放”。另外，海南本身改革的阻力最小，房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)最簡單，也可以進(jìn)行改革。

最近兩年，深圳樓市明顯過熱，為此深圳出臺了二手房指導(dǎo)價，指導(dǎo)價不僅給銀行發(fā)放貸款時提供參價定價，其實也有助于為房地稅的征收提供定價。所以深圳若試點房地產(chǎn)稅不會是很意外的事。

除了深圳、海南之外，上海、南京、杭州、成都以及東莞等樓市過熱的熱點城市都有可能！

2月份出了土地新政，一二線熱點城市開始實行集中供地，本意是要平抑地價，但是卻適得其反。

重慶，成交46宗地，平均溢價率越為43.78%，最高的拍出了130%的溢價率。

無錫，16宗地中僅有1宗沒有破封頂價，即便限制了溢價率不超過20%，但有3宗地塊的起拍價就超過了所在板塊的最高樓板價。競價場面太激烈，還導(dǎo)致土拍不得不延長到3天時間。

廣州，首場土拍總成交額高達(dá)906億元，最終成交42宗地，有18宗溢價成交，還有4宗超過了45%溢價率的最高限價而轉(zhuǎn)入搖號。而據(jù)相關(guān)媒體報道，廣州自2017年10月起至此次集中土地集中拍賣前的三年多時間內(nèi)，一共也才誕生過6宗搖號地塊。

杭州，57宗地有7成拍到“封頂+自持”，競自持的比例拍出了杭州土拍史之最，達(dá)38%，過往最高也不過26%?？偝山活~達(dá)到1178億元，接近去年杭州全年土地總出讓金額的一半。

5年內(nèi)房地產(chǎn)稅會落地？

不過，從目前來看，房地產(chǎn)稅立法還沒有明確的時間表。今年全國人大常委會立法工作計劃中，沒有提及房地產(chǎn)稅立法。“十四五”規(guī)劃也維持此前“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”表述。

稅由法定，房地產(chǎn)稅全面開征的前提是完成立法程序，作為一個新的地方性稅種，按照“立法先行”的思路，開征前需要經(jīng)過以下七步程序。

一是起草法律草案，由全國人大、財政部和相關(guān)部門負(fù)責(zé)起草完善；

二是公開征求意見，一般不得少于30天；

三是國務(wù)院常務(wù)會議審議，國務(wù)院常務(wù)會議由總理每周主持召開一次；

四是全國人大常委會審議，房地產(chǎn)稅屬于普通法律，由全國人大常委會審議即可，全國人大常委會會議一般每兩個月舉行一次，考慮到房地產(chǎn)稅涉及面廣，相對復(fù)雜，可能要經(jīng)過三審；

五是再次公開征求意見，全國人大常委會一審、二審后再次向公眾征求意見，也不得少于30天；

六是專家評審，通過后才能再次提交全國人大常委會表決；

七是全國人大常委會表決，通過后由國家主席簽署主席令公布，付諸實施。

雖然目前尚未有明確時間表，但是多部門、經(jīng)濟專家都預(yù)測5年內(nèi)房地產(chǎn)稅會落地。

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